"אנחנו במשבר גדול מאוד בשוק המגורים, ואם המחירים יירדו הבנקים גם בבעיה"

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב, עמית גוטליב, מציג תמונה קשה של הענף: מלאי דירות גדול, האטה בהתחלות בנייה, חשיפה גבוהה של הבנקים לנדל"ן, וחוסר באסטרטגיה ממשלתית ברורה. "אנחנו במשבר גדול מאוד, שלא בהכרח ייפתר מהר כמו שהרבה אנשים חושבים", אמר. להרחבה: משבר הקבלנים: גל פשיטות רגל בענף הבנייה מאיים על מאות פרויקטים.

גוטליב הציג בכנס הארגון נתונים על הקשר בין מדד המחירים לשוק השכירות: "אנחנו באינפלציה של 1.6%, וסעיף הדיור, שהוא רק שכירות, תרם מתחילת 2026 כ-64% מעליית המדד. מס רכישה של 8% פגע אנושות בדיור להשכרה. ב-2025 הקבלנים עוד ניצלו את הפטור בחוק עידוד השקעות הון ובנו 4,247 דירות להשכרה, וב-2026 הקצב עומד על 2,480 דירות. כשהנגיד העלה את הריבית, המשקיעים, שמחזיקים משכנתאות, הטיסו את שכר הדירה, ואנשים עוזבים את הערים כי הם לא יכולים לשלם אותו". להרחבה: "מחירי השכירות ימשיכו לעלות. אין דירות להשכרה".

לדבריו תל אביב נמצאת בגירעון הגירה של 22 אלף תושבים, חיפה של 23 אלף וירושלים של 88 אלף. "ראשי הערים צריכים לשאול אם העיר שלהם אטרקטיבית". עוד אמר כי ב-2025 עזבו כ-50 אלף ישראלים יותר מאלה שחזרו, ומי שעוזב הם האנשים שרוצים לקנות דירה.

השילוב בין מלאי דירות פתוח למכירה לבין האטה בהתחלות בנייה מעמיד את היזמים מול משוואה הפוכה מזו שהורגלו אליה בשנים של עליות מחירים: כסף יקר יותר, קונים בררניים יותר, ועלויות ביצוע שלא יורדות באותו קצב. על הרקע הזה הפכו נתוני האשראי שהציג גוטליב לחלק המרכזי של האזהרה שלו מול מקבלי ההחלטות.

מלאי של עשרות אלפי דירות - והבנקים באמצע

בחציון הראשון של 2026 נרשמה לדבריו ירידה גדולה יחסית בהתחלות בנייה, ולפי נתונים מהלמ"ס שטרם התפרסמו היא צפויה להימשך גם ברבעון השלישי. "זה צריך להדליק רמזור אדום אצל מקבלי ההחלטות. קבלנים עם מלאי גדול לא עולים על הקרקע, כי הבנק לא מאפשר פרויקט חדש לפני שמכרו את הקודמים. הם לא מוציאים היתרים ולא משלמים אגרות והיטלים, פותחים מחדש את החוזה עם הדיירים או פשוט מחכים למימון".

בהתחדשות עירונית ההערכה שלו חדה עוד יותר: "כנראה 80% מהתוכניות שעל המדף לא כלכליות. את התוכניות שמחליפות את תמ"א 38 צמצמו, והוסיפו להן היטל השבחה של 25%". להרחבה: ברמת גן מקדמים יותר מ-1,500 דירות בהתחדשות - ושאמה הכהן מזהיר מהמחירים. לדברי גוטליב יש כיום 85 אלף דירות עם היתר שאפשר למכור, מהן 10,500 כבר עם טופס 4, והנתון עולה. דירה גמורה שלא נמכרה מתחרה ביד שנייה, ומכירת כל המלאי לפי קצב המכירות תיקח כ-27 חודשים.

"המחירים יורדים ומחירי הביצוע עולים, ודוח אפס של היום לא משקף את המציאות. האשראי לנדל"ן הגיע ל-26% מתיק האשראי הבנקאי לצד כ-150 מיליארד שקל מימון של הגופים החוץ בנקאי, ועוד 29% משכנתאות. אם המחירים יירדו מהר יותר, נראה בעיה קשה מאוד בבנקים". לדבריו אין גורם בממשלה שלוקח את כל הנתונים האלה ונותן אסטרטגיה לאן הענף הולך.

רועי מינקוב, מנכ"ל קבוצת קופייס BDi, הוסיף זווית של סיכון תפעולי גם כשהבנייה נמשכת. "בענף הבנייה בישראל יש ביקוש ויש פעילות, אך קריסתם של 815 קבלנים ב־2026 ממחישה את הלחץ המתמשך ואת הסיכון גם כשהבנייה נמשכת. המבחן המרכזי של הקבלנים וחברות הבניה הוא היכולת להפוך את הפעילות לרווח, לתזרים ולחוסן פיננסי. במבט ל־2027, לצד הזהירות בציפיות, סקר הקבלנים שערכנו מצביע על נכונות להמשיך להשקיע: 44% מהקבלנים וחברות הבנייה שהשתתפו בו מתכננים להגדיל השקעות. להערכתנו, היתרון התחרותי יהיה בידי חברות שישלבו יכולת ביצוע עם ניהול סיכונים ומשמעת פיננסית, ויחזקו את אמון השוק בהן".