קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה: כמה מס רכישה עלולים לשלם אם מתעכבים?

משפחה שקונה דירה גדולה יותר עוד לפני שמכרה את הדירה שבה היא גרה עלולה להיתקל בחשבון מס רכישה גבוה במאות אלפי שקלים מהמתוכנן. בישראל יש מדרגות מס נפרדות לדירה יחידה ולדירה נוספת, והחוק נותן למשפרי דיור פרק זמן להשלים את ההחלפה ועדיין ליהנות מהמדרגות הנמוכות. מי שמפספס את המועד מגלה שעסקה שתוכננה לפי מס של עשרות אלפי שקלים הופכת ליקרה בהרבה.

מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה נשארו ב-2026 בלי עדכון. החלק הראשון של המחיר, עד 1,978,745 שקל, פטור ממס. על החלק שבין הסכום הזה ל-2,347,040 שקל משלמים 3.5%, ועל החלק הבא, עד 6,055,070 שקל, משלמים 5%. ברכישת דירה נוספת המצב שונה לגמרי: 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל, ו-10% על החלק שמעליו.

דוגמה ממחישה את הפער. דירה שנקנית ב-3 מיליון שקל תחויב, כדירה יחידה ובכפוף לזכאות, במס רכישה של כ-45,538 שקל: כ-12,890 שקל על המדרגה של 3.5% ועוד 32,648 שקל על המדרגה של 5%. אותה רכישה במעמד של דירה נוספת תחויב ב-240 אלף שקל. ההפרש, כ-194,462 שקל, משפיע ישירות על גובה המשכנתא ועל ההון העצמי שצריך להביא ביום החתימה.

שיעורי ה-8% וה-10% לדירה נוספת נקבעו בהוראת שעה שתוקפה האחרון נקבע לסוף 2026. בגלל פיזור הכנסת היא נשארת בתוקף על רכישות עד 10 בפברואר 2027, מכוח סעיף 38 בחוק יסוד: הכנסת, שמאריך חוקים שפוקעים סמוך לבחירות, ולא בזכות הארכה חדשה של ההוראה. ההחלטה על ההמשך תעבור לממשלה הבאה. בלי החלטה כזו יחזרו המדרגות הקבועות שבחוק, שמתחילות ב-5% עד 1,465,800 שקל ו-6% עד 4,397,380 שקל, ובהן דירה נוספת של 3 מיליון שקל הייתה מחויבת בכ-165 אלף שקל במקום 240 אלף.

כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה

כדי לקבל את מדרגות הדירה היחידה, מי שקנה דירה חלופית מיוני 2025 ואילך צריך בדרך כלל למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום הרכישה. על רכישות שבוצעו בין יוני 2023 לסוף מאי 2025 חל קיצור זמני, וחלון המכירה עומד על 18 חודשים. בדירה יד שנייה הספירה מתחילה בדרך כלל ביום הרכישה, גם כשהמפתח נמסר חודשים אחר כך. ברכישה מקבלן הכלל שונה: את הדירה הישנה מוכרים בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה שנקבע בחוזה, ואם המסירה מתעכבת מסיבות שאינן בשליטת הקונה, 12 החודשים נספרים מהמסירה בפועל.

בעקבות מבצע שאגת הארי הוארכו המועדים האלה בשלושה חודשים. מי שקנה דירה חלופית בין סוף אוגוסט 2024 לסוף מאי 2025 מקבל בדרך כלל 21 חודשים, או עד סוף אוגוסט 2026 אם המועד הזה מאוחר יותר, ומי שקנה מיוני 2025 ועד סוף מאי 2026 מקבל 27 חודשים. מי שקיבל דירה מקבלן בין סוף פברואר 2025 לסוף מאי 2026 נהנה מ-15 חודשים מהמסירה במקום 12. לכן מי שרכש בשנים האחרונות כדאי שיבדוק את תאריך החוזה ואת המועד המעודכן שחל עליו.

גם בדירה זולה יותר הפער גדול. דירה ב-2.2 מיליון שקל ממוסה, כדירה יחידה, ב-3.5% על החלק שמעל 1,978,745 שקל, כ-7,744 שקל בסך הכול. אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן, אותה רכישה מחושבת כדירה נוספת: 8% על כל הסכום, 176 אלף שקל. ההפרש מגיע לכ-168 אלף שקל. אם הוראת השעה לא תוארך אחרי פברואר 2027, אותה דירה נוספת תחויב לפי המדרגות הקבועות, 5% עד 1,465,800 שקל ו-6% על היתרה, כ-117 אלף שקל.

• מסר דיווח לא נכון על הפנטהאוז שרכש - וישלם מס רכישה כפול
• ארבעה חודשים למכור דירה, הנחה של 6%-8% - המצב הקשה של מוכרי הדירות

מס הרכישה הוא המס של הקונה. במכירת הדירה הישנה נבחנת בנפרד הזכאות לפטור ממס שבח, שתלויה בין היתר בתקופת ההחזקה ובכך שמדובר בדירת מגורים מזכה. בשלב הרכישה משלמים בדרך כלל לפי מדרגות הדירה היחידה, ואם הדירה הישנה נמכרת אחרי המועד, רשות המסים דורשת את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.

מה מגישים, ומתי משלמים

ההצהרה על הרכישה מוגשת באופן מקוון בטופס 7000, ומשפר דיור מצהיר בה שבכוונתו למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה שנקבעה בחוק. על סמך ההצהרה מחושב המס לפי מדרגות הדירה היחידה. את מס הרכישה משלמים בתוך 60 יום ממועד הרכישה, ומעבר לכך מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. כשהדירה הישנה נמכרת מגישים הצהרה גם על המכירה, ותאריך המכירה שבה הוא שקובע אם החלון נשמר. את המס הצפוי אפשר לחשב מראש בסימולטור של רשות המסים, לפי מחיר הדירה ומספר הדירות שבבעלות המשפחה.

הגדרת הדירה היחידה מפתיעה משפחות לשני הכיוונים. חלק של עד שליש בדירה נוספת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, משאיר את הרכישה במדרגות הדירה היחידה, וגם דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 לא נספרת. מנגד, דירה שרשומה על בן או בת הזוג נספרת, כי בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים רוכש אחד, למעט בן זוג שגר בדרך קבע בנפרד וילד נשוי. הצהרה שגויה על מספר הדירות מסתיימת בהפרשי מס, הצמדה וריבית.

משפחה ששוקלת הלוואת גישור עד למכירת הדירה הישנה יכולה להכניס את סיכון המס לחישוב לצד הריבית, ולצד שאר ההוצאות עד קבלת המפתח. בדוגמה של דירה ב-3 מיליון שקל, פער של כ-194 אלף שקל יכול להיות גבוה מההנחה שתידרש כדי למכור את הדירה הישנה מהר יותר.

מה עוד השתנה, ומתי כדאי להתייעץ

שיעורי הוראת השעה חלים גם על כל רכישה של דירת מגורים בידי מי שאינו תושב ישראל, ולכן גם רוכשים כאלה תלויים בהחלטה על ההמשך אחרי פברואר 2027. עולה חדש או תושב חוזר ותיק נחשבים לעניין המדרגות תושבי ישראל אם הפכו לתושבים בתוך שנתיים מיום הרכישה, ולמי שרכש בין סוף פברואר 2024 לסוף מאי 2026 התקופה הוארכה ל-27 חודשים. מי שקנה דירה בקבוצת רכישה שהבנייה שלה נתקעה, וקנה בינתיים דירה אחרת, יכול לקבל את מדרגות הדירה היחידה אם עברו ארבע שנים בלי שהבנייה התחילה, או 6.5 שנים בלי שהחזקה נמסרה, בתנאי שימכור את הדירה בקבוצה בתוך 18 חודשים מסיום הבנייה. קבוצות רכישה ועיכובים במסירה מקבלן הם המקרים שבהם הבדיקה מסתבכת, ושם עורך דין מקרקעין או יועץ מס בודקים בדרך כלל את הזכאות עוד לפני החתימה.

• פיצויים על תאונת דרכים 2026: כך מחושב כאב וסבל, ומה נשאר לנפגע אחרי קיזוזים ושכר טרחה
• בעל המקצוע לקח מקדמה ונעלם: איך מקבלים את הכסף בחזרה?