כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?

התחדשות עירונית היא תהליך שבו יזם מגיע לבניין או קבוצת בניינים ומייצר "החלפה" - נותן לכל אחד מהם דירה גדולה וטובה יותר בבניין חדש. בנוסף הוא מקבל דירות רבות נוספות שאותן הוא מוכר וכך הוא מרוויח. זאת המצאה מרתקת - כולם מרוויחים ואין מפסידים. אבל זה לא נכון. יש הפסד גדול. ברגע שהשכונה הופכת לצפופה יותר - בהתחדשות עירונית בונים פי 3 דירות מאשר היו לפני, יש עומסים, יש פקקים, יש ירידה באיכות החיים. זה לא תמיד, לא בכל מצב, אבל יש להתחדשות עירונית גם מחירים. וזה עוד מעבר לפינוי הדירה למשך כמה שנים והתגוררות בשכירות. 

השוק הזה הוא שוק חופשי ושוק תחרותי. אבל הוא שמור ומוגן. שומרים על היזמים והקבלנים שלא יטעו. מייצרים מינימום רווחיות וכך בעצם גורמים לקבלנם להרוויח בכל מצב. שהם מרוויחים - הצד השני מפסיד, רוכשי הדירות ובעלי הדירות. במסגרת טופס-דוח אפס הקבלנים מחויבים לרווחיות מסוימת. למה בעצם? כדי לקבל אשראי מהבנק. הוא לא יספק חמצן אם הרווחיות לא תהיה טובה. הבעיה שזה נשמר לאורך כל הדרך ויש אינטרס של הבנק גם בתקופות פחות טובות להחזיק את המחירים גבוה על ידי אי התגמשות עם הקבלנים בקשר למחירים. הבנקים לא מסכימים למכירת דירות מתחת למחיר שנקבע וכך גורמים לקבלנים לעשות טריקים ומבצעי מימון כדי לדווח על מחירי רשמי גבוה, אבל על מחיר לא רשמי - אפקטיבי - נמוך מאוד. ככה גם עובדים על הלמ"ס שמתיישר על המחירים הרשמיים ולא המחירים הכלכליים.

ויש עוד גוף - השמאי הממשלתי - שדואג לרווחיות הקבלנים על חשבון הציבור. הוא לא מאפשר פרויקטים בהתחדשות עירונית מתחת לרווחיות מסוימת. וכך נוצר מצב שאין סיכוי בעצם שתהיה תחרות אמיתית, כי יש רף מינימלי של מחירים. קוראים לזה וויסות מחירים וכאן הוא בעזרה ותמיכה ואחריות של גופים ממשלתיים.  

לאחרונה היו שינויים בקביעת הרווחיות הנדרשת בפרויקטים. השמאי הממשלתי שינה מעט את הכללים ואפשר להתווכח אם זו הקלה, החמרה או התאמה למציאות השוק? עם זאת, מה שברור שעצם קביעת רווחיות מינימלית היא פגיעה בעקרון הבסיסי של שוק חופשי. לא יקרה כלום עם קבלנים יציעו הצעות ברווחיות נמוכה, החשש שיקרה להם משבר נזלילות-פיננסי וזה יתגלגל על הדיירים אינו הדאגה של השמאי הממשלתי. יש וצריך להיות ערבויות להשלמת העבודה, ונכון - יש ויהיו מקרים של קבלנים שלא יגיעו להשלמת ביצוע, אבל הפתרון הוא לא בהבטחת הרווח שלהם. הפתרון יכול להיות בהגדלת הערבויות , מימון ממשלתי בתקופה של משבר קבלנים ועוד. 

• מצלאוי זכתה בפרויקט התחדשות עירונית של 151 יח"ד בראשון לציון
• בעלי דירות ניסו לעצור פינו בינוי - זו הסיבה שכשלו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה זה תקן 21 ולמה הוא חשוב?  

עדכון תקן 21, כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי בדצמבר 2025, אינו רק שינוי טכני במספרים. הוא מסמן מעבר מרווח יזמי שהוגדר כהנחיה כללית לרווח יזמי שמוגדר כרף מחייב לפי חלוקה גיאוגרפית, מה שמאפשר הערכה מדויקת יותר של היתכנות כלכלית של פרויקטים בהתחשב בגורמים מקומיים כמו ביקוש, עלויות בנייה וסיכונים. מצד אחד, זה מראה ניסיון להגביר ודאות עסקית, שכן יזמים יכולים לתכנן טוב יותר את ההשקעות שלהם; מצד שני, זה גם מעלה דרישות חדשות שעלולות להקשות על חלק מהפרויקטים להתקדם, במיוחד באזורים עם מלאי דירות גבוה או קצב מכירות איטי.

למשל, בפרויקטים במרכז הארץ, כמו בתל אביב, העדכון מאפשר ליזמים להציג רווח גבוה יותר כדי להתמודד עם עלויות מימון מוגברות, אך זה עלול להפחית את מספר הדירות החדשות שמוקצות לדיירים הקיימים, מה שמשפיע על האטרקטיביות של הפרויקט כולו.

המטרה המרכזית של העדכון היא שתקן 21 ישקף היתכנות כלכלית אמיתית של פרויקט בהתחשב בשוק ובעת הנוכחית - עם ריבית גבוהה, עלויות תשומות בנייה שגדלו, עיכובים רגולטוריים, האטה במכירות ופגיעה בביצועי שוק הנדל"ן בעקבות הסביבה הכלכלית, כולל ירידה ריאלית במחירי דירות שמגיעה ל-5-10% בממוצע באזורים מרכזיים. במילים אחרות: העדכון אינו מתיר יותר לפרויקטים באופן אוטומטי, אלא מבקש להבטיח שפרויקט שנחשב כדאי לקבל אישור אכן עומד בתנאי השוק ויהיה ישים בפועל, מה שמפחית את הסיכון של פרויקטים שנתקעים בשלב הביצוע.

• הלקוחות רצים למחזר משכנתא - מה קרה בחודש שעבר והאם כדאי למחזר?
• רף ה-3 מיליון דירות נחצה - מפת הדיור עדיין לא שוויונית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...

ב-2025, למשל, נרשמה עלייה של 22% בהתחלות בנייה כלליות, אך בהתחדשות עירונית הקצב האט בשל מחסור בכוח אדם ומחירי חומרים שזינקו ב-15%, מה שמדגיש את הצורך בהתאמות כאלה כדי למנוע בזבוז משאבים.

רווח יזמי מחייב - לא הקלה, אלא הגדרה ברורה יותר

בעדכון נקבעו רווחים מינימליים מחייבים ומותאמים לפי אזורים גיאוגרפיים: במרכז הארץ וגוש דן, כולל תל-אביב, הרווח המינימלי עומד על כ-16% בטווח של 15%-17%, בעוד שבפריפריה, חיפה וצפון הוא כ-17% בטווח 16%-18%, מה שמאפשר התאמה לסיכונים שונים כמו ביקוש נמוך יותר באזורים מרוחקים או עלויות גבוהות יותר במרכז.

הגישה החדשה מבדילה בין מרכז לפריפריה, ומשקפת את העובדה שפרויקטים בכל אזור נחשפים לרמות סיכון שונות, כגון זמני מכירה ארוכים יותר בצפון לעומת תל אביב. עם זאת, הפיכת הרווח ל"מחייב" יכולה להיתפס כהידוק יחסית לרווחים שתקפו בעבר, שבהם היה מקום לפרשנות רחבה יותר, מה שעלול להוביל להפסקת פרויקטים שלא עומדים ברף החדש.

להרחבה: השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א. העדכון הזה הגיע על רקע ירידה ריאלית במחירי דירות ב-2025, עם מלאי לא מכור שהגיע ל-70 אלף יחידות, מה שהגדיל את הסיכון ליזמים ומחייב התאמות כדי לשמור על יציבות השוק.

האם זה מקל או מהדק? התשובה אינה חד-משמעית

ההקלות

בעדכון קיימות הקלות שמגבירות ודאות מקצועית גבוהה יותר ליזם ולוועדות התכנון, שכן הגדרה ברורה של טווחי רווח מאפשרת לשמאים, ליזמים ולוועדות לקדם דיון ענייני על הריווחיות הכלכלית של פרויקט, במקום ויכוחים ארוכים על "האם הפרויקט כדאי או לא", מה שמזרז תהליכים מנהליים ומפחית עיכובים. בפרויקטים כמו זה שבפתח תקווה, שם אושרו 568 דירות חדשות במקום 142 ישנות, הוודאות הזו עזרה להאיץ תהליכים ולהביא לביצוע מהיר יותר.

בנוסף, יש התאמה למציאות כלכלית משתנה, כיוון שהטווחים מאפשרים להתמודד עם תנודתיות בשוק - למשל עליית תשומות או שינויי ריבית - מבלי להידרש לעדכון פורמלי של התקן, מה שמסייע לפרויקטים להתקדם גם בתקופות של אי ודאות. זה רלוונטי במיוחד לאחר שב-2025 נרשמה האטה של 17% בהיתרי בנייה בהתחדשות עירונית במחוז תל אביב, בעקבות מלאי גבוה של כ-10,000 דירות לא מכורות בעיר.

כמו כן, השקיפות בדיון התכנון מאפשרת לנהל דיון ענייני על המקום של הפרויקט בתוך טווח הרווח, ולא רק על קיום רווח מוחלט, מה שמפחית סכסוכים משפטיים ומגביר את האמון בין הצדדים.

ההחמרות

מנגד, קיימות החמרות שמגבירות את הקושי, כמו הרף הגבוה משמעותית במרכז הארץ, שכן עליית דרישת הרווח באזורי ביקוש כמו תל-אביב וגוש דן עשויה להקשות על פרויקטים שבקושי מצליחים לעמוד בדרישות הקודמות, במיוחד בפרויקטים מורכבים עם עלויות גבוהות במיוחד, מה שמוביל לירידה במספר האישורים.

ב-2025, למשל, 100 אלף יחידות דיור אושרו אך לא יצאו לביצוע בגלל פגיעה בכדאיות, וזה עלול להתגבר בתל אביב, רמת גן וגבעתיים, שם העלויות הגבוהות והמלאי הגדול מקשים על השגת רווח של 16%, מה שמקשה יותר לקבל אישורים ודוחף יזמים לנטוש פרויקטים.

בנוסף, יש פחות מרחב ליוזמות שיש בהן סיכון גבוה, כך שיזמים שמתקשים להגיע לרווח מינימלי יתקשו לקבל אישור - במיוחד אם הם מתמקדים בשדרוג דירות ישנות ותוספות שטח למגורים, שבהן השוליים הכלכליים קטנים יחסית, מה שפוגע בפוטנציאל ההתחדשות באזורים צפופים.

כמו כן, קיימת פגיעה פוטנציאלית בתמורות לדיירים, כי כדי לשמור על רווח יזמי תואם לתקן, היזם ייתכן ויתן פחות שטחים או דירות משודרגות לדיירים - והתמורה נטו לדיירים בפרויקט כזה יכולה לרדת, כפי שנראה בפרויקטים בירושלים שם התמורות ירדו ב-10% בממוצע בשל העדכון.

השפעה על שוק ההתחדשות העירונית

זה חיובי ומאתגר בו-זמנית, כיוון שבצד החיובי יש התאמה גבוהה יותר למציאות הכלכלית, ויש מקדם יציבות מקצועית בדיון הכלכלי על פרויקטים, מה שמקטין ויכוחים פורמליים ומביא לכך שהתמחור של פרויקטים יהיה מציאותי יותר, ומאפשר התקדמות יעילה יותר. ב-2025 אושרו 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15,500 דירות חדשות, בעיקר בפריפריה, מה שמראה פוטנציאל האצה עם התאמות כאלה.

להרחבה: משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5 אלף דירות חדשות.

מצד שני - דרישת הרווח המינימלית הגבוהה יכולה להוות מכשול כלכלי לפרויקטים מסוימים, במיוחד כאלה שמתמודדים עם אתגרים תכנוניים או עלויות בנייה גבוהות, מה שמאט את הקצב הכולל. בסיכום 2025, הרשות להתחדשות עירונית דיווחה על עלייה בתכנון אך ירידה בביצוע, עם כ-12,800 היתרי בנייה לעומת כ-15,400 ב-2024, מה שמדגיש את האתגרים.

האתגר בפריפריה - עדכון שחסר בו אלמנטים חשובים

העדכון התמקד במחוז תל-אביב וגוש דן, ככל הנראה משום שאליהם מגיעים הלחצים הכלכליים החזקים ביותר, אך העדר עדכון מתאים בפריפריה עלול ליצור פגיעה בתמריץ לפיתוח בפריפריה, שכן הרף של 17% מקל מעט על אישורים שם לעומת המרכז, אבל ללא תמיכה נוספת פרויקטים נשארים פחות אטרקטיביים.

בפועל זה אומר שיזמים עשויים לבחור מיזמים במרכז ולהעדיף אזורים בהם הביקוש גבוה והרווח הצפוי גבוה, אך בפריפריה כמו באילת או בית שמש, שם אושרו פרויקטים גדולים כמו 3,467 יחידות בבית שמש, האישורים יהיו קלים יותר בגלל הרף הגבוה יותר שמתאים לסיכונים, מה שיכול להוביל לגידול בביצוע אם יתווספו סבסודים.

להרחבה: התחדשות על הנייר ומחסור בשטח: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025. ב-2025, רק 27% מהמתחמים אושרו בפריפריה, לעומת 50% במרכז, אבל עם תמריצים ב-2026 זה יכול להשתנות.

העדכון לתקן 21 בלבד אינו מספיק כדי להניע פרויקטים בפריפריה ובאזורים בעלי ביקוש נמוך, ולכן נדרשים תמריצים ממשלתיים ומוניציפליים כמו פטורים מהיטלים, מענקים ומס רכישה מופחת, שמפחיתים עלויות ראשוניות ומגבירים כדאיות. בנוסף, סיוע מימוני דרך ערבויות ממשלתיות וקווי אשראי ייעודיים לפריפריה יכול להקל על גיוס הון, במיוחד בפרויקטים גדולים.

כמו כן, התאמת התכנון לצרכי השוק - כמו שינוי הרכב דירות לקטנות יותר עם ביקושים גבוהים יותר - משפרת את קצב המכירות. ללא כלים כאלה - גם רווח יזמי ברור ומחייב עלול לא להיות מספיק לשכנע את היזם לקדם פרויקט בפריפריה. ב-2026, משרד הבינוי מתכנן להרחיב תוכניות כאלה, עם דגש על חיזוק מבנים בדרום, מה שיכול להוביל לגידול של 20% באישורים שם.

ההשפעה על התמורות לדיירים בפרויקטים

הגדרה של רווח יזמי ברף גבוה יותר יכולה להשפיע גם על הפיצויים שהדיירים מקבלים במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי: ייתכן שהיזם יעדיף לשמר רווח גבוה ויציב גם במחיר הגבלת השדרוג לדיירים, מה שמוביל לפרויקטים עם פחות דירות משודרגות, רחבות או עם שדרוגים איכותיים. עם זאת, באזורי ביקוש גבוה כמו תל-אביב - עדיין צפויות תמורות לדיירים, אלא שייתכן שהן יהיו מעט מתונות יותר בהיקפן מבעבר. בפרויקטים שנבדקו ב-2025, התמורה הממוצעת ירדה מ-25 מ"ר תוספת ל-20 מ"ר, אבל בפריפריה זה פחות מורגש בגלל עלויות נמוכות יותר.

עדכון תקן 21 מייצג ניסיון להתמודד עם מציאות כלכלית מאתגרת, ומבטא שינוי מתקן כללי וגמיש לתקן מדויק ומחייב יותר, מה שמביא הגדרה ברורה יותר של רווח יזמי, התאמה למציאות של ריבית גבוהה ועלויות תשומות גוברות, והבאת שקיפות ושיח ענייני בדיון הכלכלי על פרויקטים.

אך יחד עם זאת, רף גבוה יותר עשוי להיות חסם לפרויקטים מסוימים, הוא אינו מהווה מספיק תמריץ לפיתוח בפריפריה, והוא יכול להגביל את התמורות שמקבלים הדיירים.

בסופו של דבר, תחום הפינוי-בינוי עומד בפני אתגר משמעותי: איך ליצור פרויקטים שהם גם כלכליים, גם מושכים ליזמים, וגם משרתים את הדיירים ואת הציבור הרחב. תקן 21 הוא צעד חשוב בכיוון של ודאות מקצועית, אך כדי להניע שינוי משמעותי בשטח יידרשו גם כלים רגולטוריים וכלכליים משלימים לצד התאמות עתידיות נוספות. ב-2026 צפויה סקירה נוספת, עם דגש על אזורים מרוחקים, מה שיכול להוביל להתאוששות אם יתממשו התמריצים.

שאלות ותשובות על תקן 21 והעדכונים

מהי מטרת העדכון לתקן 21?

העדכון נועד להתאים את הרווח היזמי למציאות השוק, כולל עליית ריבית ועלויות בנייה. הוא קובע רף מינימלי מחייב לפי מחוזות, מה שמבטיח שפרויקטים יתקדמו רק אם הם כדאיים כלכלית, ומפחית סיכון לאי-מימוש. זה מקל על יזמים באזורי ביקוש אבל עלול להאט פרויקטים בפריפריה ללא תמיכה נוספת.

האם העדכון יפגע בתמורות לדיירים?

כן, באופן חלקי. כדי לעמוד ברווח מינימלי גבוה יותר, יזמים עשויים להפחית תוספות שטח או שדרוגים לדיירים. ב-2025 נראתה ירידה ממוצעת של 5-10 מ"ר בתמורה, בעיקר במרכז, אך באזורים עם ביקוש גבוה התמורות נשארו יציבות יחסית, תלוי בגודל הפרויקט.

מה ההשפעה על הפריפריה?

העדכון מעלה את הרווח ל-17% בפריפריה, מה שמעודד יזמים ומקל על אישורים שם לעומת המרכז, אך ללא תמריצים נוספים כמו מענקים או פטורים ממסים, הפרויקטים שם נשארים פחות אטרקטיביים. ב-2025 רק רבע מהמתחמים אושרו שם, לעומת מחצית במרכז, אבל ב-2026 צפוי גידול עם סבסודים.

האם יהיה קשה יותר לקבל אישורים בתל אביב, רמת גן וגבעתיים?

כן, בגלל הרף של 16% שדורש רווח גבוה יותר, יחד עם מלאי דירות גבוה ועלויות מימון, מה שמקשה על פרויקטים להיות כדאיים. זה עלול להוביל לנטישה של פרויקטים, אך בפריפריה האישורים יהיו קלים יותר עם רף 17% שמתאים לסיכונים גבוהים יותר באזורים מרוחקים, מה שמקל על אישורים אם מתווספים תמריצים ממשלתיים.