כמה כסף צריך כדי לקנות דירה בראשון לציון? עד 900 אלף שקל הון עצמי
בראשון לציון המחירים עמדו השנה במקום. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחיר הממוצע של דירה בעיר במחצית הראשונה של 2026 היה כ-2.59 מיליון שקל, כמעט בדיוק כמו שנה קודם, בזמן שהממוצע הארצי עלה ב-3.9%. לפי עסקאות השנה האחרונה, דירת 3 חדרים נמכרת בממוצע בכ-1.85 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים בכ-2.42 מיליון. דירה טובה, עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה 2.6 עד 3 מיליון שקל, ובשכונות החדשות במערב העיר יותר מזה.
מה זה עושה להחזר החודשי? אנחנו מחשבים לפי אותן הנחות לכל הערים שבדקנו: 30% הון עצמי, ומשכנתא על השאר ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4.7%, בערך הריבית השקלית הממוצעת על משכנתאות היום. על דירה של 2.6 עד 3 מיליון שקל ההחזר יוצא 10.3 עד 11.9 אלף שקל בחודש.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתא לוקחת 40% מההכנסה נטו, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, משק הבית צריך 25.8 עד 29.8 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 29.5 עד 34 אלף, ומי שרוצה להישאר סביב 30% צריך 34.4 עד 39.7 אלף. זוג שמרוויח יחד 32 אלף שקל נטו נמצא באמצע הטווח.
ההון העצמי: 650 עד 900 אלף שקל
השאלה הראשונה בראשון לציון היא לא המשכורת אלא ההון העצמי. על דירה של 2.6 מיליון צריך להביא 780 אלף שקל, ועל 3 מיליון 900 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר עד 75% מימון, ואז אפשר להסתפק ב-650 עד 750 אלף שקל, אבל ההחזר החודשי עולה ב-740 עד 850 שקל נוספים. ובכל מקרה צריך להוסיף עורך דין, מתווך, ובחלק מהמקרים גם מס רכישה.
ומי שמגיע עם הון עצמי גדול, מעזרה של ההורים, מירושה או מחסכונות של שנים, יכול להסתפק בהכנסה נמוכה יותר. כל שקל נוסף בהון העצמי הוא שקל פחות במשכנתא, ולכן גם ההחזר החודשי יורד. על דירה של 2.8 מיליון שקל, מי שמביא חצי מהמחיר, 1.4 מיליון, לוקח משכנתא של 1.4 מיליון ומשלם כ-7,900 שקל בחודש, במקום כ-11,100 שקל עם 30% הון עצמי. ההכנסה הנדרשת יורדת בהתאם לכ-22.7 אלף נטו, במקום 32 אלף.
מי שלא מגיע לסכום הזה יכול לחפש בבניינים הוותיקים. באברמוביץ נמכרו לאחרונה דירות 3 חדרים של 65 עד 75 מ"ר ב-1.73 עד 1.98 מיליון שקל, וברובע כצנלסון דירת 4 חדרים בבניין משנות ה-70 נמכרה ב-1.95 מיליון. על דירה כזאת ההון העצמי יורד ל-585 אלף שקל, ההחזר לכ-7,700 שקל, וההכנסה הנדרשת לכ-22 אלף נטו. ויש גם דירה בהנחה: 148 דירות בעיר בכ-16 אלף שקל למ"ר, לעומת 23 עד 27 אלף בשוק החופשי.
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון - כמה צריך להרוויח כדי לגור בעיר
| שדה | ברירת מחדל | טווח והסבר |
|---|---|---|
| העיר | תל אביב | שדה טקסט עם השלמה אוטומטית. ברשימה יותר מ-60 ערים. אם העיר לא נמצאה מופיעה ההודעה: העיר לא נמצאה ברשימה, נסו עיר קרובה, או הזינו מחיר דירה ידנית |
| מחיר הדירה | 4,750,000 ש"ח | 500,000 עד 8,000,000 ש"ח, בקפיצות של 50,000, וגם כסכום מדויק בשדה מספר. המחיר שמופיע הוא הערכה לדירת 4 חדרים טובה בעיר |
| הון עצמי | 30% | 20% עד 70%. בדירה יחידה הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר 25% הון עצמי לפחות. בדירה שנייה ומעלה צריך 50% |
| שנים | 25 | 10 עד 30 שנה |
| ריבית ממוצעת | 3.2% | 2.0% עד 6.0%, בקפיצות של 0.1 |
| תוצאה | ערך בברירת המחדל (תל אביב) |
|---|---|
| הכנסה נטו נדרשת למשק בית, כשההחזר תופס 35% מההכנסה | 46,000 ש"ח בחודש |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 40% מההכנסה | 40,300 ש"ח |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 30% מההכנסה | 53,700 ש"ח |
| הון עצמי שצריך להביא (30%) | 1,425,000 ש"ח |
| סכום המשכנתא | 3,325,000 ש"ח |
| החזר חודשי משוער | 16,120 ש"ח |
| סך התשלומים לבנק לאורך המשכנתא | 4,835,000 ש"ח |
| מחיר דירה | הון עצמי | שנים | ריבית | הון עצמי בש"ח | משכנתא | החזר חודשי | סך תשלומים | הכנסה ב-35% | הכנסה ב-40% | הכנסה ב-30% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 30% | 25 | 3.2% | 900,000 | 2,100,000 | 10,180 | 3,053,000 | 29,100 | 25,400 | 33,900 |
| 2,000,000 | 25% | 30 | 4.0% | 500,000 | 1,500,000 | 7,160 | 2,578,000 | 20,500 | 17,900 | 23,900 |
| 1,500,000 | 50% | 20 | 5.0% | 750,000 | 750,000 | 4,950 | 1,188,000 | 14,100 | 12,400 | 16,500 |
עמוד 2: השוואה בין שבע ערים מהסדרה
| עיר | מחיר דירה טובה, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו (35%), ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | 16,120 | 46,000 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 10,520 | 30,100 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 9,500 | 27,100 |
| בת ים | 2,700,000 | 9,160 | 26,200 |
| חולון | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| נתניה | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| חריש | 1,400,000 | 4,750 | 13,600 |
עמוד 3: כל הערים ברשימה (63 ערים)
| עיר | מחיר דירה, ש"ח | שכירות חודשית, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו נדרשת, ש"ח |
|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 2,450,000 | 6,800 | 8,310 | 23,700 |
| אשדוד | 2,250,000 | 6,500 | 7,630 | 21,800 |
| אשקלון | 1,700,000 | 5,500 | 5,770 | 16,500 |
| באר יעקב | 2,550,000 | אין נתון | 8,650 | 24,700 |
| באר שבע | 1,400,000 | 4,700 | 4,750 | 13,600 |
| בית שמש | 1,550,000 | 6,800 | 5,260 | 15,000 |
| ביתר עילית | 2,200,000 | 6,300 | 7,460 | 21,300 |
| בני ברק | 2,850,000 | 6,600 | 9,670 | 27,600 |
| בנימינה | 2,050,000 | 6,600 | 6,960 | 19,900 |
| בת ים | 2,700,000 | 6,300 | 9,160 | 26,200 |
| גבעת שמואל | 2,950,000 | 8,600 | 10,010 | 28,600 |
| גבעתיים | 4,150,000 | 9,400 | 14,080 | 40,200 |
| גדרה | 2,450,000 | 5,600 | 8,310 | 23,700 |
| גן יבנה | 2,100,000 | 5,900 | 7,120 | 20,400 |
| גני תקווה | 2,350,000 | אין נתון | 7,970 | 22,800 |
| דימונה | 1,000,000 | 3,900 | 3,390 | 9,700 |
| הוד השרון | 3,100,000 | 7,400 | 10,520 | 30,100 |
| הרצליה | 3,900,000 | 8,500 | 13,230 | 37,800 |
| זכרון יעקב | 2,000,000 | 6,200 | 6,790 | 19,400 |
| חדרה | 1,750,000 | 5,500 | 5,940 | 17,000 |
| חולון | 2,600,000 | 7,100 | 8,820 | 25,200 |
| חיפה | 1,800,000 | 5,000 | 6,110 | 17,400 |
| חריש | 1,400,000 | 5,600 | 4,750 | 13,600 |
| טבריה | 1,250,000 | 4,200 | 4,240 | 12,100 |
| טירת כרמל | 1,700,000 | 4,800 | 5,770 | 16,500 |
| יבנה | 2,100,000 | 6,000 | 7,120 | 20,400 |
| יהוד-מונוסון | 2,600,000 | 7,700 | 8,820 | 25,200 |
| ירושלים | 3,600,000 | 8,100 | 12,210 | 34,900 |
| כפר יונה | 2,100,000 | 6,500 | 7,120 | 20,400 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 7,000 | 10,520 | 30,100 |
| כרמיאל | 1,600,000 | 4,500 | 5,430 | 15,500 |
| לוד | 1,800,000 | 5,100 | 6,110 | 17,400 |
| מגדל העמק | 1,350,000 | 4,200 | 4,580 | 13,100 |
| מודיעין | 3,000,000 | 8,200 | 10,180 | 29,100 |
| מודיעין עילית | 1,650,000 | 5,900 | 5,600 | 16,000 |
| מזכרת בתיה | 2,450,000 | אין נתון | 8,310 | 23,700 |
| נהריה | 1,400,000 | 4,900 | 4,750 | 13,600 |
| נוף הגליל | 1,350,000 | 4,600 | 4,580 | 13,100 |
| נצרת | 1,050,000 | 4,300 | 3,560 | 10,200 |
| נתיבות | 1,350,000 | 4,300 | 4,580 | 13,100 |
| נתניה | 2,600,000 | 6,900 | 8,820 | 25,200 |
| עכו | 950,000 | 4,600 | 3,220 | 9,200 |
| עפולה | 1,300,000 | 4,400 | 4,410 | 12,600 |
| ערד | 900,000 | 3,500 | 3,050 | 8,700 |
| פרדס חנה-כרכור | 2,050,000 | 5,600 | 6,960 | 19,900 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 7,100 | 9,500 | 27,100 |
| קריית אונו | 3,000,000 | אין נתון | 10,180 | 29,100 |
| קריית אתא | 1,550,000 | 4,800 | 5,260 | 15,000 |
| קריית ביאליק | 1,650,000 | 4,800 | 5,600 | 16,000 |
| קריית גת | 1,550,000 | 5,000 | 5,260 | 15,000 |
| קריית מוצקין | 1,750,000 | 4,700 | 5,940 | 17,000 |
| קריית מלאכי | 1,500,000 | 4,300 | 5,090 | 14,500 |
| קריית שמונה | 1,300,000 | 3,900 | 4,410 | 12,600 |
| ראש העין | 1,800,000 | 6,700 | 6,110 | 17,400 |
| ראשון לציון | 2,450,000 | 6,500 | 8,310 | 23,700 |
| רחובות | 2,150,000 | 7,000 | 7,290 | 20,800 |
| רמלה | 1,550,000 | 4,900 | 5,260 | 15,000 |
| רמת גן | 3,350,000 | 7,900 | 11,370 | 32,500 |
| רמת השרון | 3,500,000 | 9,000 | 11,870 | 33,900 |
| רעננה | 2,850,000 | 8,200 | 9,670 | 27,600 |
| שדרות | 1,200,000 | 4,400 | 4,070 | 11,600 |
| שוהם | 2,650,000 | 8,000 | 8,990 | 25,700 |
| תל אביב | 4,750,000 | 12,000 | 16,120 | 46,000 |
| העיר היקרה | מחיר, ש"ח | העיר הזולה | מחיר, ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | ערד | 900,000 |
| גבעתיים | 4,150,000 | עכו | 950,000 |
| הרצליה | 3,900,000 | דימונה | 1,000,000 |
| ירושלים | 3,600,000 | נצרת | 1,050,000 |
| רמת השרון | 3,500,000 | שדרות | 1,200,000 |
הנחות והסתייגויות
השוק בראשון לציון: המערב זז, נווה הדרים יורדת
העיר מתנהגת כמו שני שווקים. בנווה הדרים המחירים ירדו ב-10% בשנתיים, והעסקה הממוצעת ירדה מכ-2.64 מיליון שקל ביוני 2024 לכ-2.37 מיליון. במערב העיר התמונה הפוכה: במכרז פארק הים, על שטח המטווח ליד החוף, נמכרו קרקעות ל-1,003 דירות בכ-1.4 מיליארד שקל, כ-300 מיליון מעל המחיר המינימלי. גינדי זכתה ב-465 יחידות, וזה מחיר קרקע של כ-1.08 מיליון שקל לדירה, עוד לפני הבנייה.
גם ההתחדשות העירונית מתקדמת. באברמוביץ מתוכנן פרויקט שיהפוך 241 דירות קיימות לכ-750 דירות, כולל שני מגדלים של 35 קומות, ובשכונת רמב"ם 64 דירות יהפכו לכ-220. מי שקונה היום דירה ישנה ברחוב עם תוכנית כזאת קונה גם אופציה לדירה חדשה.
ואיפה זה עומד מול השכנות? בפתח תקווה דירה טובה עולה 2.6 עד 3 מיליון שקל, בדיוק כמו בראשון, ובחולון 2.4 עד 2.8 מיליון. בתל אביב צריך כמעט פי שניים.
עסקאות שנסגרו בקיץ
- דירת 4 חדרים ברחוב הקוקיה 29 (נווה הדרים), 96 מ"ר, קומה 5 - נמכרה ביולי ב-2.65 מיליון שקל (27,600 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים ברחוב הצבר, 75 מ"ר, קומה 2 - נמכרה בקיץ ב-2.3 מיליון שקל (30,700 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים ברחוב יעקב בן סירא, 75 מ"ר, קומה 2 - נמכרה בקיץ ב-2.25 מיליון שקל (30,000 שקל למ"ר)
- דירת 2 חדרים ברחוב הרשל גרינשפן (נווה הדרים), 42 מ"ר - נמכרה ביולי ב-1.57 מיליון שקל (37,400 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירת 5 חדרים ברחוב חיים חפר 5 (רקפות), 136 מ"ר, קומה 3 - מבקשים 2.92 מיליון שקל (21,500 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב מיכאל סיטרמן 8 (נחלת יהודה), 119 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 3.38 מיליון שקל (28,400 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים בקריית חתני פרס נובל, 110 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 3.08 מיליון שקל (28,000 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים ברחוב הנגיד 12 (נאות שקמה), 72 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 2.5 מיליון שקל (34,700 שקל למ"ר)
