בוטלה החלטת ועדת השימור: אי-הריסת הבניין תגרום להזנחה, לא לשימור

הבניין המדובר הוא בניין בן שלוש קומות שכולל שש יחידות דיור, שנבנה בסגנון הבינלאומי עם מוטיבים רומנטיים. על פי כרטיס האתר של ועדת השימור, בבניין יש פרטים ייחודיים בחזיתות, סביב אלמנט הכניסה הקשתית, בחדר המדרגות ובפתחים. במגרש גם צומחת צמחייה ותיקה, כולל שדרת דקלים, עצי ברוש ועצי זית. הפרויקט שמוצע במקום כולל הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש בן חמש קומות מעל שתי קומות של חניון תת קרקעי, עם 14 יחידות דיור - והכל במסגרת תמ"א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שנהפכה לכלי מרכזי להתחדשות עירונית בישראל.

במרכז הסיפור ניצב בניין ישן בשכונת שמבור, שנוספו לו במהלך השנים תוספות בנייה שונות - מרפסת גדולה בחזית, בנייה חדשה על הגג וקירוי משופע. העותרת טענה שבגלל התוספות האלה, הערך השימורי של הבניין נפגע משמעותית ולמעשה כבר הופר. אדריכל השימור מטעמה, גיורא סולר, הכין תיק תיעוד מקדמי מפורט והציג את הטיעונים לפני ועדת השימור. הדיון הראשון התקיים ב-16 לפברואר 2025, ובו העלו נציגי העותרת את עמדתם שלבניין נוספו תוספות בנייה לאורך השנים, ולפיכך אין לו כיום ערך שימורי אדריכלי, תרבותי או מרקמי. לכל היותר, כך לטענתם, יש לו ערך שימור נופי-סביבתי הנובע משדרת הדקלים המצויה בסמוך, וגם על שימורה של שדרת הדקלים אין מחלוקת.

לאחר הדיון הראשון, הוחלט פה אחד בוועדת השימור לערוך סיור בשטח. הסיור התקיים ב-24 לפברואר 2025, ובו נכחו כל חברי ועדת השימור, נציגי הצוות המקצועי של עיריית חיפה, נציגי העותרת ואדריכל השימור. אחריו, ב-23 למרץ התקיים הדיון הפנימי השני והסופי בוועדה. הצוות המקצועי של העירייה הסכים עם העותרת. לאחר הסיור שנערך במקום, הגיעו אנשי המקצוע למסקנה ברורה: "מהסיור שנערך במקום... עלה כי במהלך השנים נוספה במבנה מרפסת זיזית גדולה בחזית כלפי הרחוב, נוספה בניה חדשה על גג המבנה, ונוסף קירוי משופע מעליו, ולפיכך הערך השימורי של המבנה כבר הופר". בהמשך ההמלצה נכתב בפשטות: "הצוות המקצועי סבור כי ניתן לגרוע את המבנה מרשימת השימור לטובת הקמת בניה חדשה".

• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

העמדה הזו היתה ברורה במיוחד בדבריה של האדריכלית רותי רפפורט, נציגת הדרג המקצועי בעירייה, שהביעה עמדה ברורה במיוחד בדיון הפנימי של הוועדה. "ככל שההחלטה תהיה פה לשמר את המבנה הזה, למבנה הזה לא יקרה כלום", היא אמרה. ואז הוסיפה כי, "אני חושבת להחליט לשמר את המבנה הזה, זה בעצם לחטוא לשימור. אנחנו לא משמרים, להפך גורמים למבנה הזה להישאר בהזנחה שלו, אנחנו לא תורמים לשימור. זה דעתי". רפפורט גם התייחסה לערך השימורי של חדר המדרגות הייחודי, שחלק מחברי הוועדה ראו בו סיבה לשימור. לדבריה, בגלל מיקומו הגיאוגרפי "אף אחד לא רואה הקשת הזו לא רואים אותה מהרחוב ולא מאף מקום... ומה שרואים היום זה שתי קומות באמת אין להן שום הדר ושום יופי חוץ מעץ ברוש שעומד בחזית, שהוא באמת הכי שווה ושדרת הדקלים".

"חדר מדרגות מדהים" אבל הבית "לא מדהים"

למרות ההמלצה המקצועית הברורה, ועדת השימור הגיעה למסקנה הפוכה. ברוב של ארבעה נגד שניים, הוועדה החליטה ש"למבנה יש ערכי שימור על פי כרטיס האתר, ולפיכך, המבנה ישאר ברשימת השימור". איך זה קרה? מתמליל הדיון הפנימי של הוועדה עולה תמונה מורכבת. יו"ר ועדת השימור, אביהו האן, הודה בכנות כי, "בסיור היה קשה להתרשם מהערכים מעבר לחדר המדרגות". הוא אף ציין ש"חדר מדרגות מדהים אבל הבית כבית הוא לא בית מדהים מצד אחד". עם זאת, הוא החליט להתנגד להריסה מתוך חשש כללי: "ככל שאנחנו ממשיכים בהליך הזה של להוציא מבנים מרשימת השימור ככה אנחנו נסכן את כל רשימות השימור שלנו". גם עו"ד פאחר ביאדסי הביע עמדה דומה. לדבריו, "נכון המבנה עצמו באופן כללי הוא נכון דרוש הוא לא במצב הכי טוב שיש. אבל עדיין אני חושב... אפשר לשמר עליו ולהימנע מהוצאת עוד מבנים מרשימת השימור".

בפסק הדין שפורסם באחרונה, ביקר השופט מנדלבום בחריפות את אופן קבלת ההחלטה. לפני שניכנס לפגמים הספציפיים שבהם נקב השופט, חשוב להבין את מעמדן המשפטי של ועדות השימור: מדובר בוועדות סטטוטוריות שהוקמו מכוח חוק התכנון והבנייה, שתפקידן לייעץ למועצת הרשות המקומית ולוועדה המקומית בכל הנוגע לשימורם של אתרים. הן גם אמונות על הכנת רשימות של אתרים שלדעתן ראוי לשמרם. אף שוועדות השימור הן רק גופים מייעצים, והוועדה המקומית יכולה לסטות מהמלצותיהן בנסיבות מסוימות, הן הגופים הסטטוטוריים היחידים שלהם הוקנתה הסמכות לכלול או לגרוע אתר מרשימת האתרים לשימור. הוועדה המקומית עצמה אינה רשאית להורות על הוספה או גריעה כזו. כלומר ברגע שוועדת השימור מחליטה שבניין נשאר ברשימה, הוועדה המקומית מסונדלת. היא לא יכולה לאשר את הריסתו, גם אם היא רוצה.

• הקבלן ישלם לזוג 56 אלף שקל בגלל רטיבות ועובש בדירה
• הקלדנית הפסידה: התסמונת שלה לא תוכר כפגיעת עבודה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבנקאית שגנבה תקבל פיצויי פיטורים?

הפגם הראשון והבסיסי שמצא השופט היה היעדר הנמקה ראויה. ההחלטה הרשמית של הוועדה היתה לקונית במיוחד ולא שיקפה את מכלול השיקולים שעלו בדיונים. "כל ההנמקה המופיעה בהחלטת ועדת השימור היא כי 'למבנה יש ערכי שימור על פי כרטיס האתר'", כתב השופט בהחלטתו, "אלא שהנמקה זו הינה דלה ולאקונית והיא אינה משקפת כלל את הדיון והשיקולים שעלו במהלך הדיונים בפני ועדת השימור". השופט הזכיר שחלה על הוועדה חובת הנמקה מוגברת, בייחוד כשהיא סוטה מהמלצות הצוות המקצועי. "במקרה שלפנינו, חלה חובה על ועדת השימור לוודא כי במסגרת הדיון חוזר, יובאו בפני כלל חברי הועדה הנתונים הרלוונטיים להחלטה ויתקיים בהם דיון של ממש", הוא קבע.

הפגם השני היה חמור עוד יותר: ההחלטה התקבלה ללא תשתית עובדתית מספקת. השופט הצביע על כך שחלק מחברי הוועדה ביססו את החלטתם על חששות כלליים מפני פגיעה ברשימות השימור או במרקם השימורי של השכונה, אבל לא הוצגו בפניהם נתונים קונקרטיים שיאפשרו להם לבחון חששות אלה לגופם. בנוסף, השופט קבע גם שההחלטה התקבלה ללא דיון ראוי בכמה שיקולים מרכזיים שהועלו. כך למשל, נושא החשש מפני הזנחת המבנה, שהועלה שצורה בולטת על ידי הצוות המקצועי, לא זכה לדיון רציני בוועדה. גם השאלה אם יש חלופות לשימור המבנה כפי שהוא, כמו שימור נופי או שחזור אלמנטים ייחודיים במבנה החדש, לא נבחנה כלל.

הנתונים שלא הוצגו לוועדה

"לא הוצגו ביחס לנושאים אלו נתונים של ממש לחברי הועדה, ובכל מקרה לא התקיים בהם דיון ממשי", כתב השופט בפסק הדין שפורסם. הוא פירט מה בדיוק היה צריך להיות מונח על שולחן הדיון: ראשית, נתונים על מספר האתרים שאושרה הוצאתם מרשימת השימור לעומת מספר אתרי השימור שעדיין ברשימה, בתקופה האחרונה בכלל ובשכונת שמבור בפרט; שנית, בחינה מעמיקה של השאלה אם החלטה נגד הריסת הבניין אכן תביא לשיקום שלו, או שמא רק תגרום להזנחתו. "בפועל, דחיית בקשת העותרת להריסת המבנה, אכן תביא לשיקום כלשהו של הבניין או שמא תוצאתה תהיה אך ורק ביטול הפרויקט אותו יזמה העותרת, והזנחת הבנין", כתב השופט; שלישית, הנתונים על הפרויקטים שכבר אושרו בסביבה. "ברחובות ירקון, קדרון ומרגלית בשכונת שמבור אושרו כבר מספר לא מבוטל של פרויקטים על פי תמ"א 38", ציין השופט. העובדה הזו, לדעתו, מחייבת "בחינה מחודשת של העמדה שהובעה... לפיה דווקא הוצאת הבניין מרשימת השימור היא שתיצור שינוי טוטאלי של סביבתו השימורית".

אחד הנושאים המעניינים ביותר שעלו בפסק הדין הוא ההתייחסות לפרויקטים דומים בסביבה. העותרת טענה לאפליה, והצביעה על מקרים אחרים ברחוב הירקון שבהם אושרה הוצאת בניינים מרשימת השימור. ב-13 ליולי 2025, בדיוק ארבעה חודשים לאחר שדחתה את בקשת העותרת, אישרה אותה ועדת שימור להוציא את הבניין ברחוב הירקון 16 - שני מבנים ממש ליד הבניין שבמרכז העתירה - מרשימת השימור. השופט לא קבע שמדובר באפליה פסולה במובן הפורמלי, אבל הדגיש שוועדת השימור מחויבת לתת משקל לעובדה שכבר אושרו פרויקטים דומים בסביבה. מעבר לכך, הוא הצביע על כך שבמקרה של רחוב הירקון 16, הדיון בוועדת השימור התמקד דווקא במאפייני המבנה עצמו, ולא ניתן משקל לשיקולי שימור סביבתי רחבים - בדיוק ההפך מהגישה שננקטה ביחס לבניין שבמרכז העתירה.

אבל זה לא הכל. השופט מזכיר גם פרויקט ברחוב מרגלית 15, שגם הוא הוצא מרשימת השימור. אמנם המשיבות הסבירו שבמקרה הזה המבנה כבר קיבל אישור להריסה עוד ב-2017, לפני שנערך סקר השימור המירקמי ב-2019, אבל העובדה היא שגם הוא תורם לשינוי המרקם השימורי בשכונה. "אישור כל אותם פרויקטים... כבר שינתה באופן מהותי את המרקם השימורי הסביבתי של הבניין", כתב השופט בהכרעת הדין. כלומר הטיעון שהועלה בוועדה, שלפיו הוצאת הבניין מרשימת השימור תיצור "שינוי טוטאלי" בשכונה, לא עמד במבחן המציאות, מכיוון שהשינוי הזה כבר קרה.

השופט הצביע גם על אפשרויות שלא נבדקו כלל על ידי הוועדה. כך למשל, האפשרות לאשר את הריסת הבניין בכפוף לשימור נופי מלא של הצמחייה הוותיקה במגרש. "בפני ועדת השימור עמדה גם האפשרות לאשר מחד את הוצאת הבניין מרשימת השימור ולאשר את הריסתו, בכפוף למגבלה של שימור נופי בתחומי המגרש בו בנוי הבנין", הוא כתב. אפשרות נוספת שלא נבחנה היא התניית אישור ההריסה בשחזור אלמנטים בעלי ערך שימורי - חדר המדרגות וקשת הכניסה - במסגרת הפרויקט החדש.

"חשיבה אמיתית" או "תחושה"?

אחד המשפטים הבוטים ביותר בפסק הדין מתייחס לאופן קבלת ההחלטה. השופט כתב כי, "עיון בתמליל הדיונים... יוצר את הרושם שחברי ועדת השימור קיבלו בסיכומו של דבר, את החלטתם ביחס לבניין על סמך התחושות הסובייקטיביות של כל אחד מהם ביחס לערכו השימורי של הבנין ולא על סמך ניתוח מושכל וענייני של כלל העובדות הרלוונטיות". הוא הצביע על הדיכוטומיה שבדברי יו"ר הוועדה, אביהו האן, שמצד אחד אמר ש"צריך חשיבה באמת חשיבה אמיתית האם אנחנו באמת צריכים לאפשר את הריסת הבית", אבל מצד שני הודה ש"תחושה שלי... קשה לי עם הריסת הבית".

בפועל, כבר במהלך הדיון בבית המשפט, המשיבות נתנו הסכמה עקרונית לקיום דיון חוזר בוועדת השימור. אבל הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה על היקף הדיון החוזר. בעוד המשיבות רצו שהוועדה תהיה רשאית לשקול מחדש את כל השיקולים, כולל טיעונים שהועלו בהתנגדויות שהוגשו לבקשה להיתר, העותרת חששה מפני מקצה שיפורים, שבו הוועדה רק תנמק את החלטתה הקודמת מבלי לערוך דיון אמיתי. השופט הכריע שהדיון החוזר צריך להתקיים, אבל עם הנחיות ברורות. הוא פירט בדיוק אילו נתונים צריכים להיות מונחים על שולחן הוועדה: נתונים על מספר האתרים שהוצאו מהרשימה לעומת אלה שנותרו בה; בחינת השאלה אם דחיית הבקשה תביא לשיקום או להזנחה; נתונים על הפרויקטים שכבר אושרו בסביבה; ובחינת אפשרויות חלופיות כמו שימור נופי או שחזור אלמנטים.

פסק הדין הזה מעלה שאלות רחבות יותר על אופן עבודתן של ועדות שימור ברחבי הארץ. השופט רמז שאולי הגיע הזמן לבחינה מערכתית של רשימות השימור, כפי שהציעה בדיון עו"ד שרית גולן שטיינברג (ממלאת מקום יו"ר ועדת השימור), שאמרה כי, "בהחלט אני חושבת שהגיעה העת רגע לעשות עצור ולעדכן ולבחון את הרשימות מאשר כל פעם לבוא ולהוציא". השופט כתב: "ייתכן בהחלט כי יש להקדים לדיון החוזר ביחס לבניין הספציפי, דיון מערכתי יותר במסגרתו תבחן ועדת השימור את כלל המבנים שנותרו לדוגמה בשכונת שמבור ותגבש ביחס אליהם עקרונות מנחים אשר ישמשו אותה בדיון החוזר ובדיונים עתידיים בבקשות להוצאת מבנים בשכונת שמבור מרשימת השימור".

בסופו של דבר, השופט ביטל את החלטת ועדת השימור והורה על קיום דיון חוזר. הוא לא קבע צו להוצאות, לאור ההסכמה העקרונית של המשיבות לדיון חוזר ולכך שהעותרת לא קיבלה את כל הסעדים שביקשה (היא ביקשה שבית המשפט יורה ישירות להוציא את הבניין מרשימת השימור, אבל השופט סבר שהסעד הראשוני הראוי הוא דיון חוזר). הדיון החוזר בוועדת השימור יתקיים בחודשים הקרובים.