במחוז תל אביב יידרשו יותר מארבע שנים כדי למכור את מלאי הדירות החדשות

מחוז תל אביב הפך לצוואר הבקבוק הגדול של שוק הדירות החדשות בישראל. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום, בסוף אפריל נותרו במחוז כ-25,320 דירות חדשות שטרם נמכרו - 30.1% מכלל המלאי הארצי, הנתח הגבוה בישראל. בה בעת, בכל הרבעון פברואר-אפריל נמכרו במחוז רק 1,492 דירות חדשות, ירידה חדה של 27.7% לעומת הרבעון הקודם.

המשמעות מבחינת חודשי ההיצע - כמה זמן ייקח עד שהמלאי הקיים ימכר בקצב הנוכחי - דרמטית: כ-51 חודשים, כלומר יותר מארבע שנים. זאת לעומת הנתון הארצי הרשמי של הלמ"ס, 29.5 חודשים. גם בהשוואה שמרנית, באותה שיטת חישוב פשוטה, הרמה הארצית עומדת על כ-31 חודשים - ומחוז תל אביב גבוה ממנה בכ-65%.

בתוך המחוז, התמונה בעיר תל אביב-יפו עצמה מעט פחות קיצונית אך עדיין קשה. העיר היא המובילה הארצית במכירת דירות חדשות עם 877 עסקאות ברבעון, אך מחזיקה גם כ-9,960 דירות חדשות שנותרו למכירה - הנתח השני בגודלו מבין הערים הגדולות. בקצב הזה יידרשו לעיר כ-35 חודשים, כשלוש שנים, כדי למכור את המלאי. הפער בין העיר למחוז נובע מהערים הסמוכות - רמת גן, בת ים, חולון, בני ברק והרצליה - שבה ההיצע גדל מהר יותר מקצב הספיגה.

הנתון של תל אביב בולט במיוחד כשמשווים אותו למחוז המרכז, ששובר את האינטואיציה. המרכז מחזיק את המלאי השני בגודלו - כ-20,620 דירות חדשות, 24.5% מהמלאי הארצי - אך הוא גם מנוע המכירות הראשי של המדינה. ברבעון פברואר-אפריל נמכרו בו 2,322 דירות חדשות, הנתח הגבוה בארץ, וזהו המחוז היחיד שבו מכירת הדירות החדשות כלל לא ירדה אלא אף עלתה קלות, ב-0.9%.

התוצאה: למרות המלאי האדיר, חודשי ההיצע במרכז עומדים על כ-27 חודשים - כשנתיים ורבע, מתחת לממוצע הארצי. במילים אחרות, המרכז "מעכל" את המלאי שלו כמעט פי שניים מהר יותר מתל אביב. בלמ"ס מציינים כי מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו ברבעון, עם 26.3% ו-20.8% מהעסקאות בהתאמה.

מלאי דירות גדול בבת-ים 

הבירה מובילה את הערים הגדולות במלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו - כ-10,130 דירות - אך מכרה ברבעון רק 495 דירות חדשות. בקצב כזה יידרשו לעיר כ-61 חודשים, יותר מחמש שנים, לרוקן את המלאי - הנתון הקיצוני בישראל, גבוה אף מתל אביב. מנגד, ירושלים בולטת לטובה דווקא בשוק יד שנייה, שם היא המובילה הארצית עם 868 עסקאות.

ההפך הגמור הוא קריית גת. העיר רשמה זינוק של 85.4% במכירת דירות חדשות (393 עסקאות, השלישית בארץ), והמלאי שלה - כ-2,130 דירות - נמכר בקצב של כ-16 חודשים בלבד, פחות משנה וחצי. תופעה דומה ניכרת באשקלון (זינוק של 127.9% במכירת דירות חדשות), בנתניה (63.7%) ובראשון לציון (46.9%).

ומה עם בת ים? הלמ"ס לא מפרסמת נתוני מלאי ומכירות של דירות חדשות בעיר, משום שמספר הדירות החדשות שנמכרו בה נמוך מסף הפרסום - ולכן אי אפשר לחשב לה חודשי היצע מדויקים מהדוח. עם זאת, שני סימנים מצביעים על לחץ היצע גובר: ראשית, מכירות יד שנייה בבת ים צנחו ברבעון ב-29.7% (מ-269 ל-189 עסקאות), אחת הירידות החדות בערים הגדולות. שנית, העיר נמצאת בעיצומו של גל התחדשות עירונית עצום - אלפי יחידות דיור בפרויקטי פינוי-בינוי שנמצאים בשלבי תכנון, הריסה ובנייה, ובהם מתחמים בני מאות דירות כל אחד. כשהגל הזה יבשיל למלאי מוגמר, הוא צפוי להזרים לשוק העירוני המקומי היצע חדש משמעותי מאוד.

כלל הארץ: כמעט 30 חודשי היצע

ברמה הארצית, בסוף אפריל עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-84,000 - ומספר חודשי ההיצע על 29.5, קרוב לשנתיים וחצי של מלאי. מאפריל 2022 ועד דצמבר 2025 נרשמה עלייה בקצב של 1.4% בממוצע לחודש במלאי הדירות שנותרו למכירה, אך "החל מינואר 2026 נצפית התייצבות של המגמה" עם ירידה קלה של 0.2% בממוצע. גם בהשוואה לחודשים הקודמים יש סימן: בסוף פברואר עמד המלאי על כ-86,000 דירות ועל 31.7 חודשי היצע - גבוה יותר מהיום.

• החלום על בית במושבה מתרחק: האם פרדס חנה-כרכור עדיין משתלמת?
• המשכנתאות קופצות, הדירות לא נמכרות: הנתון שמטעה את שוק הדיור

מנגד, צד הביקוש נחלש. ברבעון פברואר-אפריל נמכרו כ-20,610 דירות בסך הכל, ירידה של 15.4% לעומת הרבעון הקודם ושל 10.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. שוק יד שנייה ספג את המכה החזקה ביותר, עם ירידה של 17.7% ברבעון - ובלט בו במיוחד הצניחה של 46.5% במכירות יד שנייה בתל אביב-יפו, מ-852 ל-456 עסקאות. הדירות החדשות, לעומת זאת, הראו עמידות יחסית: 39.1% מהעסקאות (כ-8,050 דירות), מתוכן כ-26.1% בסבסוד ממשלתי, וירידה מתונה של 11.6% בלבד.