תקועים עם דירות בתל אביב: גם אחרי ירידת מחירים - הקונים לא חוזרים

מחירי הדירות בתל אביב ירדו בחודשים האחרונים - בעיקר בשוק יד שנייה אבל לא רק. הירידה והמחירים משתנים משכונה לשכונה, אך ברוב המקרים מדובר בירידות של כ־5% ועד ל-10%. דירות ישנות, נותרות זמן ממושך על המדף - גם לאחר הפחתות משמעותיות במחיר. לדוגמה, דירת 3.5 חדרים ברמת אביב שפורסמה בתחילה ב־4.4 מיליון שקל, ירדה בהדרגה ל־4 מיליון ולבסוף נמכרה בכ־3.7 מיליון. במקרים אחרים, אין כלל עסקה - רק פרסומים חוזרים ונשנים, לצד שיחות טלפון שמתרחשות לעיתים רחוקות מאוד. 

גם בשוק הדירות החדשות בעיר נרשמת בלימה. מצד אחד, יש עסקאות בפרויקטים בדרום תל אביב - פלורנטין, שפירא ושכונת הרובע. .מצד שני, דירות רבות נותרות לא מכורות, גם כאשר הן מוצעות במחירים נמוכים יחסית לפרויקטים חדשים (סביב 50–53 אלף שקל למ"ר). לאחרונה, נועם גרייף, מנכל חברת יזמות הנדל"ן - עמרם אברהם, אמר כי: "מאוד קשה למכור היום דירות בתל אביב. כך נוצר מצב שגם דירות עם מפרט יוקרתי, חוטפות ירידות מחירים. נראה שיש מספר סיבות לכך כשצריך להבדיל בין דירות ישנות בלי ממ"ד שבהן הביקוש מאוד נמוך והמחירים יורדים כבר שנה וחצי, לבין דירות חדשות בעיקר מפרויקטים של פינוי בינוי שמציפים את העיר. ההיצע גדל, הביקוש לדירות במחירים כאלו מוגבל וכך נוצר מצב שהמו"מ במכירה הוא לכיוון הקונה - היזם מתפשר על המחיר. 

התחושה הכללית היא שלא מדובר בשוק של קונים, אבל גם לא שוק של מוכרים - יש איזון עם זחילת מחיירם למטה. הירידה במחירים לא הובילה לגל רכישות. להפך, רבים מהרוכשים הפוטנציאליים יושבים על הגדר, היקף העסקאות יחסית קטן. הריבית הגבוהה, התחזקות האלטרנטיבות (כמו לדוג' פקדון בבנק - שמציע מעל לתשואת שכירות מנדל"ן בתל אביב), חששות ביטחוניים, ביטול מבצעי מימון (כגון: 80/20) מצד הבנקים והעלאת המע"מ - כולם תורמים להמתנה. הנתונים מהשטח די ברורים: דירות שהיו נסגרות בעבר תוך ימים - עומדות כעת שבועות וחודשים ולעיתים גם יותר. גם כאשר המחיר יורד, הקונים לא ממהרים לסגור.

קניה/ מכירה מול שכירות

בזמן ששוק הרכישה בתל אביב חווה האטה ניכרת, שוק השכירות דווקא שומר על רמת המחירים, אם כי בקושי: רמות התפוסה ממשיכות להיות גבוהות, והמעבר לשכירות שהפך לברירת מחדל עבור רבים - מזוגות צעירים ועד משפחות - מגדיל ביקושים. בעלי דירות מצליחים להשכיר נכסים יחסית בקלות, גם כאשר מדובר בדירות ישנות, בעוד החוזים מתעדכנים בקצב של המדד ואפילו גבוה מכך, אך יש גם מקומות של ירידות מחירים - השוק די יציב. בכל מקרה, אלו לא התקופות שמשכירים הזמינו שוכרים פוטנציאלים לשעה מסוימת והיה תור של 10 פלוס מתעניינים שהתחרו ביניהם. היום זה בבודדות

ועדיין שכר הדירה לא באמת יורד, בשונה מהמציאות בשוק הקנייה/ מכירה שם נרשמת ירידת מחירים. הקיפאון הזה בשוק הדירות למכירה, אינו נקודתי - אלא משקף שינוי עומק בשוק הדירות התל אביבי: יזמים בולמים שלבים מתקדמים בפרויקטים, פרויקטי תמ"א ופינוי־בינוי נתקעים בשל ירידת הכדאיות הכלכלית, ומשפרי דיור מהססים לבצע רכישות בתקופה של אי־ודאות.

חשוב לזכור - גם בשוק השכירויות המצב אינו מזהיר. אנחנו כן שומעים על בעלי דירות שלא מצליחים להשכיר לתקופות של חודש ועד לכמה חודשים - ובכך מפסידים חלק ניכר מהתשואה השנתית. זה קורה גם בדירות היוקרה בעיר וגם בדירות הישנות, שלעיתים לא מושכרות לתקופה מסוימת, אבל - בשוק השכירויות יש תנועה ויש ביקוש כך שהמחירים בסה"כ נשמרים. 

בשוק השכירות מדברים אגב כבר שנים על פתרון חשוב ומשמעותי שעדיין מתעכב, אבל כנראה שזה יקרה. זה ייקח עוד כמה שנים טובות אבל היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך יעלה כשבמקביל משפחות רבות יעברו "למודל" של השכרה ארוכת טווח במקום קנייה. הרחבה - על הקושי שיש בתחום השכירות ארוכת הטווח.

• כשקבלן גדול מוריד מחירים ב-5% ובלמ"ס עוצמים עיניים
• "מחירי הדירות יעלו בכ-5% השנה; היקף המשכנתאות יהיה כ-100 מיליארד שקל"

עסקאות אחרונות בת"א

ארבע ארצות 5 – דירה בת 2.5 חדרים בקומה ראשונה, בשטח 45 מ"ר, נמכרה ב־3,400,000 שקלים (כ־75,555 שקלים למ"ר).

קורקידי 6 – דירה בת 3 חדרים בקומה שלישית, בשטח 49.9 מ"ר, נמכרה ב־2,000,000 שקלים (כ־40,080 שקלים למ"ר).

צייטלין 6 – דירה בת 3 חדרים בקומה שלישית, בשטח 83 מ"ר, נמכרה ב־4,450,000 שקלים (כ־53,614 שקלים למ"ר).

• משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
• מדד הדירות עלה ב-0.1%? בפועל המחירים יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בן ציון 4 – דירה בת 2 חדרים בקומה ראשונה, בשטח 51.75 מ"ר, נמכרה ב־3,050,000 שקלים (כ־58,962 שקלים למ"ר).

סנדרין 13 – דירה בת 3 חדרים בקומה שישית, בשטח 101 מ"ר, נמכרה ב־5,300,000 שקלים (כ־52,475 שקלים למ"ר).

עמישב 20 – דירה בת 3 חדרים בקומה ראשונה, בשטח 46.49 מ"ר, נמכרה ב־3,515,000 שקלים (כ־75,620 שקלים למ"ר).

יותם הורקנוס 17 – דירה בת 4 חדרים בקומה שלישית, בשטח 77.47 מ"ר, נמכרה ב־2,800,000 שקלים (כ־36,139 שקלים למ"ר).

יוסף הנשיא 7 – דירה בת 3 חדרים בקומה שנייה, בשטח 54.4 מ"ר, נמכרה ב־3,810,000 שקלים (כ־70,073 שקלים למ"ר).

בארי 39 – דירה בת 3 חדרים בקומת קרקע, בשטח 66.23 מ"ר, נמכרה ב־3,495,000 שקלים (כ־52,768 שקלים למ"ר).

הרצלד אבירם 10 – דירה בת 3 חדרים בקומה שביעית, בשטח 64.5 מ"ר, נמכרה ב־2,000,000 שקלים (כ־31,008 שקלים למ"ר).

ח"ן 19 – דירה בת 2 חדרים בקומת קרקע, בשטח 52 מ"ר, נמכרה ב־2,750,000 שקלים (כ־52,885 שקלים למ"ר).

אריה פסטנק 5 – דירה בת 3 חדרים בקומה שלישית, בשטח 74 מ"ר, נמכרה ב־4,400,000 שקלים (כ־59,459 שקלים למ"ר).

אשר ברש 3 – דירה בת 2 חדרים בקומה שלישית, בשטח 42.9 מ"ר, נמכרה ב־3,300,000 שקלים (כ־76,924 שקלים למ"ר).

בורמה 32 – דירה בת 2 חדרים בקומה שנייה, בשטח 50.95 מ"ר, נמכרה ב־2,000,000 שקלים (כ־39,257 שקלים למ"ר).