כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בפתח תקווה?
דירת 4 חדרים יד שנייה בפתח תקווה עולה בממוצע 2.45 מיליון שקל, חדשה 2.88 מיליון, ובנווה גן ובכפר גנים ג' כבר מדברים על 3-3.3 מיליון. דירה טובה עולה 2.6-3 מיליון, ההחזר 6.2-7.1 אלף בחודש, ומשק בית עם 18-20 אלף נטו כבר יכול. איפה קונים ב-2.3 מיליון, ולמה דירת קבלן יקרה ב-8,000 שקל למטר
פתח תקווה היא העיר הרביעית בגודלה בישראל, ושוק הדירות שלה מתנהג כמו כמה ערים. במרכז העיר ובשכונות הוותיקות, בבניינים בלי מעלית, דירת 4 חדרים בת 86 מטר נמכרה ב-2.3 מיליון שקל. דירת 4 חדרים יד שנייה ממוצעת בעיר עולה כ-2.45 מיליון, ודירת קבלן חדשה כ-2.88 מיליון. באם המושבות החדשה החציון לדירת 4 חדרים הוא 2.78 מיליון, בנווה גן 2.93 מיליון, ובכפר גנים ג' דירות 4 חדרים נסגרו ביולי ב-3.27-3.3 מיליון. הממוצע העירוני לדירת 4 חדרים, כ-2.54 מיליון שקל, נמצא באמצע. דירה טובה, עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה היום בפתח תקווה 2.6-3 מיליון שקל.
מה זה עושה להחזר החודשי? על דירה של 2.6-3 מיליון, עם 30% הון עצמי ומשכנתה על השאר ל-25 שנה, ההחזר יוצא בערך 6.2-7.1 אלף שקל בחודש. לשם השוואה, שכר הדירה הממוצע בעיר הוא כ-6,500 שקל, ודירת 4 חדרים מושכרת ב-5,700-6,000 שקל בכפר גנים א' ובכ-8,000 בנווה גן. כלומר, המשכנתה יקרה מהשכירות בכמה מאות שקלים עד אלף, פער קטן בהרבה ממה שמכירים בתל אביב.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתה לוקחת 40% מההכנסה, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, צריך 15.5-18 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 18-20 אלף, ומי שרוצה להישאר סביב 30% צריך 20.5-23.5 אלף. זוג עם שתי משכורות רגילות, 20 אלף שקל נטו יחד, נמצא בדיוק באמצע הטווח. מי שמכוון לנווה גן או לכפר גנים ג' צריך כבר 25 אלף ומעלה.
עם 13 אלף שקל נטו העסקה לא עובדת. החזר של 6.5 אלף משאיר חצי משכורה לארנונה, ועד בית, גנים, אוכל, רכב וביטוחים, והבנק לא יאשר. מה שכן אפשרי עם הכנסה כזאת הוא דירת 4 חדרים בבניין ותיק במרכז העיר או בכפר גנים ב', ב-2.2-2.3 מיליון שקל, עם החזר של 5.2-5.4 אלף, ובחלק מהרחובות זה כבר בניין עם תוכנית פינוי-בינוי חתומה.
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
ויש את ההון העצמי. על דירה של 2.6 מיליון צריך להביא 780 אלף שקל, על 3 מיליון 900 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר 75% מימון, ואז מסתפקים ב-650-750 אלף, אבל ההחזר עולה בהתאם. מי שרוצה לנשום אחרי הקנייה צריך להגיע עם 750-850 אלף שקל, וזה לפני מס רכישה, עורך דין ומתווך.
השוק בפתח תקווה לא עולה עכשיו, וזה נתון שקונה צריך לדעת. הממוצע העירוני לדירת 4 חדרים ירד בכחצי אחוז מול המחצית הראשונה של השנה שעברה, ובשכונות החדשות הירידה חדה יותר: באם המושבות החדשה המחיר למטר ירד ב-5.6% בשנה, ודירת 4 חדרים ירדה מחציון של 2.9 ל-2.78 מיליון. בנווה גן דירת 4 חדרים ירדה בכ-5%, בעוד דירות 5 חדרים דווקא עלו, כלומר התיקון מרוכז בדירות שזוגות צעירים קונים. בכפר גנים ב' נרשמו 159 עסקאות בשנה, רובן דירות קבלן על הנייר למסירה ב-2028-2030, שיתחרו זו בזו כשיימסרו.
הפער הגדול בעיר הוא בין חוזה קבלן ליד שנייה, ובנווה עוז הוא נמדד: 31 אלף שקל למטר בדירת 4 חדרים חדשה מול 23.3 אלף באותו רחוב, במגדל מ-2020. בכפר גנים ב' דירת 4 חדרים בת 99 מטר בבניין שטרם נמסר נמכרה ב-3.18 מיליון, ובאותם חודשים עברה במרחק כמה רחובות דירת 3.5 חדרים בבניין מ-1970 ב-1.9 מיליון. 900 אלף שקל הפרש הם כ-2,100 שקל בחודש בהחזר ועוד 270 אלף שקל בהון עצמי. מי שמוכן לבניין ישן קונה במחיר נמוך בהרבה, ובמרכז העיר גם עם סיכוי טוב להתחדשות.
ואיפה זה עומד מול השכנות? בתל אביב דירה טובה עולה 4.5-5 מיליון ודורשת הכנסה של 38-56 אלף שקל נטו, בחולון 2.4-2.8 מיליון והכנסה של 20-32 אלף, ובחריש 1.3-1.5 מיליון ו-11-17 אלף שקל. ובאותה שיטה בדקנו גם את כפר סבא, בת ים, נתניה. פתח תקווה נמצאת בדיוק באמצע: קצת יותר מחולון, הרבה פחות מרמת גן וגבעתיים שממערב, ועם רכבת קלה שכבר עוצרת בנווה גן. עם 18-23 אלף שקל נטו בחודש ו-800 אלף שקל ביד קונים כאן דירה טובה, ועם 15 אלף נטו קונים במרכז העיר ומחכים שהרחוב יתחדש.
