צעירים קונים דירה עם עזרת ההורים: מתנה, הלוואה או ערבות

עבור זוגות צעירים בישראל, הפער בין מחיר דירה להון עצמי זמין נשאר רחב גם כשמדדי המחירים מתמתנים. רבים סוגרים את העסקה רק אחרי שההורים מעבירים מתנה, מעמידים הלוואה משפחתית, או נרשמים כערבים למשכנתא. שלושת המסלולים האלה משנים גם את גובה ההלוואה מהבנק וגם את הסיכון לשני הדורות.

לפי הוראות בנק ישראל ללווים לדיור, רוכש דירה ראשונה רשאי לממן עד כ-75% משווי הנכס במשכנתא, כלומר נדרש הון עצמי של כרבע מהמחיר. בדירה של שני מיליון שקל מדובר בכ-500 אלף שקל לפני מסים ועלויות נלוות. כשהחיסכון של הרוכשים קטן יותר, העברת כסף מההורים או שילוב הכנסת ערב הופכים לתנאי סף לעסקה. גם עמלות שמאי, עו"ד ומס רכישה מצטרפים לסכום שצריך להביא מהבית או מהמשפחה.

מתנה, הלוואה משפחתית וערב: שלושה מסלולים שונים

מתנה מההורים מגדילה את ההון העצמי ומקטינה את סכום המשכנתא, אבל דורשת תיעוד ברור מול הבנק ומול רשויות המס כדי להבדיל אותה מהלוואה. הלוואה משפחתית נשארת חוב בין הדורות: היא עשויה להיות גמישה יותר מבנק, ועדיין יוצרת מחויבות החזר שעלולה להכביד אם מצב התעסוקה של הילדים משתנה.

המסלול השלישי הוא ערבות. הבנק רשאי להתחשב בחלק מהכנסת הערב בחישוב כושר ההחזר, בתנאים שנקבעו בהוראות ניהול בנקאי תקין, וכך להגדיל את סכום המשכנתא שאישורו אפשרי. ההורים יכולים לעזור לקבל משכנתא גדולה יותר גם בלי להיות בעלי הדירה מפרט איך ערבות עובדת בפועל מול תקרות ההכנסה וההחזר. עם זאת, ערב חשוף לדרישת תשלום אם הלווה מפגר, והשעבוד על דירת ההורים או על חסכונותיהם תלוי במבנה העסקה.

מחירים מתמתנים, העזרה המשפחתית נשארת

מדדי הלמ"ס למחירי דירות הראו התמתנות שנתית מתונה בחלק מהתקופות, אבל רמת המחירים המוחלטת נשארת גבוהה ביחס לשכר הממוצע. במקביל, היקף המשכנתאות החדשות בבנקים ממשיך להיות משמעותי: מיליארדי שקלים בחודש, עם גידול מצטבר מתחילת השנה לעומת התקופה המקבילה. הביקוש למימון נשען גם על רוכשים שמגיעים לעסקה רק בזכות הון משפחתי.

העזרה מההורים משנה גם את פני השוק. רוכשים עם גיבוי משפחתי מתחרים על אותן דירות מול משקיעים ומשפרי דיור, ולעיתים מצליחים להשלים הון עצמי מהר יותר. כמעט שליש מהמכירות במרכז הן דירות שבעליהן כבר קנו אחרת ממחיש עד כמה שוק המכירות מורכב ממשפרי דיור שמחזיקים שתי דירות זמנית, מצב שמקשה עוד על צעירים בלי עתודת הון. הפער בין מי שמקבל סיוע משפחתי למי שמסתמך על חיסכון עצמי בלבד הולך ומתחדד.

מהצד השני, הורים שמושכים כסף מחיסכון פנסיוני, ממשכנים דירה קיימת או חותמים כערבים מצמצמים את כרית הביטחון שלהם לגיל פרישה. כשהריבית במשק גבוהה יותר מהעשור הקודם, גם החזר המשכנתא של הילדים וגם עלות אשראי נוסף להורים כבדים יותר. תכנון מראש של מסלול העזרה, כולל הסכם משפחתי כתוב והבנת מגבלות בנק ישראל, מפחית חיכוכים בהמשך ושומר על יכולת ההורים לעמוד בהתחייבויות שלהם.

• עד 30% מההכנסה לשכר דירה: האם כלל האצבע התרחק מהמציאות?
• עלויות המימון לדיור בארה"ב מזנקות: ריבית המשכנתאות הגיעה ל-7.28%

להרחבה: ההורים יכולים לעזור לקבל משכנתא גדולה יותר גם בלי להיות בעלי הדירה?