עלויות המימון לדיור בארה"ב מזנקות: ריבית המשכנתאות הגיעה ל-7.28%

שוק הדיור האמריקאי ממשיך להתמודד עם התייקרות בעלויות המימון לרוכשים. הריבית הממוצעת על משכנתה קבועה ל-30 שנה בארצות הברית עלתה השבוע ל-7.28%, לעומת 7.03% בשבוע הקודם ו-6.34% בתקופה המקבילה אשתקד. נתונים אלו פורסמו על ידי סוכנות המשכנתאות הפדרלית פרדי מאק (FMCC), העוקבת אחר השוק.

מדובר ברמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז חודש נובמבר של שנת 2023. העלייה השבועית בשיעור של 0.25 נקודת אחוז היא העלייה המהירה ביותר בפרק זמן של שבוע מאז אוקטובר 2022. במקביל, גם הריבית על משכנתאות קבועות ל-15 שנה עלתה ל-6.60%, לעומת 6.42% בשבוע הקודם ו-5.55% לפני שנה.

הנתונים שמפרסמת פרדי מאק מבוססים על הלוואות רכישה קונבנציונליות המשקפות את תנאי השוק השוטפים. התחשיב מבוסס על ממוצע לווים המגיעים עם הון עצמי בגובה של 20% ממחיר הנכס ובעלי דירוג אשראי תקין.

תשואות האג"ח משפיעות על המשכנתאות

העלייה בריבית המשכנתאות מתרחשת במקביל לעלייה בתשואות איגרות החוב הממשלתיות בארצות הברית. משכנתאות ארוכות טווח מתומחרות לא רק על בסיס ריבית הפדרל ריזרב קצרת הטווח, אלא מושפעות באופן ישיר מהתשואות של איגרות החוב הממשלתיות ל-10 שנים.

העלייה בתשואות בשוק האג"ח משקפת התאמה מחדש של ציפיות המשקיעים, בין היתר עקב נתוני תעסוקה יציבים וחששות מהיקף החוב הממשלתי. השוק מתמחר כעת אפשרות שסביבת הריבית תישאר מרוסנת וגבוהה לתקופה ממושכת יותר מכפי שהוערך בעבר.

התייקרות המשכנתאות חלה כאשר השוק כבר מתאפיין במחירי נכסים גבוהים. נתוני התאחדות המתווכים האמריקאית מצביעים על ירידה של 2% במכירות הבתים הקיימים בחודש אוגוסט לעומת יולי, וירידה של 1.2% בהשוואה לאוגוסט בשנה שעברה. המלאי הלא-מכור של נכסים קיימים עמד על 1.62 מיליון בתים, המייצג 4.9 חודשי היצע.

בעלי הנכסים נמנעים ממכירה

תופעת הריביות הגבוהות יצרה פערי היצע בין שוק הבתים החדשים לשוק בתי היד השנייה. בעלי בתים רבים בארצות הברית מחזיקים במשכנתאות היסטוריות שנלקחו בתקופה שבה הריבית עמדה על רמות נמוכות משמעותית.

מכירת הנכס הקיים ורכישת נכס חלופי מחייבת את אותם בעלי בתים לפרוע את ההלוואה הזולה ולקחת משכנתה חדשה בריבית של יותר מ-7%. כתוצאה ממנגנון זה, בעלי בתים נמנעים מהעמדת נכסיהם למכירה, מה שמוביל להקפאה של ההיצע בשוק.

ניתוח נתונים מטעם פלטפורמת הנדל"ן זילו מעלה כי מלאי הבתים הקיימים בשוק בחודש יולי היה נמוך ב-17.1% מרמתו טרם תקופת הקורונה. לעומת זאת, היצע הבתים החדשים הגיע להיקף המייצג 9.6 חודשי מכירות. מדובר בגידול בהשוואה להיצע בתים חדשים של 7.6 חודשים בלבד שנרשם בתקופה המקבילה לפני שנתיים. מצב זה דוחף רוכשים פוטנציאליים לבחון רכישת נכסים בפרויקטים של בנייה חדשה.

• פינוי בת 87 הצית את ספרד: משבר הדיור חוזר לרחובות
• מבצעי "ה-20/80", אבל באמריקה: הקבלנית שמסבסדת כ-12% ממחיר הבית - הרווח נחתך

תמריצי מימון מטעם חברות הבנייה

הפערים בהיצע מאפשרים לחברות בנייה ציבוריות, דוגמת חברת לנארLennar Corp 0.64%  , פולט גרופ PulteGroup 0.25%   ו-די.אר הורטון D R Horton Inc 0.3%  , למשוך לקוחות באמצעות הצעת תמריצים ישירים. חברות אלו מנצלות את המאזן החיובי שלהן כדי לסבסד את עלויות המשכנתה של הרוכשים ככלי שיווקי.

לפי נתוני פורטל הנדל"ן המופעל על ידי תאגיד ניוז קורפ, כמעט אחד מתוך שבעה נכסים חדשים שהוצע למכירה כלל מסלול של ריבית מוזלת. מנגנון הסבסוד פועל כך שחברת הבנייה משלמת סכום חד-פעמי לגוף המממן בתמורה להפחתת הריבית עבור הלקוח.

הריבית הממוצעת שהוצעה בחודשים האחרונים במסגרת הטבות הקבלנים עמדה על 3.92%. שיעור זה נמוך משמעותית מריבית השוק ומשפר את יכולת ההחזר החודשית של הרוכשים חרף עלויות האשראי הכלליות.

נתוני תמחור לפי שטח רבוע

לצד שינויי הריבית, שוק הדיור רושם התפתחות במחירי הנכסים לפי שטח. הניתוח של זילו מצביע על כך שמחיר המכירה החציוני של בתים חדשים עמד על 205 דולר לרגל רבוע. בהשוואה לכך, מחיר חציוני של בתים קיימים עמד על 212 דולר לרגל רבוע, נתון המשקף פער של 3.3% לטובת הבנייה החדשה.

נתון זה מציג היפוך של הסטטיסטיקה ארוכת הטווח בענף הנדל"ן האמריקאי. בין השנים 2018 ל-2024, בתים חדשים נמכרו במחיר גבוה יותר לרגל רבועה מבתים קיימים ב-77 מתוך 84 החודשים שנבדקו. עם זאת, בחודשים האחרונים נרשם שינוי מגמה, וב-17 מתוך 19 החודשים נמכרו בתים חדשים במחיר נמוך יותר לפי מדד שטח זה. ההבדלים מוסברים בחלקם על ידי בנייה של בתים בעלי שטח קטן יותר.

• אמזון מבטיחה חשמל גרעיני ל-20 שנה בעסקה של 690 מגה-וואט
• וורש מעביר את שיפוץ מטה הפדרל ריזרב לניהול חיצוני לאחר זינוק בעלויות והביקורת של טראמפ

שונות גיאוגרפית ומסקנות

הפער במחיר לרגל רבועה משתנה בהתאם לאזורים הגיאוגרפיים השונים ברחבי המדינה. הנתונים של חברת זילו מלמדים כי הפערים הבולטים ביותר נרשמו בעיר אוסטין, בה בתים חדשים תומחרו ב-19.3% פחות לרגל רבוע.

מנגד, באזור ניו יורק, המחיר הממוצע לרגל רבוע בבתים חדשים היה גבוה ב-64.9% מזה של הבתים הקיימים, ובקליבלנד פער זה עמד על 50.7%. שונות זו נובעת מעלויות הקרקע ומהעדפות הבנייה של קבלנים במטרופולינים הצפופים.

שוק הדיור ממשיך לפעול בסביבת ריבית מאתגרת. בעוד שחברות בנייה מצליחות להציע נכסים במחירים תחרותיים למטר רבוע בלוויית פתרונות מימון, עלות האשראי הבסיסית עדיין מכתיבה את הקצב הכללי של עסקאות הנדל"ן במדינה.