מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל

מי משלם מס רכישה ומתי

בכל עסקת דירה בישראל יש שני מסים שונים: המוכר מתמודד עם מס שבח על הרווח שנוצר לו מאז שקנה, והקונה משלם מס רכישה על עצם קניית הזכות בנכס.

מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, כלומר לפי כל מה שמשולם למוכר בעד הדירה, ובשיטת מדרגות בדומה למס הכנסה: כל פרוסה של שווי חייבת בשיעור משלה, והשיעור הגבוה חל על החלק העליון של המחיר ולא על הסכום כולו. השאלה שקובעת יותר מכל היא אחת: האם הדירה הנרכשת היא דירתכם היחידה, או שיש בידיכם כבר דירה. ההפרש בין שני המצבים מגיע למאות אלפי שקלים על אותה דירה בדיוק. שאר שלבי העסקה, מבדיקת התקציב ועד קבלת המפתח.

הבנק אינו מממן את מס הרכישה, והוא יוצא מההון העצמי יחד עם שכר עורך הדין, המתווך והמעבר. חייבים להוריד אותו מהסכום שיש בצד עוד לפני שמסתכלים על מחירון.

מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה בשנת 2026

רוכש שהדירה הנקנית היא דירתו היחידה בישראל נהנה ממדרגה ראשונה פטורה לגמרי, וזו ההטבה המשמעותית ביותר במיסוי הדיור. אלה המדרגות התקפות בשנת 2026:

עד 1,978,745 שקל: פטור מלא, 0%. מי שקונה דירה יחידה במחיר שאינו עולה על הסכום הזה משלם מס רכישה אפס.

מ-1,978,745 עד 2,347,040 שקל: 3.5%. מדרגה צרה, כ-368 אלף שקל רוחב, והמס המרבי בה עומד על כ-12.9 אלף שקל.

מ-2,347,040 עד 6,055,070 שקל: 5%. זו המדרגה שבה נמצאות רוב עסקאות הדיור בערים המרכזיות, והיא שקובעת את החשבון בפועל למרבית הרוכשים.

מ-6,055,070 עד 20,183,565 שקל: 8%.מעל 20,183,565 שקל: 10%.

שימו לב לתוקף. המדרגות היו מתעדכנות מדי שנה ב-16 בינואר לפי מדד מחירי הדיור, אבל במסגרת חוק ההסדרים הוקפא העדכון והסכומים נשארים ללא שינוי עד 15 בינואר 2028. כשהמחירים עולים והמדרגות עומדות במקום, המס האפקטיבי מטפס גם בלי שינוי בשיעורים. לפני חתימה כדאי לאמת את הסכומים בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.

מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת ולמשקיעים

מי שכבר מחזיק בדירה וקונה דירה שנייה או שלישית מאבד את המדרגה הפטורה כליל ומשלם מהשקל הראשון. המבנה כאן פשוט, שתי מדרגות בלבד: עד 6,055,070 שקל 8%, ומעל הסכום הזה 10%.

• ניהלה קרב סרק על חניה ותשלם הוצאות בסך 525,000 שקל
• העלויות הנלוות שמפילות תקציבים: כמה באמת עולה לקנות דירה

ההיגיון מאחורי הפער הוא ניסיון להקטין ביקוש של רוכשים שאינם זקוקים לדירה למגורים ולפנות היצע לרוכשי דירה ראשונה. מבחינת הרוכש, המס הופך לרכיב עלות מרכזי שנכנס לתחשיב התשואה כבר ביום הראשון. נתוני מחירי השכירות אפשר לראות כמה שנים לוקח לכסות פער כזה.

המס חל גם על רכישת חלק מדירה: מי שקונה מחצית מדירה בשווי שני מיליון שקל מדווח על שווי של מיליון שקל, והמדרגות מיושמות על החלק הנרכש.

מי נחשב בעל דירה יחידה: ההגדרה המדויקת

ההגדרה בחוק רחבה יותר ממה שנשמע. דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של תושב ישראל, וכן של מי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה. החוק מוסיף מצבים שבהם אחזקה בנכס נוסף אינה שוללת את המעמד:

אחזקה של עד שליש בדירה אחרת. חלק שאינו עולה על שליש משאיר את הרוכש במעמד דירה יחידה, למשל מי שקיבל חלק קטן בנכס משפחתי.

אחזקה של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה. כאן הסף מקל יותר. יורש אחד מתוך שניים שומר על מעמדו, יורש שמחזיק שישים אחוזים כבר לא.

• כמה עולה דירה בנופי ים? הפער בתוך השכונה מגיע ל-36 אלף שקל למ"ר
• 50 מיליון שקל עבור שדרת מסחר בשכונת גלי ים בנתניה

דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 אינה נספרת.

שני דברים מפילים רוכשים. הראשון, התא המשפחתי נספר כרוכש אחד, כך שבני זוג וילדים עד גיל 18 הם יחידה אחת ודירה על שם אחד מבני הזוג משפיעה על השני. השני, נכסים שאינם דירת מגורים, כמו מגרש, חנות או משרד, אינם שוללים את מעמד הדירה היחידה. הסיווג במקרה גבולי נקבע לפי הנסיבות, וכדאי לברר אותו מול עורך דין מקרקעין כחלק מהבדיקות שעושים לפני החתימה על החוזה.

חלון הזמן להחלפת דירה ומה קורה כשמפספסים

משפרי דיור נקלעים כמעט תמיד לחפיפה: קונים את החדשה לפני שמכרו את הישנה, ובאותו רגע מחזיקים שתי דירות. החוק מאפשר להצהיר על כוונה למכור ולשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שהמכירה מתבצעת בתוך חלון זמן קבוע.

ברכישה מיד שנייה: יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית. זו הוראת הקבע החלה מ-1 ביוני 2025, אחרי תקופה מקוצרת של 18 חודשים שקדמה לה.

ברכישה מקבלן: הספירה לפי מועד המסירה החוזי, ויש למכור בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה הייתה אמורה להימסר לפי ההסכם.

בעקבות המצב הביטחוני ניתנו הארכות בהוראת שעה למי שקיבלו חזקה בתקופות מסוימות. ההסדר תלוי במועדים אישיים, וכל רוכש כזה נדרש לאמת את המועד שחל עליו מול רשות המסים או עורך דין.

מי שהצהיר על כוונה למכור ולא מכר במועד מחויב בהפרש שבין המס ששילם לפי מדרגות דירה יחידה לבין המס לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום העסקה. זו השלמת מס ולא קנס, אבל היא נופלת בבת אחת ובסכום גדול. מי שמעריך שהמכירה עשויה להתעכב צריך לשקלל את ההפרש בתזרים מראש, כחלק מהעלויות הנלוות שמפילות תקציבים.

דוגמה מספרית: אותה דירה, שני תרחישים

ניקח דירה בשווי 2,600,000 שקל, מחיר טיפוסי לדירת ארבעה חדרים. נחשב את המס פעמיים, פעם לזוג שזו דירתו הראשונה ופעם למי שכבר מחזיק דירה.

תרחיש א: דירה יחידה.
המדרגה הראשונה, מ-0 עד 1,978,745 שקל, פטורה: 0 שקל.
המדרגה השנייה, 368,295 שקל בשיעור 3.5%: 12,890 שקל.
המדרגה השלישית, 252,960 שקל בשיעור 5%: 12,648 שקל.
סך הכול: 25,538 שקל, כאחוז אחד משווי הדירה.

תרחיש ב: דירה נוספת.
אין מדרגה פטורה, וכל השווי מתחת לרף של 6,055,070 שקל. החישוב הוא 2,600,000 כפול 8%: 208,000 שקל, שמונה אחוזים מלאים משווי הדירה.

ההפרש: 182,462 שקל על אותה דירה בדיוק, באותו יום, מאותו מוכר. זה מסביר מדוע סדר הפעולות בין מכירה לקנייה משנה כל כך למשפרי דיור.

הטבות מיוחדות: עולים, נכים ומשפחות שכולות

מעבר למדרגות הרגילות קיימות הקלות לאוכלוסיות מסוימות. כולן דורשות הגשת בקשה ואישורים למשרד מיסוי מקרקעין האזורי ואינן ניתנות אוטומטית.

עולים חדשים. ההטבה חלה על רכישה בין שנה לפני העלייה לבין שבע שנים אחריה, פעם אחת על דירה ופעם אחת על מבנה לעסק. בשיעורים שנקבעו לרכישת דירה יחידה בין 15 באוגוסט 2024 ל-15 בינואר 2028, הפרוסה עד 1,978,745 שקל פטורה, החלק שעד 6,055,070 שקל חייב ב-0.5% בלבד, ומעליו חלים השיעורים הרגילים. מי שעלה לפני אוגוסט 2024 עשוי להיות זכאי למסלול הישן, ובו 0.5% עד סכום מסוים ו-5% מעליו, גם על דירה שאינה יחידה.

נכים, עיוורים ובני משפחה של חלל צה״ל או פעולת איבה. הזכאים משלמים 0.5% בלבד ברכישת דירה למגוריהם. בדירה יחידה בשווי שאינו עולה על 2,500,000 שקל משולב הפטור עם ההטבה, כך שהחלק עד 1,978,745 שקל פטור לחלוטין והיתרה חייבת ב-0.5%. בדירה יקרה יותר או בדירה שאינה יחידה, השיעור המוטב חל על מלוא השווי. ההטבה ניתנת למימוש פעמיים בחיים לכל היותר ונדרש אישור על שיעור הנכות. בזוג שבו אחד מבני הזוג זכאי, ההטבה חלה על שניהם, וההשוואה מול המסלול הרגיל שווה בדיקה פרטנית.

הדיווח, התשלום, ועסקה שמתבטלת

הדיווח על העסקה מוגש למשרד מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מהחתימה על ההסכם, ובפועל עורך הדין של הקונה מטפל בכך. ההצהרה כוללת את פרטי העסקה, השווי ומצב הדירות של הרוכש. התשלום לפי השומה העצמית מבוצע בתוך 60 יום ממועד העסקה, ואם המנהל קובע שומה גבוהה יותר, ההפרש משולם בתוך 30 יום מקבלת ההודעה. איחור בתשלום צובר ריבית והצמדה, ואיחור בדיווח חושף לקנס.

בעסקאות מותנות מועד התשלום עשוי להידחות עד מסירת החזקה, עד תשלום מעל מחצית התמורה או עד קבלת ייפוי כוח לרישום, לפי המוקדם.

מס רכישה ששולם על עסקה שבוטלה ניתן להשבה, בתנאי שמדובר בביטול אמיתי שמחזיר את הצדדים למצב שקדם לעסקה ולא במכירה חוזרת שמוצגת כביטול. הרשות בוחנת מי החזיק בנכס, מי שילם וכמה זמן חלף. ככל שחלף זמן רב יותר וככל שהקונה נהנה מהנכס, כך קטן הסיכוי שהביטול יוכר, וטיפול נכון מתחיל בעורך דין מקרקעין. גובה המס משפיע ישירות על ההון העצמי שנשאר בידיכם, כפי שמפורט בחישוב ההון העצמי וההחזר החודשי.

שאלות ותשובות

קניתי דירה ב-1.9 מיליון שקל והיא היחידה שלי. כמה מס רכישה אשלם?

אפס. מלוא השווי מתחת למדרגה הפטורה של 1,978,745 שקל התקפה בשנת 2026. חובת הדיווח בתוך 30 יום חלה גם כך.

יש לי רבע דירה שירשתי מסבתא. אני נחשב בעל דירה נוספת?

לא. אחזקה של עד שליש בדירה אחרת אינה שוללת את המעמד, ובדירה שהתקבלה בירושה הסף מגיע עד מחצית. רבע נמצא בתוך שני הסייגים.

לאשתי דירה מלפני הנישואין. אני עדיין רוכש דירה ראשונה?

התא המשפחתי נספר כרוכש אחד, ולכן דירה על שם אחד מבני הזוג משפיעה על השני. יש חריגים שנדונו בפסיקה, למשל הפרדה רכושית אמיתית והסכם ממון, והם דורשים ליווי משפטי פרטני.

קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. איך משלמים בינתיים?

מצהירים על כוונה למכור את הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק ומשלמים לפי מדרגות דירה יחידה. אם המכירה אינה מתבצעת במועד, משלימים את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה.

כמה זמן יש לי למכור את הדירה הקודמת?

ברכישה מיד שנייה, 24 חודשים ממועד הרכישה לפי הוראת הקבע מיוני 2025. ברכישה מקבלן, 12 חודשים מהמועד החוזי שבו הייתה החזקה אמורה להימסר. הוראות שעה בעקבות המצב הביטחוני עשויות להאריך מועדים במקרים מסוימים.

מגרש שירשתי נחשב דירה לצורך המס?

לא. מגרש, חנות או משרד אינם דירת מגורים, ולכן אינם שוללים את מדרגות הדירה היחידה ברכישת דירה למגורים.

המדרגות באמת קפואות? מה זה אומר לגבי המס שאשלם?

הן אינן מתעדכנות לפי מדד עד 15 בינואר 2028. כשמחירי הדירות עולים והמדרגות עומדות במקום, שיעור המס האפקטיבי עולה בהדרגה גם בלי שינוי בחוק.

עדכונים

2026 - מדרגות מס הרכישה קפואות במסגרת חוק ההסדרים ואינן מתעדכנות לפי מדד עד 15 בינואר 2028. הפטור לדירה יחידה עומד על 1,978,745 שקל, אחריו 3.5% עד 2,347,040 שקל ו-5% עד 6,055,070 שקל. בדירה נוספת נותרו שני שיעורים, 8% ו-10%, עם רף מעבר של 6,055,070 שקל. חלון המכירה למשפרי דיור עומד על 24 חודשים לפי הוראת הקבע מיוני 2025, לצד הארכות בהוראת שעה בעקבות המצב הביטחוני. שיעורי העולים לדירה יחידה חלים על מי שעלה מאוגוסט 2024 ואילך. סקירת מס הרכישה וההקלות לשנת 2026 מרכזת את השינויים.