כפר גנים ג': 30 אלף שקל למ"ר, והמחיר דורך במקום

כפר גנים ג' משתרעת בדרום-מערב פתח תקווה, בין דרך יצחק רבין לכביש מכבית, והיא הגל השלישי והצעיר של רצף כפר גנים. רוב בנייניה קמו בין 2001 ל-2020, וכיום עומדים בה מגדלים בני 15 קומות לצד בתים פרטיים ברחובות זמירות והאדמו"ר איפרגן. עבור זוג צעיר שמגיע לכאן השאלה הראשונה היא כמה עולה להיכנס, והשנייה היא מה קורה למחיר הזה בשנתיים הקרובות.

(להרחבה: נווה עוז: 33,700 שקל למ"ר בחדש, 25 אלף ביד שנייה)

מה נסגר בפועל בחוזים של השנה האחרונה?

בשנה שהסתיימה ביולי 2026 נרשמו בשכונה 54 עסקאות מגורים במרשם רשות המסים. המחיר החציוני למ"ר בהן עמד על 30,070 שקל, מול 30,282 שקל בשנה שקדמה לה, כלומר שחיקה של שבע עשיריות האחוז. בשנתיים שלפני כן דווקא נרשמה עלייה, מ-29,197 שקל למ"ר. מדד המחירים הרשמי ברמת השכונה מציג לאותה תקופה ירידה של 1.85% בכלל הדירות ושל 1.45% בדירות חמישה חדרים.

ברחוב עמנואל זמיר 4 נמכרה ביולי 2026 דירת ארבעה חדרים בשטח 111 מ"ר בקומה השביעית, בבניין משנת 2007, בסכום של 3,265,000 שקל. ברחוב ישראל עידוד 10 נסגרה באותו חודש דירת ארבעה חדרים בשטח 96 מ"ר בקומה השנייה ב-3,300,000 שקל. ברחוב שלמה קפלנסקי 68 נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח 112 מ"ר בקומה הרביעית ב-3,400,000 שקל. ביוני נסגרה ברחוב יוסף נקר 35 דירת חמישה חדרים בשטח 116 מ"ר בקומה השישית ב-3,700,000 שקל, ובאותו חודש נמכרה ברחוב העצמאות 95 דירת חמישה חדרים בשטח 143 מ"ר בקומה הרביעית, בבניין משנת 2022, ב-4,300,000 שקל. בקצה הנגיש יותר נסגרה באפריל ברחוב אהרון מסקין 9 דירת שלושה חדרים בשטח 112 מ"ר בקומה הרביעית ב-2,540,000 שקל. להרחבה: עסקאות נדל"ן בשכונות נוספות.

3.44 מיליון מבוקש מול 3.25 מיליון שנסגר

ברחוב עמנואל זמיר 2 מבוקשים 3,440,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 113 מ"ר בקומה השנייה מתוך תשע. ברחוב דניאל ליפשיץ 1 מבוקשים 3,375,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 111 מ"ר בקומה החמישית מתוך שבע. ברחוב העצמאות 43 מבוקשים 3,180,000 שקל על דירת ארבעה חדרים בשטח 114 מ"ר בקומה השלישית מתוך שמונה. בסגמנט הגדול יותר, ברחוב דוד שמחי 7 מבוקשים 4,290,000 שקל על דירת חמישה חדרים בשטח 163 מ"ר בקומה השישית מתוך תשע, וברחוב עמנואל זמיר 4 מבוקשים 4,100,000 שקל על דירת חמישה חדרים בשטח 130 מ"ר בקומה השמינית.

המחיר החציוני של דירת ארבעה חדרים שנסגרה בפועל השנה עומד על 3,250,000 שקל. המחיר המבוקש בשלוש המודעות הפעילות באותו גודל נע בין 3,180,000 ל-3,440,000 שקל, כך שבקצה העליון מדובר בפער של כ-190 אלף שקל מעל המחיר שהשוק אישר. באפריל 2026 נמכרה ברחוב עמנואל זמיר 4 דירת חמישה חדרים בשטח 128 מ"ר בסכום של 3,950,000 שקל, והיום מבוקשים באותה כתובת 4,100,000 שקל על 130 מ"ר.

מי מוכן לחיות עם אתר בנייה עד 2030?

בשנה האחרונה נרשמו בה עסקאות בדירות שהבנייה בהן צפויה להסתיים ב-2027 וב-2030, במחירים של 35,000 עד 43,000 שקל למ"ר. דירת חמישה חדרים בשטח 147 מ"ר בקומה העשרים במגדל שאכלוסו מתוכנן ל-2030 נמכרה במאי 2026 בסכום של 6,344,340 שקל, ודירת שלושה חדרים בשטח 74 מ"ר באותו דור בנייה נסגרה ב-2,830,000 שקל. הפער בין מגדל חדש לבניין משנת 2008 מגיע לכ-6,000 שקל למ"ר, והתושבים הוותיקים משלמים עליו ברעש, באבק ובתנועת משאיות.

מערכת החינוך בשכונה נשענת על ארבעה מוסדות פעילים: בית הספר היסודי דבורה עומר ברחוב עמנואל זמיר 8 עם 703 תלמידים, אלימלך כנר ברחוב דוד אבידן 5 עם 468 תלמידים, הדר ברחוב העצמאות 54 עם 509 תלמידים, וחטיבת הביניים משה ארנס ברחוב ויצמן 44 עם 741 תלמידים. לצדם פועלים 18 גני ילדים עירוניים, ובהם דרור, שלדג ואנפה ברחוב פנחס חגין וחוגלה ונחליאלי ברחוב מייזנר. מדד בתי הספר האזורי עומד על 7.5 מתוך עשר. מרחק ההליכה הממוצע מדירה בשכונה לבית ספר מגיע ל-306 מטרים, ולתחנת תחבורה ציבורית 155 מטרים בלבד.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

התחבורה - הקו האדום של הרכבת הקלה פועל מאוגוסט 2023 לאורך 24 קילומטרים ו-34 תחנות, מהתחנה המרכזית בפתח תקווה ועד קומיות בבת ים, בנסיעה של כ-55 דקות מקצה לקצה ובעומס יומי של כ-110 אלף נוסעים. כפר גנים ג' יושבת הרחק מהתוואי הזה, והתחנה שתשרת אותה תגיע עם הקו הסגול בדרך יצחק רבין, שפתיחתו המסחרית נקבעה ליולי 2028. עד אז התלות ברכב פרטי נשארת מלאה, וכביש מכבית בדרום ודרך רבין במזרח נושאים את עומסי הבוקר.

(להרחבה: נווה גן: הרכבת הקלה עוצרת בקצה השכונה, המחיר 2.93 מיליון)

מי האנשים שגרים בשכונה? שיעור האקדמאים בשכונה מגיע ל-42.8% מול 27.5% בפתח תקווה כולה, מספר הילדים הממוצע למשפחה עומד על 2.2, והצביון הדתי מורגש בחלק גדול מהרחובות. שכר הדירה הממוצע נע סביב 7,750 שקל בחודש, ותשואה שנתית של כ-2.4% ממקמת את השכונה בקצה הנמוך של השוק הארצי, שבו התשואה הממוצעת מגיעה ל-3.3%.

החניה ברחובות הוותיקים צפופה, מגדלים חדשים מוסיפים כלי רכב לרחובות שתוכננו לבנייה נמוכה יותר, וחניון ציבורי אחד משרת את כל השכונה. המרחק הממוצע לפארק מגיע ל-416 מטרים, יותר מהמרחק לבית ספר או לתחנת אוטובוס. הטיילת לאורך כביש מכבית בדרום מוסיפה קילומטר של שבילי הליכה ורכיבה, ומשלמת על כך בקרבה לעורק תנועה מהיר.

• השליטה בסקייליין עגורנים נמכרת ב-270 מיליון שקל
• דירה מפוצלת במשכנתא: השווי נקבע לפי יחידה אחת

ההשוואה של הפערים בין מרכז פתח תקווה הוותיק לשכונות החדשות ממקמת את כפר גנים ג' בצד היקר של המפה, וסקירה של מחירי הדירות בשכונות פתח תקווה מציבה אותה בצמרת העירונית לצד השכונות הצעירות בצפון-מערב.

דירת ארבעה חדרים בשכונה יקרה בכ-750 אלף שקל מדירת ארבעה חדרים ממוצעת בפתח תקווה כולה.

(להרחבה: אם המושבות: 97 עסקאות, והמחיר למ"ר ירד 5.6% בשנה)