בית בארה"ב עולה בערך 60-65 משכורות; בישראל זה סביב 160
ההכנסה הדרושה לרכישת בית בארה"ב כמעט הוכפלה מאז 2020, אבל בהשוואה לישראל המצב עדיין סביר
מחירי הדירות משבר הדיור האמריקאי נהיה אחד הנושאים הכואבים בכלכלה האמריקאית. לפי נתונים שפורסמו שם, ההכנסה הדרושה כדי לרכוש בית במחיר חציוני כמעט הוכפלה מאז 2020. זה נתון משמעותי מאוד מבחינת האמריקאים, בעיקר בגלל הקפיצה בריבית המשכנתאות ובתשלום החודשי. אבל בהשוואה בינלאומית, ובוודאי בהשוואה לישראל, מדובר עדיין ברמת נגישות סבירה יחסית.
בארה"ב, מחיר בית חציוני נע סביב 400-440 אלף דולר. המחיר עומד בערך על פי 5 מההכנסה החציונית של משק בית. במונחי “משכורות חודשיות”, אם לוקחים הכנסה שנתית חציונית של משק בית סביב 80 אלף דולר, מדובר בכ-60-65 חודשי הכנסה. כלומר, קצת מעל 5 שנות הכנסה ברוטו של משק בית חציוני. אגב, הירידה בשער הדולר ביחס לשקל בשנה וחצי האחרונות הופכת את החיים בארה"ב לזולים לעומת החיים בארץ. בממוצע - עלות המחייה בארה"ב נמוכה מישראל.
וגם בדירות המצב שם טוב יותר. נתונים שהוצגו השבוע בכנס מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, מלמדים כי רכישת דירה בישראל דורשת סביב 160 משכורות. להרחבה: “פצצה חברתית מתקתקת”: “דיור הוא לא מוצר מותרות” - אבל זוגות צעירים מודרים.
בארה"ב הדיור נהיה פחות נגיש במהירות. בישראל, הוא נמצא במשך שנים בנקודת פתיחה קשה בהרבה. חשוב להדגיש: בארץ מדובר על 160 משכוורת להגיע לדירה. בארה"ב מדובר על הכנסות-שכר של משק הבית. ברבים ממשקי הבית שני בני הזוג עובדים, אם כי יש גם הרבה משקי בית של רווקים, חד הוריים ומפרנס אחד. אם ננסה להשוות תפוזים לתפוזים, נראה שמדובר בארה"ב עלכ-90 משכורות להשגת דירה. עדיין פער דרמטי מישראל.
בארה"ב, הסיפור המרכזי הוא הזינוק בתשלום החודשי. התשלום על בית חציוני עלה מכ-1,700 דולר בתחילת 2020 לכ-3,100 דולר. ההכנסה הדרושה לרכישת בית חציוני עלתה מאזור 66 אלף דולר לשנה ליותר מ-120 אלף דולר. עבור זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה זו מכה ברורה. אצלנו, המשכנתא ניתנת בשמרנות לעומת השוק האמריקאי, וההון שיש להביא גדול יותר. כלומר, גם המחיר של דירה יקר יותר וגם ההון שצריך להביא משמעותי יותר.
בארה"ב הבעיה היא המשכנתא; בישראל הבעיה מתחילה עוד לפני הבנק
בארה"ב, חלק גדול מהמשבר הנוכחי קשור לריבית. מחירי הבתים עלו אחרי הקורונה, אבל המכה הגדולה הגיעה כשהריבית על המשכנתאות קפצה. מי שקנה בית ב-2020 קיבע ריבית נמוכה. מי שקונה היום פוגש מחיר גבוה וריבית גבוהה. לכן ההחזר החודשי קפץ, גם אם מחיר הבית עצמו עלה בקצב מתון יותר בתקופה האחרונה.
זה יצר תופעה שנקראת lock-in. בעלי בתים אמריקאים עם משכנתאות ישנות בריבית נמוכה מעדיפים להישאר במקום, כי קנייה מחדש תחייב אותם לקחת משכנתה בריבית גבוהה בהרבה. כך ההיצע בשוק נשאר נמוך, הקונים מתוסכלים, והמחירים מתקשים לרדת. השוק תקוע: בעלי דירות נשארים, קונים חדשים מחכים, והעסקאות מתמעטות.
בישראל יש גם ריבית גבוהה יותר מבעבר, אבל הבעיה מתחילה בשלב מוקדם יותר: מחיר הדירה ביחס לשכר. משפחה ישראלית יכולה עוד לפני המשכנתה לגלות שההון העצמי הדרוש גדול מדי. אם דירה עולה סביב 2.3 מיליון שקל, גם הון עצמי של 25% משמעו כ-575 אלף שקל. עבור זוג צעיר שמשלם שכירות וחי ממשכורות רגילות, זה יעד שרחוק מאוד מהשכר השוטף.
בארה"ב, משפחה חציונית עדיין יכולה למצוא אזורים שבהם היחס בין מחיר להכנסה סביר יותר, בעיקר בדרום, במערב התיכון ובערים קטנות יותר. בישראל, המדינה קטנה, אזורי הביקוש דומיננטיים, והפער בין פריפריה למרכז אינו תמיד פותר את הבעיה, כי התעסוקה, השכר והשירותים מרוכזים במידה רבה בגוש דן ובכמה מוקדי משנה. מעבר לדירה זולה יותר בפריפריה עשוי לבוא עם מחיר אחר: נסיעה ארוכה, פחות אפשרויות תעסוקה או פער בשירותים.
- במחוז תל אביב יידרשו יותר מארבע שנים כדי למכור את מלאי הדירות החדשות
- החלום על בית במושבה מתרחק: האם פרדס חנה-כרכור עדיין משתלמת?
הפער הישראלי מורגש גם בשוק השכירות. מי שמתקשה להגיע לדירה בבעלות נשאר יותר שנים בשכירות, ובינתיים גם שכר הדירה מטפס. לפי מאגר ביזפורטל, שכר הדירה הממוצע בישראל מתקרב ל-5,000 שקל בחודש, עם עלייה של כ-4.9% ב-12 החודשים האחרונים. כלומר, הזוג הצעיר נפגע פעמיים: הדירה מתרחקת דרך מחיר רכישה גבוה, ובמקביל היכולת לחסוך הון עצמי נשחקת דרך שכירות גבוהה יותר. להרחבה: כמה עולה לשכור דירה? מאגר ביזפורטל לערים המרכזיות
זה בדיוק ההבדל בין משבר דיור נקודתי לבין מלכודת הון. בארה"ב, ירידת ריבית עשויה לשפר במהירות את ההחזר החודשי ולפתוח חלק מהשוק. בישראל, גם ירידת ריבית תעזור בעיקר למי שכבר קרוב לעסקה. מי שנמצא רחוק מהון עצמי של מאות אלפי שקלים יישאר תקוע. לכן מספר המשכורות בישראל חשוב יותר מנתון המשכנתה החודשי: הוא מראה את המרחק הראשוני בין השכר לבין הנכס.
המשמעות הכלכלית רחבה. בארה"ב, משבר הדיור פוגע במכירות רהיטים, שיפוצים, תיווך, משכנתאות ובנייה. בישראל, הוא משפיע גם על דפוסי חיסכון, ילודה, מעבר בין ערים, אי שוויון בין מי שקיבל עזרה מההורים לבין מי שלא, והיכולת של צעירים לצבור הון. דירה בישראל אינה רק מקום מגורים. היא מנגנון העברת עושר בין דורות.
ומה הפתרונות? בארה"ב יש דיור ציבורי, וזה פותר חלק משמעותי מהצרכים של התושבים. ירידת ריבית יכולה לשחרר חלק מהשוק, אם כי היא עלולה גם לדחוף מחירים מחדש.
בישראל, ירידת ריבית לבדה תעזור להחזרים, אבל לא תפתור את יחס המחיר לשכר ואת הקושי הגדול להגיע להון ובכלל - את העובדה שזוגות לא יכולים להגיע למחירים האלו.
