גבעתיים או רמת גן? כמה צריך להרוויח כדי לקנות 4 חדרים בגבעתיים
דירת 4 חדרים בגבעתיים עולה כ-4 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי ההחזר מגיע לכ-15,900 שקל בחודש, ומשק הבית צריך להכניס כ-40 אלף שקל נטו
דירת 4 חדרים בגבעתיים עולה כ-4 מיליון שקל. זה המחיר החציוני של 4 חדרים בעיר בשנה האחרונה, לפי מאגר העסקאות של אתר הנדל"ן הממשלתי. משפחה שקונה דירה כזאת עם 30% הון עצמי, כלומר 1.2 מיליון שקל, לוקחת משכנתא של 2.8 מיליון ומשלמת כ-15,900 שקל בחודש. כדי שההחזר לא יעבור 40% מההכנסה צריך להכניס כ-40 אלף שקל נטו בחודש.
כמו בשאר הערים בסדרה, החישוב מניח משכנתא ל-25 שנה בלוח שפיצר ובריבית ממוצעת של 4.7%. הריבית בפועל תלויה בתמהיל ובלווה, ויכולה להיות גבוהה או נמוכה מזה. גם 40% הוא לא יעד. ב-30% מההכנסה, רמה שמשאירה אוויר לשאר ההוצאות, אותה דירה דורשת כ-53 אלף שקל נטו.
הדרך העיקרית להוריד את הרף היא הון עצמי. כל 100 אלף שקל נוספים מהבית חוסכים כ-570 שקל בהחזר החודשי וכ-1,400 שקל בהכנסה הנדרשת. עם המינימום, מיליון שקל, המשכנתא מגיעה ל-3 מיליון, ההחזר לכ-17,000 שקל, וצריך כ-42.5 אלף נטו. עם 1.5 מיליון ההחזר יורד לכ-14,200 שקל וההכנסה הנדרשת לכ-35.5 אלף. מי שמגיע עם 2 מיליון, בדרך כלל אחרי מכירה של דירה קודמת, צריך משכנתא של 2 מיליון בלבד, משלם כ-11,350 שקל ומסתדר עם כ-28.4 אלף שקל נטו.
את ההון העצמי אי אפשר להוריד מתחת לרף שקבע בנק ישראל. לפי הוראות הפיקוח על הבנקים, בדירה יחידה הבנק יממן עד 75% משווי הנכס, בדירה חליפית של משפרי דיור עד 70%, ובדירה להשקעה עד 50%. בדירת 4 חדרים של 4 מיליון שקל זה הון עצמי של מיליון שקל לפחות לדירה ראשונה, 1.2 מיליון למשפרי דיור ו-2 מיליון בקנייה להשקעה.
גם יחס ההחזר מההכנסה מוגבל. הבנקים לא רשאים לאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה, ומעל 40% בנק ישראל מחייב אותם להקצות יותר הון כנגד ההלוואה. לכן רוב הבנקים עוצרים ב-40%, וזה המספר שהטבלה מציגה כהכנסה המינימלית.
מי שמסתפק ב-3 חדרים נכנס לגבעתיים במחיר נמוך בהרבה. המחיר החציוני של 3 חדרים בעיר הוא כ-2.82 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי, כ-846 אלף שקל, ההחזר יוצא כ-11,200 שקל וההכנסה הנדרשת כ-28 אלף שקל נטו. מהכיוון ההפוך, משק בית שמכניס 30 אלף שקל נטו יכול לשלם עד 12 אלף שקל בחודש, וזה מממן משכנתא של כ-2.1 מיליון. עם 25% הון עצמי, כ-705 אלף שקל, זה מביא אותו לדירה של כ-2.82 מיליון, בדיוק המחיר החציוני של 3 חדרים בעיר. כדי להגיע עם אותה הכנסה ל-4 חדרים צריך להביא מהבית כ-1.9 מיליון שקל. דירות 2 חדרים של 33 עד 55 מ"ר בגבעת רמב"ם נמכרו בחודשים האחרונים ב-2.07 עד 2.5 מיליון שקל.
הפערים בתוך העיר נקבעים בעיקר לפי גיל הבניין. בבורוכוב, הלב הוותיק של גבעתיים, דירות 4 חדרים של 90 עד 107 מ"ר נמכרו בקיץ בכ-4.4 מיליון שקל, ודירה של 85 מ"ר ברחוב המורד ב-3.35 מיליון. בשכונת ארלוזרוב דירות 4 חדרים ישנות של כ-88 מ"ר עברו ידיים ב-3.1 עד 3.5 מיליון, ובבניין חדש ברחוב שדה בוקר נמכרו 4 חדרים של 95 עד 114 מ"ר בכ-5.07 מיליון. בגבעת רמב"ם 4 חדרים של כ-82 מ"ר נמכרו בכ-4 מיליון שקל.
המגמה בעיר שלילית. לפי אתר הנדל"ן הממשלתי המחיר החציוני בגבעתיים ירד בשנה האחרונה בכ-10.8%, נתון שמושפע גם מתמהיל הדירות שנמכרו. ברמת השכונות התמונה מתונה יותר: בארלוזרוב ירידה של כאחוז, ובבורוכוב ובגבעת רמב"ם עלייה של 1.4% ו-3.6%. גם ברמת גן השכנה המחירים נחלשו: לפי הלמ"ס, המחיר הממוצע של 4 חדרים שם ירד מכ-3.3 מיליון שקל ברבעון השני של 2025 לכ-3.07 מיליון ברבעון המקביל השנה.
והשכנות? ברמת גן דירת 4 חדרים נמכרה ברבעון השני בממוצע של כ-3.07 מיליון שקל לפי הלמ"ס, כמיליון פחות מגבעתיים, ושם עם 30% הון עצמי מספיקה הכנסה של כ-30.5 אלף שקל נטו. בתל אביב הממוצע של 4 חדרים עמד על כ-5.19 מיליון, ובמחוז תל אביב כולו על כ-3.87 מיליון. מי שמחפש דירה גדולה יותר בגוש דן יכול לראות איפה אפשר לקנות 5 חדרים ליד תל אביב עם מיליון שקל ו-22 אלף נטו. מי שבודק גם את קריית אונו צריך לזכור להוסיף לכל עסקה מס רכישה על החלק שמעל תקרת הפטור, וזכאים יכולים לבדוק את מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה.
- הרצליה: בגליל ים ארבעה חדרים עולים 4 מיליון, בהרצליה הצעירה המחיר ירד ב-12%
- יבנה: אותה דירה, פער של 800 אלף שקל בין השכונות
עסקאות אחרונות
- דירת 4 חדרים ברחוב בלוך 14 (בורוכוב), 107 מ"ר, קומה 3 - נמכרה באוגוסט ב-4.40 מיליון שקל (40,900 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב גבולות 6 (פועלי הרכבת), 94 מ"ר, קומה 1 - נמכרה באוגוסט ב-3.01 מיליון שקל (32,000 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים ברחוב שדה בוקר 17 (ארלוזרוב), 123 מ"ר, קומה 4 - נמכרה ביולי ב-4.88 מיליון שקל (39,600 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב טבנקין 35 (תל גנים), 82 מ"ר, קומה 3 - נמכרה ביולי ב-3.24 מיליון שקל (39,700 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים ברחוב לכיש 10 (הל"ה), 58 מ"ר, קומה 2 - נמכרה ביולי ב-2.48 מיליון שקל (42,600 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירת 4 חדרים ברחוב ברדיצ'בסקי 31 (ארלוזרוב), 118 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 4.97 מיליון שקל (42,100 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב טיבר 26 (גבעת רמב"ם), 105 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 4.20 מיליון שקל (40,000 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים ברחוב פועלי הרכבת 27 (פועלי הרכבת), 81 מ"ר, קומה 3 - מבקשים 3.40 מיליון שקל (42,000 שקל למ"ר)
- דירת 4.5 חדרים ברחוב המאבק 9 (תל גנים), 122 מ"ר, קומה 10 - מבקשים 4.55 מיליון שקל (37,300 שקל למ"ר)
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון - כמה צריך להרוויח כדי לגור בעיר
| שדה | ברירת מחדל | טווח והסבר |
|---|---|---|
| העיר | תל אביב | שדה טקסט עם השלמה אוטומטית. ברשימה יותר מ-60 ערים. אם העיר לא נמצאה מופיעה ההודעה: העיר לא נמצאה ברשימה, נסו עיר קרובה, או הזינו מחיר דירה ידנית |
| מחיר הדירה | 4,750,000 ש"ח | 500,000 עד 8,000,000 ש"ח, בקפיצות של 50,000, וגם כסכום מדויק בשדה מספר. המחיר שמופיע הוא הערכה לדירת 4 חדרים טובה בעיר |
| הון עצמי | 30% | 20% עד 70%. בדירה יחידה הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר 25% הון עצמי לפחות. בדירה שנייה ומעלה צריך 50% |
| שנים | 25 | 10 עד 30 שנה |
| ריבית ממוצעת | 3.2% | 2.0% עד 6.0%, בקפיצות של 0.1 |
| תוצאה | ערך בברירת המחדל (תל אביב) |
|---|---|
| הכנסה נטו נדרשת למשק בית, כשההחזר תופס 35% מההכנסה | 46,000 ש"ח בחודש |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 40% מההכנסה | 40,300 ש"ח |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 30% מההכנסה | 53,700 ש"ח |
| הון עצמי שצריך להביא (30%) | 1,425,000 ש"ח |
| סכום המשכנתא | 3,325,000 ש"ח |
| החזר חודשי משוער | 16,120 ש"ח |
| סך התשלומים לבנק לאורך המשכנתא | 4,835,000 ש"ח |
| מחיר דירה | הון עצמי | שנים | ריבית | הון עצמי בש"ח | משכנתא | החזר חודשי | סך תשלומים | הכנסה ב-35% | הכנסה ב-40% | הכנסה ב-30% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 30% | 25 | 3.2% | 900,000 | 2,100,000 | 10,180 | 3,053,000 | 29,100 | 25,400 | 33,900 |
| 2,000,000 | 25% | 30 | 4.0% | 500,000 | 1,500,000 | 7,160 | 2,578,000 | 20,500 | 17,900 | 23,900 |
| 1,500,000 | 50% | 20 | 5.0% | 750,000 | 750,000 | 4,950 | 1,188,000 | 14,100 | 12,400 | 16,500 |
עמוד 2: השוואה בין שבע ערים מהסדרה
| עיר | מחיר דירה טובה, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו (35%), ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | 16,120 | 46,000 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 10,520 | 30,100 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 9,500 | 27,100 |
| בת ים | 2,700,000 | 9,160 | 26,200 |
| חולון | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| נתניה | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| חריש | 1,400,000 | 4,750 | 13,600 |
עמוד 3: כל הערים ברשימה (63 ערים)
| עיר | מחיר דירה, ש"ח | שכירות חודשית, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו נדרשת, ש"ח |
|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 2,450,000 | 6,800 | 8,310 | 23,700 |
| אשדוד | 2,250,000 | 6,500 | 7,630 | 21,800 |
| אשקלון | 1,700,000 | 5,500 | 5,770 | 16,500 |
| באר יעקב | 2,550,000 | אין נתון | 8,650 | 24,700 |
| באר שבע | 1,400,000 | 4,700 | 4,750 | 13,600 |
| בית שמש | 1,550,000 | 6,800 | 5,260 | 15,000 |
| ביתר עילית | 2,200,000 | 6,300 | 7,460 | 21,300 |
| בני ברק | 2,850,000 | 6,600 | 9,670 | 27,600 |
| בנימינה | 2,050,000 | 6,600 | 6,960 | 19,900 |
| בת ים | 2,700,000 | 6,300 | 9,160 | 26,200 |
| גבעת שמואל | 2,950,000 | 8,600 | 10,010 | 28,600 |
| גבעתיים | 4,150,000 | 9,400 | 14,080 | 40,200 |
| גדרה | 2,450,000 | 5,600 | 8,310 | 23,700 |
| גן יבנה | 2,100,000 | 5,900 | 7,120 | 20,400 |
| גני תקווה | 2,350,000 | אין נתון | 7,970 | 22,800 |
| דימונה | 1,000,000 | 3,900 | 3,390 | 9,700 |
| הוד השרון | 3,100,000 | 7,400 | 10,520 | 30,100 |
| הרצליה | 3,900,000 | 8,500 | 13,230 | 37,800 |
| זכרון יעקב | 2,000,000 | 6,200 | 6,790 | 19,400 |
| חדרה | 1,750,000 | 5,500 | 5,940 | 17,000 |
| חולון | 2,600,000 | 7,100 | 8,820 | 25,200 |
| חיפה | 1,800,000 | 5,000 | 6,110 | 17,400 |
| חריש | 1,400,000 | 5,600 | 4,750 | 13,600 |
| טבריה | 1,250,000 | 4,200 | 4,240 | 12,100 |
| טירת כרמל | 1,700,000 | 4,800 | 5,770 | 16,500 |
| יבנה | 2,100,000 | 6,000 | 7,120 | 20,400 |
| יהוד-מונוסון | 2,600,000 | 7,700 | 8,820 | 25,200 |
| ירושלים | 3,600,000 | 8,100 | 12,210 | 34,900 |
| כפר יונה | 2,100,000 | 6,500 | 7,120 | 20,400 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 7,000 | 10,520 | 30,100 |
| כרמיאל | 1,600,000 | 4,500 | 5,430 | 15,500 |
| לוד | 1,800,000 | 5,100 | 6,110 | 17,400 |
| מגדל העמק | 1,350,000 | 4,200 | 4,580 | 13,100 |
| מודיעין | 3,000,000 | 8,200 | 10,180 | 29,100 |
| מודיעין עילית | 1,650,000 | 5,900 | 5,600 | 16,000 |
| מזכרת בתיה | 2,450,000 | אין נתון | 8,310 | 23,700 |
| נהריה | 1,400,000 | 4,900 | 4,750 | 13,600 |
| נוף הגליל | 1,350,000 | 4,600 | 4,580 | 13,100 |
| נצרת | 1,050,000 | 4,300 | 3,560 | 10,200 |
| נתיבות | 1,350,000 | 4,300 | 4,580 | 13,100 |
| נתניה | 2,600,000 | 6,900 | 8,820 | 25,200 |
| עכו | 950,000 | 4,600 | 3,220 | 9,200 |
| עפולה | 1,300,000 | 4,400 | 4,410 | 12,600 |
| ערד | 900,000 | 3,500 | 3,050 | 8,700 |
| פרדס חנה-כרכור | 2,050,000 | 5,600 | 6,960 | 19,900 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 7,100 | 9,500 | 27,100 |
| קריית אונו | 3,000,000 | אין נתון | 10,180 | 29,100 |
| קריית אתא | 1,550,000 | 4,800 | 5,260 | 15,000 |
| קריית ביאליק | 1,650,000 | 4,800 | 5,600 | 16,000 |
| קריית גת | 1,550,000 | 5,000 | 5,260 | 15,000 |
| קריית מוצקין | 1,750,000 | 4,700 | 5,940 | 17,000 |
| קריית מלאכי | 1,500,000 | 4,300 | 5,090 | 14,500 |
| קריית שמונה | 1,300,000 | 3,900 | 4,410 | 12,600 |
| ראש העין | 1,800,000 | 6,700 | 6,110 | 17,400 |
| ראשון לציון | 2,450,000 | 6,500 | 8,310 | 23,700 |
| רחובות | 2,150,000 | 7,000 | 7,290 | 20,800 |
| רמלה | 1,550,000 | 4,900 | 5,260 | 15,000 |
| רמת גן | 3,350,000 | 7,900 | 11,370 | 32,500 |
| רמת השרון | 3,500,000 | 9,000 | 11,870 | 33,900 |
| רעננה | 2,850,000 | 8,200 | 9,670 | 27,600 |
| שדרות | 1,200,000 | 4,400 | 4,070 | 11,600 |
| שוהם | 2,650,000 | 8,000 | 8,990 | 25,700 |
| תל אביב | 4,750,000 | 12,000 | 16,120 | 46,000 |
| העיר היקרה | מחיר, ש"ח | העיר הזולה | מחיר, ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | ערד | 900,000 |
| גבעתיים | 4,150,000 | עכו | 950,000 |
| הרצליה | 3,900,000 | דימונה | 1,000,000 |
| ירושלים | 3,600,000 | נצרת | 1,050,000 |
| רמת השרון | 3,500,000 | שדרות | 1,200,000 |
הנחות והסתייגויות
עוד בסדרה: ירושלים | תל אביב | חיפה | ראשון לציון | פתח תקווה | אשדוד | נתניה | באר שבע | חולון | רמת גן | בת ים | אשקלון | רחובות | הרצליה | כפר סבא | מודיעין | הוד השרון | רעננה | לוד | ראש העין | נס ציונה | יבנה | קריית אונו | בית שמש | נהריה | עפולה | כרמיאל | חריש
- 1.ולא יחזיקו 30/09/2026 10:50הגב לתגובה זוחחחח דירת שיכון ב1.3 מיליון דולר במדינה מושחתת. אלימה וקורסת. בהצלחה!
