גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל
220 דירות נמכרו בשכונה בשנה האחרונה, במחיר ממוצע של כ-43 אלף שקל למ״ר. דירות מחיר למשתכן שיצאו מתקופת ההגבלה מציפות את שוק היד השנייה ומושכות את הממוצע למטה
גליל ים נבנית מאז אמצע העשור הקודם על אדמות חקלאיות של קיבוץ גליל ים, בדרום הרצליה, בין שדרות שבעת הכוכבים לנתיבי איילון. התוכנית המלאה כוללת כ-5,000 דירות, רובן בבניינים של 8 עד 10 קומות לצד מגדלים גבוהים, והבנייה רחוקה מסיום: פרויקטים חדשים משווקים גם עכשיו, והרחבה נוספת מתוכננת בעשור הקרוב. חלק גדול מהדירות נבנו במסלול מחיר למשתכן, וזה המפתח להבנת מה שקורה במחירים.
220 דירות נמכרו בשכונה בשנה האחרונה, מספר גבוה בהשוואה לשכונות ותיקות בסביבה. ביולי לבדו נסגרו ארבע עסקאות יד שנייה, מדירת 3 חדרים בת 76 מ״ר ב-3.18 מיליון שקל ועד דירת 4 חדרים בת 101 מ״ר ב-4.05 מיליון. במקביל נמשכות המכירות מקבלן: דירות 3 חדרים בפרויקט שיימסר בסוף העשור נמכרו ב-3.8 עד 3.89 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים בת 104 מ״ר בפרויקט אחר נמכרה ב-4.6 מיליון שקל. המחיר למ״ר בעסקאות האלה נע בין 40 ל-49 אלף שקל, וההפרש ביניהן נובע מהפרויקט ומשנת הבנייה יותר מאשר ממגמה כללית.
הממוצע צנח, המחיר למ״ר פחות
4.5 מיליון שקל ויותר עמדה העסקה הממוצעת בשיא של 2022 ו-2023, והיום היא סביב 3.4 מיליון שקל. הצניחה הזאת מוטה, והסיבה היא התמהיל. אלפי דירות מחיר למשתכן בשכונה יוצאות בהדרגה מתקופת ההגבלה על מכירה, והבעלים המקוריים, שקנו בהנחה עמוקה, מוכרים עכשיו בקצב גבוה דירות קטנות ובינוניות. כשהיד השנייה מתמלאת בדירות של 76 עד 101 מ״ר, הממוצע יורד גם בלי שדירה בודדת איבדה מערכה.
המחיר למ״ר, שמנטרל את רוב העיוות, עומד היום על כ-43אלף שקל בממוצע, וירד הרבה פחות מממוצע העסקה. דירת 4 חדרים יד שנייה נמכרת בממוצע ב-3.89 מיליון שקל, מול 4.1 מיליון שקל לדירה חדשה מקבלן, פער של כ-5% בין שני השווקים. המכירה תחת לחץ של דירות מחיר למשתכן מלווה את השכונה כבר יותר משנה, והיא הכוח המרכזי שמושך את המספרים למטה.
כ-140 דירות מוצעות כרגע למכירה, וכל אחת מהן מתחרה גם במלאי החדש שממשיך לצאת לשוק. שכר הדירה הממוצע עומד על כ-10,000 שקל בחודש: כ-8,750 שקל לדירת 3 חדרים וכ-9,850 שקל לדירת 4 חדרים. על דירת 4 חדרים שנמכרת בכ-3.89 מיליון שקל. מדובר תשואה של כ-3% בשנה ברוטו, לפני ועד בית, הוצאות על תיקונים ארנונה ותקופות שהנכס יכול לעמוד ריק.
יתרונות וחסרונות
היתרונות די ברורים כאן. שכונה חדשה כולה, פארקים, שבילי אופניים והספורטק של הרצליה בצמוד, נסיעה קצרה לצפון תל אביב ולמרכזי ההייטק של הרצליה פיתוח, ושוק פעיל שבו קל יחסית גם לקנות וגם למכור. החסרונות: השכונה תישאר אתר בנייה עוד שנים; הים קרוב על המפה אבל רחוק ברגל, כי כביש החוף מפריד בין השכונה לחוף; העומס בבקרים על הכניסות לאיילון ולשבעת הכוכבים גדל עם כל פרויקט שמאוכלס, ובתוך השכונה פועלים זה לצד זה שוק מסובסד ושוק חופשי שמושכים את המחירים לכיוונים שונים.
אלפי דירות נוספות מתוכננות כאן, והיצע הדירות בשוק כולו ממשיך לגדול. משפחה צעירה שמחפשת דירה חדשה עם ממ״ד וחניה בקרבת מרכזי התעסוקה של הרצליה ותל אביב תמצא כאן מבחר רחב וכוח מיקוח. מי שקונה כהשקעה לטווח קצר מתחרה מחר במלאי חדש שיוצא מאותה שכונה.
עסקאות אחרונות בשכונה
פרויקט פרשקובסקי, 4 חדרים, 80 מ"ר, בניין מ-2019 - נמכרה ב-3.5 מיליון שקל, כ-43,800 שקל למ"ר. יולי 2026.
סביוני גליל ים, 4 חדרים, 101 מ"ר - נמכרה ב-4.05 מיליון שקל, כ-40,100 שקל למ"ר. יולי 2026.
מתחם הדרים, 4 חדרים, 79 מ"ר - נמכרה ב-3.86 מיליון שקל, כ-48,900 שקל למ"ר. יולי 2026.
מתחם הדרים, 3 חדרים, 76 מ"ר - נמכרה ב-3.18 מיליון שקל, כ-41,800 שקל למ"ר. יולי 2026.
פרויקט חדש למסירה בסוף העשור, 3 חדרים, רכישה מקבלן - נמכרו ב-3.8 עד 3.89 מיליון שקל.
פרויקט חדש נוסף, 4 חדרים, 104 מ"ר, רכישה מקבלן - נמכרה ב-4.6 מיליון שקל, כ-44,200 שקל למ"ר.
מה מבקשים עכשיו על דירות בשכונה
הסכומים שלמטה הם מחירי היצע: התרחיש האופטימי של המוכר, שנקבע סופית רק במשא ומתן. הפער כאן מספר סיפור משלו. במונחי מחיר למ"ר המודעות מבקשות 38.5 עד 43.3 אלף שקל, בעוד העסקאות שנסגרו ביולי נעו בין 40 ל-49 אלף שקל למ"ר. כלומר המוכרים בשוק היד השנייה כבר תמחרו את עצמם בגובה הסגירות האחרונות ואף מתחתן, ומי שפותח משא ומתן מהמחיר שבמודעה מתחיל מנקודה שכבר ספגה הנחה.
3 חדרים, 75 מ"ר, ברחוב יוסי שריד - מבוקשים 3.25 מיליון שקל, כ-43,300 שקל למ"ר.
4 חדרים, 105 מ"ר, ברחוב הרב עובדיה יוסף - מבוקשים 4.22 מיליון שקל, כ-40,200 שקל למ"ר.
4 חדרים, 114 מ"ר, ברחוב יוסי שריד - מבוקשים 4.39 מיליון שקל, כ-38,500 שקל למ"ר.
