מוכרים דירה ישנה? העירייה עשויה לדרוש מאות אלפי שקלים

בעלי דירות ותיקות ברמת גן עלולים לפגוש הפתעה יקרה בדרך למכירת הנכס. תוכנית עירונית שנכנסה לתוקף בינואר הפכה שורה של הקלות בנייה שהיו נהוגות בעיר לזכויות המעוגנות בתוכנית. התוצאה היא אפשרות לגבות היטל השבחה במועד המכירה, גם כשהדירה נמכרת במצבה הקיים וטרם הוגשה בקשה למימוש הזכויות. זה כבר קרה במספר מקרים בודדים. החשש של מוכרי דירות שזה יזלוג למקומות וערים נוספות וממש עכשיו נבחנת הסוגייה - האם המהלך  של העירייה אפשרי וחוקי?  מספר מוכרי דירות שחויבו לשלם היטל השבחה פנו לערעור והתוצאות יהיו רלבנטיות גם ברמת גן וגם בערים נוספות.    

היטל השבחה עומד בדרך כלל על 50% מעליית ערך הנכס שנוצרה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. החיוב מתגבש בעת "מימוש", לרבות מכירת הדירה או קבלת היתר בנייה. במקרה שבו שמאי הוועדה מעריך למשל כי התוכנית העלתה את שווי הדירה ב-400 אלף שקל, ההיטל עשוי להגיע ל-200 אלף שקל, בתוספת הצמדה בהתאם למועדים הקבועים בחוק. היטל השבחה עשוי להפוך להוצאה משמעותית בעסקת מכר, ויש כמה מסלולים להפחתת השומה.

המהלך של רמת גן מגיע בעקבות הרפורמה שביטלה כמעט לחלוטין את מנגנון ההקלות מתחילת 2025. במשך שנים אפשרו הוועדות המקומיות ליזמים ולבעלי נכסים לקבל תוספות ושינויים מעבר לזכויות שבתוכנית, למשל חריגה מקווי בניין, תוספת קומות ושינויים בגובה. ההליך גרר פרסום התנגדויות, התארכות ברישוי וחוסר ודאות, ולכן המדינה עברה לשיטה המבוססת על תוכניות מפורטות מראש.

רמת גן בחרה לעגן בתוכנית סטטוטורית חלק מהזכויות שניתנו קודם לכן כהקלות. מבחינת העירייה, התוכנית יוצרת ודאות תכנונית ומשפרת את הליך הרישוי. מאחר שהזכויות כבר נמצאות בתוכנית תקפה, מכירת הנכס יוצרת אירוע המחייב בחינה של היטל השבחה.

כאן מתעוררת המחלוקת המרכזית. בעל דירה עשוי לקבל חיוב בגין זכויות שטרם ביקש לממש, ולעיתים גם בגין אפשרויות בנייה שמימושן תלוי במבנה המגרש, בהסכמת בעלי דירות נוספים ובכדאיות כלכלית. הפער בין זכויות הרשומות בתוכנית לבין הערך שהשוק מעניק להן צפוי לעמוד במרכז השומות וההליכים המשפטיים.

העיתוי מקבל משמעות נוספת בעקבות הלכת לויתן. בית המשפט העליון קבע כי בחישוב השבחה מתוכניות מקומיות יש להביא בחשבון את התרומה שכבר היתה לפוטנציאל תמ"א 38 לערך הנכס קודם לאישור התוכנית החדשה. ביולי נדחתה בקשתן של עיריות תל אביב וירושלים לקיים דיון נוסף, והפסיקה הפכה סופית. ההכרעה מצמצמת את האפשרות לגבות היטל בגין עליית ערך שכבר היתה מגולמת בנכס.

החשש בענף הוא שרשויות נוספות יאמצו תוכניות דומות במטרה להפוך זכויות מותנות לזכויות מוקנות ולשמר הכנסות מהיטלי השבחה. מדובר במקור תקציבי מרכזי עבור הרשויות, המשמש למימון מוסדות ציבור, כבישים ותשתיות הנדרשות בעקבות תוספת בנייה.

בעלי דירות ותיקות ברמת גן שמתכננים מכירה צריכים לברר מראש אילו תוכניות חלות על הנכס ולקבל הערכה שמאית של החבות האפשרית. שומה של הוועדה המקומית ניתנת לבחינה באמצעות שמאי מכריע או ערר, והמועד המקובל לפתיחת ההליך הוא בתוך 45 יום מקבלת השומה. מחשבון היטל ההשבחה של ביזפורטל מאפשר לקבל אומדן ראשוני על בסיס עליית השווי המיוחסת לתוכנית.