כמה עולה דירה ביהוד-מונוסון? 4 חדרים ב-2.73 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב צבי ישי, 66 מ"ר בקומה הראשונה של בניין בן ארבע קומות מ-1970, נמכרה באוגוסט ב-2 מיליון שקל, כ-30,400 שקל למטר. באותו אזור במרכז יהוד-מונוסון, במגדל בן 16 קומות ברחוב העצמאות שנבנה ב-2017, נמכרו בקיץ שתי דירות 4 חדרים של 107 מ"ר ב-2.77 וב-2.85 מיליון שקל, כ-26 אלף שקל למטר. הדירה הגדולה והחדשה יקרה יותר בסך הכול, אבל דווקא בבניין הישן כל מטר עולה יותר.
יהוד-מונוסון, עיר של כ-31 אלף תושבים בין קריית אונו, סביון ונמל התעופה בן גוריון, נמצאת בשוק שכמעט לא זז. לפי מרשם העסקאות של רשות המסים, מחיר החציון השנתי של דירת 4 חדרים בעיר עומד על כ-2.73 מיליון שקל, כ-1% פחות משנה קודם. דירת 5 חדרים ירדה בכ-1.3% לכ-3.15 מיליון, ודירת 3 חדרים עלתה בכ-1.6% לכ-2.43 מיליון. החציון של כל הדירות יחד, כ-2.65 מיליון שקל, גבוה בכ-600 אלף שקל מהחציון הארצי.
הידעת?יהוד-מונוסון היא בעצם שני יישובים
מה קרה למחירים בשנים האחרונות
בתחילת 2021 נמכרה דירת 4 חדרים ביהוד במחיר חציוני של כ-1.9 מיליון שקל, ובתחילת 2022 כבר בכ-2.4 מיליון, עלייה של יותר מ-25% בשנה. ב-2024 המחיר הגיע לכ-2.8 מיליון שקל, ומאז הוא מדשדש ואף נסוג מעט, כמו ברוב הערים במרכז. דירות 3 חדרים המשיכו לטפס גם אחרי כן, מכ-1.5 מיליון ב-2021 לכ-2 מיליון ב-2024 ולכ-2.4 מיליון היום, כנראה משום שהביקוש לדירות קטנות ובמחיר נמוך יותר נשאר חזק גם כשהמשכנתא התייקרה.
בקריית ביאליסטוק, שכונה של בתים פרטיים ודירות גדולות, ירד מחיר העסקה הממוצע בשנה האחרונה בכ-5%, לכ-2.6 מיליון שקל. בנווה מונוסון המחיר הממוצע ב-2025 היה נמוך בכ-7% מזה של 2024, ובקריית הסביונים כמעט לא השתנה.
חלק גדול מהעסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים אינן מכירות רגילות של דירות יד שנייה. ביום אחד באוגוסט נרשמו עשרות עסקאות ברחוב מוהליבר, בפרויקט פינוי-בינוי במזרח העיר, וקודם לכן כבר דווח על ההנחות במכירה המוקדמת של פרויקט הפינוי-בינוי במתחם מוהליבר. בספטמבר נרשמו עשרות עסקאות נוספות בויצמן 48, אחרי שאאורה הרסה 76 דירות במתחם ויצמן ותבנה במקומן 300 דירות. שנת הסיום הרשומה של הבניינים האלה היא 2029-2030, והמחירים בהם, 2.2 עד 3.9 מיליון שקל לדירות 4 עד 6 חדרים, משקפים דירות שעוד לא נבנו.
במרכז הוותיק נבנו מגדלים במקום שוק אשכנזי ובמקום האצטדיון הישן, ובשכונות המזרח מתקדמים מתחמים גדולים שמחליפים בניינים של שלוש וארבע קומות במגדלים. הקו הסגול של הרכבת הקלה, שעובר בעיר ואמור לחבר אותה לתל אביב, צפוי להיפתח לפי לוח הזמנים העדכני ב-2028. התעסוקה מתרכזת באזור התעשייה של העיר, שבו פועלים בין היתר מפעלים של התעשייה האווירית וחברות טכנולוגיה, ושדה התעופה צמוד לגבול הדרומי.
השכונות
מרכז העיר, סביב מדרחוב סעדיה חתוכה והרחובות אשכנזי, הרצל וצבי ישי, בנוי ברובו מבניינים של שלוש וארבע קומות משנות ה-60 וה-70, לצד מגדלים חדשים יותר לאורך דרך העצמאות. דירת 3 חדרים בבניין ותיק נמכרת שם בכ-1.95 עד 2.05 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים במגדל בכ-2.7 עד 2.9 מיליון.
קריית הסביונים, שנבנתה בשנות ה-90 בצמוד לסביון, היא שכונה של מגדלים בני 12 קומות ברחובות משה דיין, החורש ושדרות בגין. דירות 4 עד 4.5 חדרים של כ-100 מ"ר נמכרו שם בחודשים האחרונים ב-2.5 עד 3 מיליון שקל, והן כנראה האפשרות המשתלמת יותר בעיר למשפחה שמחפשת דירה גדולה בבניין עם מעלית וחניה.
הידעת?כמה עסקאות נדל"ן רשומות ביהוד-מונוסון
נווה מונוסון וקריית ביאליסטוק הן השכונות היקרות בעיר, עם בתים פרטיים, קוטג'ים ופרויקט תמר, שבו נמכרו דירות של כ-200 מ"ר ויותר ב-3.5 עד 4.6 מיליון שקל. בשכונות הוותיקות רסקו ונווה עובד המחירים נמוכים יותר, ודירת 3 חדרים של 53 מ"ר ברחוב כצנלסון נמכרה בספטמבר ב-1.85 מיליון שקל. בגדות, במזרח העיר, נבנים פרויקטים חדשים שבהם דירת 3 חדרים מקבלן מוצעת בכ-3 מיליון שקל.
- שפיר מוכרת ביהוד: 3 חדרים ב-3.15 מיליון שקל
- אאורה הרסה 76 דירות ביהוד-מונוסון - ותבנה במקומן 300 דירות
תשואת השכירות החציונית בעיר, לפי נתוני אתר הנדל"ן הממשלתי, היא כ-2.8% בשנה. בדירת 4 חדרים במחיר החציוני, כ-2.73 מיליון שקל, זה שכר דירה של כ-6,300 שקל בחודש, הרבה פחות מההחזר החודשי על משכנתא שתממן את רוב המחיר. הפער הזה קיים כמעט בכל ערי המרכז, והוא מקשה על מי שקונה דירה להשקעה להצדיק את המחיר.
תפוחים לתפוחים: ישן מול חדש
הטבלה משווה עסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים בדירות דומות, באותם אזורים ובבניינים מתקופות שונות:
| דירה | סוג הבניין | שטח וקומה | מחיר העסקה | למ"ר |
|---|---|---|---|---|
| 3 חדרים, מרכז העיר | ותיק מ-1970, 4 קומות | 58 מ"ר, קומה 1 | 2.05 מיליון שקל | כ-35,400 שקל |
| 3 חדרים, מרכז העיר | מגדל מ-2017 | 100 מ"ר, קומה 10 | 2.45 מיליון שקל | כ-24,500 שקל |
| 3 חדרים, מתחם ויצמן | חדש בבנייה, מכירה מוקדמת | 82 מ"ר, קרקע | 2.67 מיליון שקל | כ-32,600 שקל |
| 4 חדרים, מרכז העיר | ותיק מ-1970, 4 קומות | 66 מ"ר, קומה 1 | 2 מיליון שקל | כ-30,400 שקל |
| 4 חדרים, מרכז העיר | מגדל מ-2017, 16 קומות | 107 מ"ר, קומות 5-6 | 2.77-2.85 מיליון שקל | כ-26,000-26,900 שקל |
| 4 חדרים, מתחם מוהליבר | חדש בבנייה, מכירה מוקדמת | 111 מ"ר, קומה 2 | 3.11 מיליון שקל | כ-28,000 שקל |
| 4-4.5 חדרים, קריית הסביונים | מגדל מ-1998, 12 קומות | 101 מ"ר, קומות 2-8 | 2.5-3 מיליון שקל | כ-24,800-29,800 שקל |
דירת 3 חדרים של 58 מ"ר בבניין מ-1970 עלתה כ-35 אלף שקל למטר, ודירת 3 חדרים של 100 מ"ר במגדל מ-2017 כ-24,500 שקל, פער של כ-11 אלף שקל למטר. בדירות 4 חדרים המצב דומה, והמטר בבניין הוותיק יקר בכ-15% מבמגדל. ההסבר העיקרי הוא הגודל, אבל חלק מהפער משקף כנראה את הציפייה להתחדשות. מי שקונה דירה קטנה בבניין ישן קונה גם סיכוי לדירה חדשה וגדולה יותר בעתיד, והסיכוי הזה מתומחר. בסך הכול, הדירה החדשה בפרויקט התחדשות, ב-3.1 מיליון שקל, יקרה בכ-1.1 מיליון מדירת 4 החדרים הישנה, ונותנת כ-45 מ"ר יותר.
הידעת?מה הדירוג החברתי-כלכלי של יהוד-מונוסון
העסקאות האחרונות
- דירת 3 חדרים ברחוב כצנלסון 26 (רסקו), 53 מ"ר, קומה 1 בבניין מ-1960 - נמכרה בספטמבר ב-1.85 מיליון שקל (כ-34,600 שקל למ"ר). אותה דירה נמכרה ב-2017 ב-1.3 מיליון שקל
- דירת 4 חדרים ברחוב משה דיין 6 (קריית הסביונים), 101 מ"ר, קומה 8 - נמכרה בספטמבר ב-2.73 מיליון שקל (כ-27,100 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב צבי ישי 19 (מרכז העיר), 66 מ"ר, קומה 1 - נמכרה באוגוסט ב-2 מיליון שקל (כ-30,400 שקל למ"ר)
- דירת 4.5 חדרים ברחוב משה דיין 12 (קריית הסביונים), 101 מ"ר, קומה 5 - נמכרה ביולי ב-3 מיליון שקל (כ-29,800 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים בשתי קומות ברחוב סעדיה חתוכה 69 (מרכז העיר), 143 מ"ר, קומות 8-9 בבניין מ-1995 - נמכרה ביולי ב-2.73 מיליון שקל (כ-19,100 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירת 4 חדרים ברחוב יהודה הלוי, 100 מ"ר, קומה 6 - מבקשים 2.22 מיליון שקל (כ-22,200 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב אשכנזי (מרכז העיר), 90 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 2.5 מיליון שקל, אחרי הורדה של 100 אלף שקל
- דירת 4.5 חדרים בשדרות מנחם בגין (קריית הסביונים), 115 מ"ר, קומה 5 - מבקשים 2.68 מיליון שקל (כ-23,300 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב תמר (נווה מונוסון), 126 מ"ר, קומה 3 - מבקשים 3.45 מיליון שקל, אחרי הורדה של 130 אלף שקל
- דירת 3 חדרים חדשה מקבלן בשדרת האומנים (גדות), 87 מ"ר, קומה 8 - מבקשים 3.05 מיליון שקל (כ-35,100 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים חדשה מקבלן ברחוב צבי ישי (מרכז העיר), 120 מ"ר, קומה 6 - מבקשים 3.25 מיליון שקל (כ-27,100 שקל למ"ר)
במרכז העיר מבקשים על דירת 4 חדרים 2.2 עד 2.5 מיליון שקל, קרוב למחיר שבו נסגרו עסקאות דומות, ובכמה מהמודעות המחיר כבר ירד ב-100 עד 160 אלף שקל. מחיר מבוקש הוא מחיר פתיחה למשא ומתן, לא מחיר סגירה. בדירות החדשות מקבלן המחיר המבוקש מגיע לכ-35 אלף שקל למטר, ויזמים בעיר כבר נותנים הנחות והטבות מימון במכירות המוקדמות.
לשם השוואה, בקריית אונו השכנה דירת 4 חדרים נמכרת בממוצע בכ-3.2 מיליון שקל, כחצי מיליון שקל יותר מביהוד. להרחבה: כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בקריית אונו.
- כמה עולה דירה באור יהודה? בשכונות הגדולות המחירים ירדו עד 5.4%
- מחירי הדירות בגני תקווה: 4 חדרים ירדו ב-5%, ופער של מיליון בין חדש לישן
בשנים הקרובות צפויות להיכנס לשוק של יהוד-מונוסון אלפי דירות חדשות מפרויקטי ההתחדשות. בשלושת הפרויקטים של אאורה בלבד מדובר בכ-1,644 דירות, מהן כ-900 בשכונת הגנים התלויים שכבר מאוכלסת, 444 בפרויקט לינק שבביצוע, ו-300 במתחם ויצמן שיוצא עכשיו לדרך.
