מצוקת הקבלנים: 20/80, דחייה לעשור או הנחה - כמה שווים המבצעים באמת?
85 אלף דירות חדשות ממתינות לקונים, מדד הבנייה איבד כ-17.5% מתחילת השנה, והקבלנים מפצים בתנאי מימון: גינדי דוחה עד 900 אלף שקל לעשור, אביב מליסרון מממנת הלוואה כנגד נכס קיים וחג'ג' מתחייבת לשכר דירה. ההטבות אמיתיות, אבל שוויין נמוך מהמוצג, והסיכון עובר לקונה
מבצעי המימון של הקבלנים חזרו בגדול, והם מספרים בעיקר על מצב הענף. באוגוסט ניתנה הטבת מימון ב-30% מעסקאות הדירות החדשות בשוק החופשי שמועד המסירה שלהן רחוק בשנה לפחות, לעומת 20% במאי. באזור חדרה השיעור הגיע ל-73%, ובאזור המרכז ל-38%. הקבלנים מעדיפים לספוג מאות אלפי שקלים בעלויות מימון ולהשאיר את המחירון על כנו, כי הורדת מחיר גלויה מקבעת מחיר ייחוס נמוך לכל הפרויקט, גם מול הרוכשים הבאים וגם מול הבנק המלווה.
המלאי מסביר את המהלך. בסוף אוגוסט עמדו למכירה 85,680 דירות חדשות, שיא חדש, ובקצב המכירות הנוכחי יידרשו כ-27 חודשים כדי למכור את כולן. יותר משליש מהדירות החדשות שנמכרו ביוני-אוגוסט נמכרו בתוכניות הדיור המסובסדות, כך שבשוק החופשי הקצב איטי עוד יותר. התזרים נטו של הקבלנים ממכירת דירות, אחרי ניכוי תשומות, צנח באוגוסט ב-58% לעומת אוגוסט אשתקד, ל-418 מיליון שקל, וארבע חברות ריכזו 75% ממנו.
המערכת הבנקאית סופגת את ההשלכות. האשראי הכספי לליווי פרויקטים של בנייה למגורים זינק ב-2025 בכ-40%, מכ-49 מיליארד שקל לכ-69 מיליארד שקל, בין היתר בגלל המבצעים עצמם, שדוחים את כספי הרוכשים לסוף הבנייה. כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים, כלומר הירידה המרבית במחירי הדירות שהבנק יכול לספוג בלי הפסד, נשחק בכ-12 נקודות אחוז לכ-58%. בשוק ההון המגמה דומה: מדד ת"א-בנייה איבד כ-17.5% מתחילת השנה וכ-25% בחצי השנה האחרונה. להרחבה: הבנקים הזרימו עשרות מיליארדים ליזמים, וכרית הביטחון הולכת וקטנה
מבצע 20/80 הקלאסי עובד באותו היגיון. הרוכש משלם 20% בחתימה ואת היתרה במסירה, ולעתים מקבל גם פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. ההטבה האמיתית היא הריבית וההצמדה שנחסכות על 80% מהמחיר בשנתיים או שלוש של הבנייה, ואת הפער מממן הקבלן באשראי מהבנק המלווה. כך המבצעים מגדילים את החוב של היזמים בדיוק בתקופה שבה המכירות מדשדשות.
גינדי: 900 אלף שקל לעשור, בחצי מהשווי המוצג
גינדי החזקות מציעה כ-300 דירות, יתרת המלאי שלה בארבעה פרויקטים במרכז: גליל ים בהרצליה, רמת אפעל וכפר אז"ר ברמת גן ונווה איילון. הרוכש משלם 20% בחתימה ו-50% במסירה. את 30% הנותרים, עד 900 אלף שקל, מממן בנק בהלוואת בלון שנפרעת עשר שנים אחרי האכלוס, ובכפר אז"ר שמונה שנים. גינדי נושאת בריבית ובהצמדה, והרוכש מחזיר את הקרן בסוף התקופה בתשלום אחד.
החברה מעריכה את החיסכון בכ-700 אלף שקל. בחישוב של ערך נוכחי, בהיוון בריבית הפריים, 4.75%, תשלום של 900 אלף שקל בעוד עשור שווה כ-565 אלף שקל בערכים של עכשיו. ההטבה שקולה אפוא להנחה של כ-335 אלף שקל, כ-8% בדירה של 4 מיליון שקל. מדובר בהטבה משמעותית, אבל בערך בחצי מהמספר השיווקי. בנוסף, הקונה נשאר עם חוב בלון שיצטרך לפרוע או למחזר בעוד עשור, בהתאם לשווי הדירה ותנאי האשראי של אז. ההלוואה הזאת שייכת בדיוק לקטגוריה שבנק ישראל הגביל: הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן מוגבלות ל-10% מסך ההלוואות לדיור שכל בנק מעמיד ברבעון.
אביב מליסרון וחג'ג': המימון עובר לבטוחות ולשכירות
אביב מליסרון, מקבוצת מליסרון, מציעה בנובמבר ובדצמבר מסלול שבו הרוכש מגייס את ההון העצמי בהלוואה כנגד שעבוד נכס קיים, והחברה משלמת את הריבית עד האכלוס. אחרי האכלוס הרוכש פורע את ההלוואה, ממכירת הנכס או ממקורות אחרים. רוכשי דירה ראשונה יכולים להיעזר בנכס של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, למשל דירת ההורים. ההון העצמי נשאר על הקונה, בדחייה, החוב שלו גדל, ובמקרה של דירת הורים גם נכס משפחתי נכנס לסיכון. להרחבה: מצוקת הקבלנים: אביב מליסרון מציעה רכישת דירה במימון כנגד שעבוד נכס קיים
חג'ג' בחרה בכיוון אחר במגדל אינפיניטי בתל אביב: מיליון שקל בחתימה, כניסה לדירה בלי משכנתה ויתרת המחיר כשלוש שנים אחרי האכלוס, בלי ריבית והצמדה. לצד זה החברה מתחייבת לשכר דירה של 10 עד 22 אלף שקל בחודש בשנתיים הראשונות. התשואה של 24% עד 52% שהיא מציגה מחושבת על המקדמה בלבד. המחירים בפרויקט מתחילים בכ-60 אלף שקל למ"ר, כך שדירת שני חדרים של 70 מ"ר עולה לפחות כ-4.2 מיליון שקל, ו-240 אלף שקל שכירות בשנתיים הם כ-5.7% ממחירה. להרחבה: מצוקת הקבלנים: חג'ג' בהנחה אפקטיבית של 20%
המשותף לכל המודלים: הקבלן קונה זמן, והקונה לוקח על עצמו את השאלה אם יוכל לשלם בסוף. ביטולי העסקאות כבר עולים. עד אוגוסט נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולים של עסקאות בדירות חדשות שנחתמו בשנים 2023 עד 2025, עלייה של 41% מאז ינואר. בנק ישראל הוסיף הקצאת הון לפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים דוחים למסירה יותר מ-40% מהמחיר, והוראת השעה הזאת פוקעת בסוף דצמבר. הריבית, 3.25% אחרי שלוש הפחתות רצופות, מקלה מעט על עלויות המימון, אבל ההחלטה אם להאריך את המגבלות תקבע כמה מרחב יישאר לקבלנים למכור בתנאי תשלום במקום במחיר.
