שכונת המשתלה בת"א - מה קורה למחירים וכמה עולה דירה?

שכונת המשתלה בצפון תל אביב היא דוגמה טובה למה שקורה היום בשוק הדירות בעיר. המחירים בשכונה עלו בכ-25% בחמש השנים האחרונות, עלייה שמגלמת קצב שנתי ממוצע של כ-5%-4%. יש מצבים של עליות משמעותיות יותר ויש כאלו שהשינוי בהן מינורי. כשמתייחסים לעלייה ריאלית בניכוי המדד, מקבלים השבחה נמוכה - כ-2.5%-2% עלייה ריאלית בשנה. 

זה משתלב במגמה רחבה יותר בתל אביב. בשנה האחרונה נרשמו בעיר ירידות של כ-5% ואף יותר בחלק מהשכונות, כאשר דירות יקרות זה בולט יותר, ובמיוחד במרכז ובצפון הישן של העיר שם יש פרויקטי התחדשות בהיקפים גדולים. להרחבה: תקועים עם דירות בתל אביב: גם אחרי ירידת מחירים - הקונים לא חוזרים

המשתלה היא תל אביב, אבל לא תל אביב הקלאסית. היא שכונה די סגורה, עם קרבה לצהלה, רמת השרון וצפון העיר, דירות גדולות יחסית, חניה, שקט, גינות ותחושה משפחתית. מצד שני, זו לא תל אביב של הליכה לים, דיזנגוף, רוטשילד, מסעדות, בתי קפה ומרכזי תעסוקה. הפער הזה מתורגם למחיר: דירות במשתלה נמכרות לרוב סביב 39-44 אלף שקל למ"ר, בעוד במרכז ובצפון הישן העיר המחירים באזור 60-70 אלף שקל למ"ר

עסקאות נדל"ן בשכונה

ברחוב דוד אבידן 18 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 108.8 מ"ר ב-4.69 מיליון שקל, כ-43.1 אלף שקל למ"ר. זה כמעט זהה למחיר למ"ר בעסקה ברחוב פרנץ קפקא שבו נמכרה לאחרונה דירה ב-4.4 מיליון שקל. לעומת זאת, ברחוב לוין קיפניס 7 נמכרה דירת 5 חדרים גדולה יותר, 133.05 מ"ר, ב-6.90 מיליון שקל, כלומר כ-51.9 אלף שקל למ"ר. שם כנראה מדובר בנכס חזק יותר, גדול יותר או בקומה עדיפה.

באותו רחוב, לוין קיפניס 7, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 107 מ"ר ב-4.18 מיליון שקל, שהם כ-39.1 אלף שקל למ"ר. ברחוב דוד אבידן 18 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 103 מ"ר ב-4.10 מיליון שקל, שהם כ-39.8 אלף שקל למ"ר. כלומר, בשכונה עדיין יש עסקאות מתחת ל-40 אלף שקל למ"ר.

במבט של כמה שנים, המחירים במשתלה עלו בצניעות. דירות 4 חדרים שהיו באזור 3.5-4 מיליון שקל הגיעו לאזור 4.1-4.7 מיליון שקל. עלייה של כ-25% בחמש שנים נשמעת חזקה, אבל בקצב שנתי מדובר בכ-4.6%, פחות מ-5% בשנה.

שכר הדירה והתשואה למשקיעים

שכר הדירה במשתלה עומד כיום בערך על כ-8 אלף שקל לדירת 3 חדרים, כ-10.5 אלף שקל לדירת 4 חדרים וכ-12 אלף שקל לדירת 5 חדרים. זה נמוך ביחס למרכז תל אביב, אבל גם מחיר הקנייה נמוך יותר. דירת 4 חדרים שנרכשת ב-4.40 מיליון שקל ומושכרת ב-10.5 אלף שקל בחודש מייצרת הכנסה שנתית של 126 אלף שקל, כלומר תשואה גולמית של כ-2.9%.

זו לא תשואה גבוהה, אבל בתל אביב היא סבירה. במרכז העיר, בגלל מחירי קנייה גבוהים בהרבה, התשואה נמוכה יותר, גם כאשר שכר הדירה גבוה. להרחבה: מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס - הפער שיוצר דיסוננס

עסקאות אחרונות בשכונת המשתלה

דוד אבידן 18: דירת 5 חדרים, 108.8 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-4.69 מיליון שקל, 43.1 אלף שקל למ"ר. עלייה מצטברת של 82.1% ב-14.2 שנים, שהם כ-4.3% בשנה.

• החלום על בית במושבה מתרחק: האם פרדס חנה-כרכור עדיין משתלמת?
• האוצר: שפל של 20 שנה בשוק הדירות, תזרים הקבלנים עבר לשלילי

לוין קיפניס 7: דירת 5 חדרים, 133.05 מ"ר, קומות 7 ו-8, נמכרה ב-6.90 מיליון שקל, 51.9 אלף שקל למ"ר.

לוין קיפניס 7: דירת 4 חדרים, 107 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-4.18 מיליון שקל, 39.1 אלף שקל למ"ר. עלייה מצטברת של 232.5% ב-24.5 שנים, שהם כ-5.0% בשנה.

דוד אבידן 18: דירת 4 חדרים, 103 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-4.10 מיליון שקל, 39.8 אלף שקל למ"ר. עלייה מצטברת של 131.6% ב-15.8 שנים, שהם כ-5.5% בשנה.

משה ארגוב 13: דירת 3 חדרים, 59.2 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-3.00 מיליון שקל, 50.7 אלף שקל למ"ר.

פרנץ קפקא 4: דירת 4 חדרים, 101.4 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-4.40 מיליון שקל, 43.4 אלף שקל למ"ר. עלייה מצטברת של 17.7% ב-5.8 שנים, שהם כ-2.8% בשנה.

פרנץ קפקא 4: דירת 4 חדרים, 101.4 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-4.40 מיליון שקל, 43.4 אלף שקל למ"ר.