באר שבע: 930 דירות יחליפו 173 בשכונה ג'
מתחם וינגייט בשכונה ג' בבאר שבע קיבל אור ירוק להתחדשות בהיקף גדול. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום אישרה תוכנית פינוי-בינוי שבמסגרתה ייהרסו בנייני המגורים הוותיקים במתחם, שבהם 173 דירות, ובמקומם ייבנו כ-930 דירות. התוספת נטו מגיעה לכ-757 יחידות דיור, יותר מפי חמישה מהמצב הקיים.
מעבר לדירות הרגילות, התוכנית מאפשרת להקים כ-185 דיוריות, דירות זעירות שמיועדות להגדיל את מגוון האפשרויות בשכונה. עוד מתוכננים כ-3,600 מ"ר למסחר ושטחים לבנייני ציבור, שאמורים לשרת את האוכלוסייה הנוספת.
מיקום ליד מוקדי התעסוקה
המתחם משתרע על כ-32 דונם בצפון שכונה ג', אחת השכונות הוותיקות בעיר. בטווח הליכה ממנו נמצאים אוניברסיטת בן גוריון, המרכז הרפואי סורוקה ותחנת הרכבת באר שבע צפון, והוא סמוך גם לרובע החדשנות שהעירייה מפתחת. הקרבה הזאת הופכת את האזור לאטרקטיבי עבור סטודנטים, אנשי סגל, עובדי בית החולים ומשפחות צעירות.
הבינוי ישלב בניינים בגובה נמוך ובינוני לצד מגדלים של עד 25 קומות. לפי התכנון, רחוב וינגייט עצמו יקבל אופי של רחוב עירוני תוסס, עם חנויות בקומות הקרקע. היוזמות של התוכנית הן עיריית באר שבע והמינהלת העירונית להתחדשות, והיא תוכננה במשרד סטודיו מיא אדריכלים, בהובלת האדריכליות מיכל יוקלה ויעל פרץ.
הדרך מההפקדה לאישור
התוכנית עלתה לראשונה לדיון בוועדה המחוזית כבר ב-2023, ובאותה תקופה הוחלט להפקיד גרסה מוקדמת שכללה כ-800 דירות ושלושה מגדלים בני 17 קומות, שנועדו להחליף ארבעה בנייני רכבת בני שלוש עד ארבע קומות. במהלך הדיונים גדל מספר הדירות, המגדלים התגבהו והיקף המסחר התרחב.
השינוי הזה משקף את האתגר הכלכלי של התחדשות עירונית מחוץ למרכז הארץ. ערכי הקרקע בבאר שבע נמוכים בהרבה מאלה שבגוש דן, ולכן יזם זקוק למספר גדול יותר של דירות חדשות כדי לממן את הדירות שיינתנו לבעלי הדירות הקיימות, את הדיור החלופי בתקופת הבנייה ואת שאר העלויות. על הרקע הזה מתנהל גם הדיון סביב הרווח היזמי המזערי שקובע השמאי הממשלתי, שנבחן בכל תוכנית מסוג זה.
הידעת?מהי דיורית?
מה אומרים במינהל התכנון
מתכננת מחוז דרום במינהל התכנון, מיכל מריל, הציגה את התוכנית כדוגמה להתחדשות במקומות שבהם קשה להוציא פרויקטים כאלה לפועל, ואמרה שהתכנון משלב צפיפות גבוהה עם איכות אדריכלית ועירוב שימושים. יו"ר הוועדה המחוזית דרום, עו"ד עודד פלוס, אמר שהקרבה לאוניברסיטה, לבית החולים ולרכבת יכולה לקרב את השכונה אל מקומות התעסוקה, להשכלה ולתחבורה.
האישור עדיין רחוק מהיתר בנייה. בשלב הבא התוכנית תפורסם למתן תוקף, ובהמשך יידרשו בחירת יזם, חתימת הסכמים עם בעלי הדירות, הוצאת היתרים ופינוי. לוח זמנים לביצוע ושם של יזם טרם פורסמו. בעלי הדירות במתחם יידרשו לבחון את התמורה ואת הבטוחות שיוצעו להם בטרם יחתמו על הסכם.
- 60 דונם , 4000 דירות: תוכנית ההתחדשות שתשנה את שכונה ה' בבאר שבע
- עיריית באר שבע תפצה דיירים שסבלו בגלל מסופרמרקט
גם אחרי האישור, השאלה המרכזית תהיה אם יימצא יזם שיראה בפרויקט עסקה משתלמת. בצפון, למשל, מתעכבות תוכניות שאושרו על הנייר, כפי שעולה מבדיקת פרויקטים בצפון שהחשבון הכלכלי שלהם מתקשה להסתדר. העלייה בעלויות הבנייה ובמימון מקשה במיוחד על פרויקטים בערים שבהן מחירי הדירות נמוכים יחסית.
מנגד, הביקוש בבאר שבע נתמך בהתרחבות האוניברסיטה, בפיתוח רובע החדשנות ובמעבר של יחידות צבאיות לנגב, גורמים שעשויים להגדיל את מספר המשפחות שמחפשות דירה בעיר. עבור העירייה, מתחם וינגייט הוא גם מבחן ליישום מסמך המדיניות שגיבשה לשכונה ג', הכולל מתחמים נוספים להתחדשות.
