תמהיל משכנתא אחרי שתי הפחתות ריבית: שלוש דרכים לפרוס מיליון שקל

ריבית בנק ישראל ירדה פעמיים ברציפות ועומדת על 3.5%, והשאלה של כל לווה חדש השתנתה יחד איתה: כמה מההלוואה לנעול היום, וכמה להשאיר צמוד להמשך התנועה. תמהיל משכנתא הוא בדיוק ההחלטה הזאת - חלוקת הכסף בין מסלולים שמגיבים אחרת לאותו אירוע כלכלי, בדומה לפיזור בתיק השקעות. מי שמכיר את ההבדלים בין ריבית קבועה למשתנה מחזיק כבר בחומרי הגלם; שלושת התמהילים הבאים בנויים מהם.

הנחות העבודה: מיליון שקל ל-25 שנה בלוח שפיצר, בריביות לשם המחשה שנשענות על ממוצעי בנק ישראל - קל״צ 4.9%, ק״צ 3.4% ופריים מינוס 0.9, כלומר 4.1%. הוראות בנק ישראל דורשות ששליש לפחות מכל משכנתא יינתן בריבית קבועה, כך שכל תמהיל חוקי נשען על עוגן יציב; השלושה שכאן פשוט בוחרים כמה מעבר למינימום ללכת.

שלושה תמהילים, אותו מיליון

התמהיל הסולידי מקבע 60% בקל״צ ומחלק את היתרה שווה בשווה בין ק״צ לפריים. ההחזר הפותח, 5,530 שקל בחודש, הוא הגבוה מהשלושה: 3,473 שקל על הרכיב הקבוע, 991 שקל על הצמוד ו-1,067 שקל על הפריים. בתמורה רוב התשלום נעול, וגם קפיצת מדד וגם החלטת ריבית מזיזות אותו מעט.

שליש בכל מסלול - זה התמהיל המאוזן, והוא פותח דווקא הכי נמוך: 5,358 שקל בחודש. את הזכות מספק הרכיב הצמוד הגדול, שנהנה מריבית של 3.4% אבל צובר הצמדה על הקרן; מדד שנתי של 3% לשם המחשה יגדיל את חלקו בהתמדה, והיתרון הפותח יתכווץ עם השנים.

את הקצה השלישי מאייש התמהיל מוטה הפריים: שליש בקל״צ ושני שלישים, המקסימום שמתירות ההוראות, במסלול הפריים. ההחזר הפותח שלו, 5,485 שקל, יושב בין השניים, אבל המבנה שונה מהותית - רובו צמוד להחלטות הריבית של בנק ישראל, וחלק הפריים פטור מעמלת היוון בפירעון מוקדם.

80% מהריבית נעולה אצל הסולידי, 67% אצל המאוזן ו-33% אצל המוטה; החשיפה למדד, לעומת זאת, עומדת על 20% אצל הסולידי, 33% אצל המאוזן ואפס אצל המוטה.

לכל מסלול מותר גם אורך משלו, וזה כלי עבודה בפני עצמו: פריסת רכיב פריים של 333 אלף שקל על 15 שנה במקום 25 מעלה את ההחזר עליו מ-1,778 ל-2,482 שקל בחודש, אבל סוגרת את הקרן מהר יותר וחוסכת כ-87 אלף שקל בריבית לאורך הדרך. תמהילים רבים בנויים כך בכוונה: הרכיב הזול נפרס קצר, והיקר מקבל את השנים הארוכות.

מה קורה בהפחתה הבאה

שתי הפחתות נוספות של רבע אחוז, תרחיש לשם המחשה שמוריד את ריבית המסלול בדוגמה מ-4.1% ל-3.6%, יפתחו פער בין הבניינים: המוטה פריים יירד ב-182 שקל בחודש ל-5,303 שקל, המאוזן ב-91 שקל ל-5,267, והסולידי ב-55 שקל בלבד. אצל המוטה מדובר בחיסכון של 2,184 שקל בשנה, יותר מפי שלושה מהסולידי; העלאה באותו שיעור תוסיף את אותם סכומים, באותו סדר בדיוק.

מדד שמפתיע כלפי מעלה פועל על הצלע השנייה של התמהיל: הצמדה של 3% על רכיב צמוד של 333 אלף שקל מוסיפה לקרן כ-10,000 שקל בשנה הראשונה אצל המאוזן, בעוד המוטה פריים, שוויתר על הרכיב הצמוד, חסין לתרחיש הזה לגמרי. כל הרכב סוגר סיכון אחד ומשאיר פתוח סיכון אחר: הסולידי חשוף מעט לכל דבר, המאוזן למדד, והמוטה להחלטות הריבית.

סביבת ריבית עולה, כמו זו של 2022 ו-2023, עבדה בכיוון ההפוך ובאותה עוצמה: החזרים של תמהילים עתירי פריים תפחו אז במאות שקלים בחודש בתוך שנה, בעוד הסולידיים כמעט קפאו במקומם. ההבדל בין השלושה הוא תשובה לשאלה כמה תנודתיות נוח למשק הבית לשאת, והבנק בוחן את אותה שאלה בדרכו שלו, דרך יחס ההחזר מההכנסה, לפני שהוא מאשר כל הרכב.

כוונה למכור ולשדרג בתוך כמה שנים מעלה את ערכם של רכיבים גמישים בתמהיל, וקרן השתלמות שצפויה להשתחרר פותחת שאלה של פירעון חלקי בהמשך הדרך. מול הבנקים נהוג להגיע עם השוואת הריביות שמפרסם בנק ישראל ביד, ואת מקומו של התמהיל בתהליך כולו, מהאישור העקרוני ועד החתימה, ממפה המדריך הגדול למשכנתא.

ברמת יוסף בבת ים נסגרות עסקאות סביב 33,700 שקל למ״ר (להרחבה: רמת יוסף: 33,700 שקל למ״ר), המחשה לקלות שבה מגיעים להלוואה של שבע ספרות, ומעל מחיר הדירה נערמות עלויות נוספות כמו מס רכישה (להרחבה: מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול נוספת). על דירה של 1.33 מיליון שקל עם 25% הון עצמי, ההלוואה שנשארת לפריסה היא בדיוק בגודל הדוגמה: מיליון שקל.