מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע מראש?

לפני 7-8 שנים הם קנו דירה במחיר למשתכן. הם נהנו מהנחה ממוצעת של 25%-30% ביחס למחיר השוק ולקחו משכנתא מאוד נמוכה כי ערך הדירה בשוק היה הבסיס למשכנתא. רבים מהם קנו דירה ב-10% מההון. היו כאלו שלא היה להם הון והצליחו לקנות דירה והם לא מעטים. מאז המחירים עלו, למרות ירידה של השנה האחרונה והם רשמו תשואה נהדרת על הדירה שלהם. אם הם גרים בה, זה רווח בבלטות, כל עוד לא מוכרים אז מה זה משנה אם הדירה שווה 1.7 מיליון שקל או 4 מיליון שקל? גם אם מוכרים ועוברים לדירה משופרת הרי שהכסף לא נשאר בכיס. ההתעשרות היא בנכסים אבל כשחושבים על זה ריאלית - אם אתם מחזיקים דירה וערכה עלה, אז מה - יש לכם דירה. זה לא אמור להשפיע על ההתייחסות שלכם לעושר הכלכלי שלכם ולשנות את הרגלי הצריכה. בפועל זה משפיע כי קוראים לזה תחושת עושר ויש לאפקט הפסיכולוגי הזה השפעה על הצריכה היומיומית, אבל זה נושא לפעם אחרת.

היום נתייחס למחירי הדירות בשכונת גליל ים בהרצליה. שכונה שבה קנו דירות במחיר למשתכן ב-17-19 אלף שקל למ"ר והמחירים זינקו  ל-42-45 אלף שקל למ"ר לפני כשנה וחצי-שנתיים ואז הגיעו המוכרים. זוכים רבים במחיר למשכן החליטו לממש ונוצר גל של מאות דירות למכירה.  העסקאות האחרונות הן באזור 35 אלף שקל למ"ר. זו לא ירידת מחירים, זו צניחה במחירים. צניחה של בערך 20% בשנתיים, וכ-10%-12% בשנה האחרונה. עדיין זה רווח מרשים לרוכשים במחיר למשתכן. אנשים קנו דירה במחיר למשתכן בפחות מ-2 מיליון שקל  ומכרו אותה בשיא ב-4.2-4.5  מיליון. היום הם מוכרים אותה ב-3.5 מיליון שקל. זו ירידה שהיתה "כתובה על הקיר". ההיצע הגדול בשכונה היה ידוע והשחיקה במחיר היתה צפויה. זו לא חוכמה בדיעבד, זה גם נאמר ונכתב.

נפילה במחירי הדירות בגליל ים

שכונת גליל ים בהרצליה, נחשבה לאחד האזורים המבוקשים ביותר בשרון עם מחירים גבוהים שאפילו התקרבו למחירי ת"א. עדיין יש בשכונה מעין שני תתי שכונות - בניינים של מחיר למשתכן שהמחירים בהן ירדו לאזור 35 אלף שקל למ"ר ומחירים של דירות חדשות בלי קשר למחיר למשתכן ששם המחירים הם כ-40 אלף שקל למ"ר, גם שם יש ירידת מחירים דרמטית. 

• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השכונה, שנבנתה כפרויקט מודרני על אדמות קיבוץ גליל ים, כוללת נגישות טובה לכבישים ראשיים, תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ומבני ציבור מתקדמים. היא התפתחה בעיקר דרך תוכנית מחיר למשתכן, שהביאה לבניית אלפי דירות בפרק זמן קצר, אך כיום השוק בה רווי בדירות למכירה, רבות מהן מהגל הראשון של אכלוס פרויקטים שנמסרו לפני כמה שנים.

חלק גדול מהבעלים הם משקיעים או רוכשים שקיבלו הנחות משמעותיות במסגרת התוכנית הממשלתית, וכעת הם מנסים לממש את הנכסים אך נתקלים בביקוש נמוך. בשכונה כולה יש היצע דירות שעומד על מעל 200, כשעל פי ההערכות, חלק משמעותי הוא של דירות חדשות, מה שגם לוחץ את המחירים כלפי מטה. כלומר, המחירים יורדים כי יש היצע של רוכשי מחיר למשתכן שמוכנים להתפשר כי הרווחים שלהם עדיין גבוהים וכן מכיוון שיש היצע גדול בשכונה גם של דירות חדשות. 

וכמובן שיש את הסיבות הכלליות - מחירי הדירות יורדים כמעט בכל הארץ (למעט ירושלים). בתל אביבי קצב הירידה עומד על כ-9% בשנה - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר. בירושלים כאמור המחירים עלו - מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?. 

• קרטל הבנקים, מחירי הנדל"ן ואיפה לעזאזל הנגיד?
• 3 דירות בבאר שבע = דירה אחת בראשון לציון; וכמה עולה דירת 4 חדרים בנתניה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

למרות סיום הלחימה והפחתת הריבית קשה לראות התאוששות מחירים. הריבית לא תרד דרמטית בהמשך - כיום היא 4%, היא תרד ל-3.5% בעוד שנה על פי הערכת בנק ישראל והכי חשוב - היא על פי ההערכות תישאר ברמה הזו גם בהמשך. כלומר, הפחתה צפויה של 0.5% בריבית גם בטווח הארוך. זה ישפיע בסכומים יחסית קטנים על החזר המשכנתא, זה לא ישנה את השוק, אם כי כמובן שאי אפשר לנבא את השינויים העתידיים. אפשר לראות שיש מלאי מאוד גבוה של דירות שהתחלות הבנייה עדיין מאוד גבוהות וצריך גם לקחת בחשבון שיש הגירה שלילית והיא יכולה להימשך. זה קריטי לשוק הדירות - על פי ההערכות כ-10 אלף דירות של ישראלים יורדים התפנו בשנה האחרונה באזור המרכז בשל הגירה שלילית.  

ובחזרה לגליל ים - השכונה ממשיכה להתפתח עם תוספות תשתיות, יש לה יתרון שנובע מהקרבה לקניון שבעת הכוכבים ותחנת הרכבת, אך הבעיות התחבורתיות בבוקר לרבות פקקים בכניסה לאיילון מרתיעות חלק מהקונים. להרחבה: מ'מחיר למשתכן' למכירה תחת לחץ: מה קורה בגליל ים?.

במבט רחב יותר, שוק הנדל"ן בהרצליה כולה מושפע ממגמות ארציות, אך הוא נפגע יותר מערים סמוכות. פרויקטים חדשים, כמו הסכם הגג שמאפשר הוספת 45 אלף דירות בעיר עד 2040, כולל 14 אלף ברובע חוף התכלת, עשויים להגביר את ההיצע ולהמשיך את הלחץ על מחירים. גם הנפילה בגלגל ים שהפכה למשמעותית וגדולה בהרצליה משפיעה על כל הסביבה ומחלחלת בעצם לאזורים נוספים בעיר.  על פניו, ככל שהמגמות של היצע גדול מול ביקוש נמוך יותר - כך המחירים צפויים להמשיך להישחק עד לעצירה בירידה, עצירה שתבטא נקודת איזון חדשה או דווקא סיבוב פרסה. החשש הגדול בשוק הדירות הוא מטריגרים פסיכולוגיים. מבחינה כלכלית יש רציונל גדול בהמשך ירידת מחירים, אם כי בקצב נמוך יותר, אבל אם יהיה לרוכשים פוטנציאלים סיבה לחשוש שהמחירים יחזרו לעלות, הם יפחדו להישאר בחוץ ולפספס את הירידות עד כה ויחזרו לשוק. זה בדיוק מה שהקבלנים מנסים לטפח - הערכות על עליות מחירים בהמשך.

הם מהדהדים את זה ומדברים על זה, ומספרים ועוטפים את זה עם "עובדו" כמו עלייה גדולה שצפויה לכאן, או היצע מאוד קטן בהמשך שיוביל לעודפי ביקוש ועליות מחירים. חלק מזה אלו נבואות לכל דבר ועניין, חלק מהן זה ניתוחים מושכלים. יש בארץ קרוב ל-150 אלף זכאים לדירה בהנחה שמתוכם כנראה עד 14-15 אלף יזכו לדירה ורובן יהיו מילואימניקים ובני המקום שלהם יש עדיפות. זה אומר שיש 135 אלף זכאים וכל חודש זה גדל, שלא יזכו. זה אומר שיש ברגע זה 135 אלף זכאים שרוצים לקנות דירה ומבינים שהסיכוי שלהם מאוד נמוך בדירה בהנחה ומעבר לכך שגם ההנחה פוחתת. 

הם רואים את המחירים בשוק יורדים והם מעריכים את נקודת הכניסה שלהם. כשהיא תגיע וזה יכול להתעורר עם טריגרים כמו  - דחייה של הגרלות דירה בהנחה, הערכות על עלייה, ירידה במלאי הדירות של הקבלנים, אמירות של שר השיכון, פוליטיקאים, נדלניסטים ועוד. נזכיר שאביגדור ליברמן כשר אוצר אמר שאין לו מטרה להוריד את מחירי הדירות והעריך שהן יעלו ב-5% בשנה. האמירה הזו הפכה לנבואה שהגישה את עצמה ויותר מכך. לפי עשור, יאיר לפיד הגהה את תוכנית מע"מ אפס. זה הוביל לירידה במחירים, אבל כשהתברר שהיא לא תיושם, כל אלו שחיכו על הגדר חזרו לחפש והמחירים זינקו. 

הלמ"ס טעה (ועדיין טועה) בהערכות שלו - סקרי מחייר הדירות, והיתה תקופה ממושכת שהוא הציג עליות במקום ירידות. הסיבה: הלמ"ס לא מתייחס להנחות מימוניות ומבצעים. זה הוביל לכך שבשטח היו ירידות משמעותיות אבל המחיר הרשמי שהלמ"ס מתייחס אליו לא ירד. ככה עובדים על הלמ"ס, יותר נכון - עובדים עלינו. כאשר הציבור ראה שהמחירים חזרו לעלות הוא קפץ מיד מהגדר וקנה זה הסביר את העלייה בשנה שעברה - טעות של הלמ"ס. 

אז אף אחד לא יודע איזה טריגר יכול להחזיר את המחירים לעליות, אף אחד לא יודע אם המחירים ימשיכו לרדת, אבל כן נראה שבהינתן הנתונים היבשים, השוק הוא "שוק של קונים" ויש לחץ על המחירים. 

איייטמים קשורים:

גינדי מציעה דירות בגליל ים בהנחה של חצי מיליון שקל ותשלום של 7% בלבד - האם ההנחה אמיתית?

הדירה הכי יקרה בהרצליה וסיפורו של בניין בגליל ים.