איחור של כמה חודשים עלה במיליונים: ועדות הערר סגרו את הדלת על הקלות במס רכישה ושבח
טלמון מרקו, ממייסדי ויבר, שילם ב-2015 כ-6.3 מיליון שקל מס רכישה על פנטהאוז בן שתי קומות במגדל יוקרה בתל אביב, עסקה בהיקף של כ-64 מיליון שקל. הוא דיווח על הנכס כעל דירת מגורים, אף שבפועל, ושני הצדדים מסכימים על כך, קנה מעטפת שבנייתה טרם הסתיימה. סיווג מחדש כזכות במקרקעין שאינה דירה היה מחזיר לו יותר מ-3 מיליון שקל. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט הרי קירש, דחתה את הערר שלו, משום שבקשת התיקון הוגשה כמה חודשים אחרי שחלפו ארבע השנים שהחוק מקצה לכך.
ההכרעה מצטרפת לשלוש החלטות נוספות שניתנו בחודשים האחרונים בלוד ובבאר שבע, במס רכישה ובמס שבח, ובכולן התוצאה זהה. נישומים שפספסו מועד, בחלק מהמקרים בכמה שבועות ובאחרים בשנה, נשארו בלי ההקלה, גם כשהוועדות עצמן הכירו בכך שהמס שנגבה גבוה מהמס האמיתי.
ארבע שנים לתקן, והחלון נסגר
הפער בשיעורי המס הוא שהפך את הסיפור של מרקו ליקר כל כך. ב-2015 רכישה של דירת מגורים נוספת חויבה ב-8% ו-10%, ואילו זכות במקרקעין שאינה דירה חויבה ב-5%. בהסכם המכר נקבע שהעסקה תדווח כמכר של דירה גמורה, מה שהקל על המוכרים, חברי קבוצת הרכישה שהקימה את המגדל, במס השבח. השומה העצמית של מרקו אושרה בתחילת 2016. ב-2017 ביקרו בנכס נציגי רשות המסים, ובסוף 2018 תיקנה הרשות את שומת המוכרים, אחרי שמצאה שמדובר במעטפת. מרקו פנה לתקן את השומה שלו ביוני 2020.
סעיף 85 לחוק מאפשר לתקן שומה בתוך ארבע שנים, וסעיף 107 מאפשר להאריך מועדים כשיש סיבה מספקת. קירש קבע שהסיבה צריכה להסביר את האיחור עצמו, ושהתיקון אצל המוכרים לא חייב את הרשות לתקן אוטומטית גם את שומת הקונה, כי השאלה אם נרכשה דירת מגורים נבחנת לפי ההגדרה בחוק ולא לפי המצב הפיזי של הקירות. הוא הודה שהתוצאה משאירה תשלום עודף של מיליונים, וכתב שבמקרה הזה מתנגשים העיקרון של גביית מס אמת והצורך בסופיות השומה, ולצדם גם שאלה של תום לב, בהתחשב בדיווח המוסכם מראש. מרקו חויב בהוצאות של 40 אלף שקל (ו"ע 46008-03-22). להרחבה: מסר דיווח לא נכון על הפנטהאוז שרכש - וישלם מס רכישה כפול
בלוד, ועדת הערר בראשות השופט אבי גורמן דחתה את בריגה עיר ימים, שרכשה ב-2020 קרקע בדרום רעננה בשתי עסקאות בהיקף כולל של יותר מ-106 מיליון שקל, ושילמה מס רכישה של 6%. התקנות מחזירות שישית מהמס, במקרה הזה כ-1.06 מיליון שקל, אם מתקבל היתר לבניית דירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים מהרכישה. לפרויקט של כ-150 יחידות דיור ניתן אישור מותנה בתוך התקופה, אבל ההיתרים עצמם נחתמו כחצי שנה אחרי שהיא הסתיימה. החברה ביקשה לפצל את ההיתר ולקבל קודם היתר לחפירה ודיפון, ומהנדס העיר סירב.
בהליך התברר שרשות המסים הסכימה בפרויקט אחר, של כ-700 דירות, להסתפק בהיתר חפירה ודיפון בתוך 24 חודשים, בתנאי שההיתר המלא יגיע בתוך 36 חודשים, אבל ההחלטה עצמה נשארה חסויה. גורמן מתח ביקורת על כך שהעמדה לא פורסמה ברבים, ועם זאת קבע שהעובדה שלא פורסמה אינה יוצרת זכות להקלה. לדבריו, אישור מותנה איננו היתר, היתר הוא מסמך מוועדת התכנון שנושא את הכותרת הזו, ולמנהל אין סמכות להאריך מועד שהוא תנאי להטבת מס. בשל הפגמים בהתנהלות הרשות הוא הסתפק בהוצאות של 10,000 שקל (ו"ע 73078-01-24). להרחבה: ההנחה במס רכישה שפוספסה בגלל ימים; בית המשפט: "24 חודשים הם 24 חודשים ולא יום אחד יותר"
מועד דיוני מול תנאי להטבה
אותו קו עבר גם במס השבח. גורמן דחה ערר של רות פנינה זהבי ושל השותפות אגת נווה זמר, שרכשה ממנה זכויות בשני הסכמים. הוראת שעה בחוק ההתייעלות הכלכלית מורידה את מס השבח ל-25% על השבח הריאלי, בתנאי שבניית הדירות מסתיימת בתוך 42 חודשים מהמכירה. השותפות התחייבה להמציא טופס 4 או תעודת גמר עד סוף התקופה. הבנייה התעכבה, וסמוך לסוף התקופה ביקשה השותפות עוד כעשרה חודשים בטענה לכוח עליון. הוועדה קבעה שזה תנאי שקבע המחוקק, ושסעיף 107 חל על מועדים לפעולות מול הרשות, לא על תנאי הזכאות. ההוצאות נקבעו על 25 אלף שקל (ו"ע 65422-01-24).
בבאר שבע, ועדת הערר בראשות השופטת יעל ייטב סילקה על הסף ערר של נינט שרית שוקרון על שומות מס רכישה ומס שבח שהוצאו אחרי מכירות של דירות ב-2024. סעיף 88 קובע שערר על החלטה בהשגה מוגש בתוך 30 יום. ההחלטה במס השבח ניתנה כשנה לפני הגשת הערר, וזו במס הרכישה כחמישה חודשים לפניה. העוררת ציינה בכתב הערר מועד אחרון שגוי, לא צירפה את ההחלטות שעליהן עררה, לא ביקשה הארכת מועד ולא הגישה תצהיר, וגם לא השיבה לבקשת הסילוק. היא חויבה ב-5,000 שקל הוצאות (ו"ע 15250-04-26).
מההחלטות עולה הבחנה ברורה. מועד דיוני, כמו 30 הימים להגשת ערר או ארבע השנים לתיקון שומה, ניתן להארכה, בתנאי שמוגשת בקשה מסודרת עם הסבר לאיחור עצמו ותצהיר שתומך בו. תנאי להטבה, כמו 24 החודשים לקבלת היתר או 42 החודשים לסיום בנייה, נשאר קבוע גם כשהעיכוב נובע מהרשות המקומית או מכוח עליון. ליזמים המשמעות היא לתמחר את סיכון הרישוי כבר בשלב רכישת הקרקע, ולרוכשים היא לבדוק את סיווג הנכס זמן רב לפני שחלון התיקון נסגר.
