שכירות לטווח ארוך: רק 2% מהשוק - והביצוע רחוק מההבטחות

למרות ריבית גבוהה, מימון יקר ואי וודאות תכנונית - הצליחו המכרזים לדיור להשכרה בשדה דב לשבור את התחזיות, בין היתר בעקבות ביקוש ער מצד משקיעים, דירות שכולן יושכרו - ורבע מהן במחיר מפוקח. אבל מאחורי הסיפור התל אביבי מגלים תמונה מורכבת בהרבה: מרבית מכרזי ההשכרה שמקדמת המדינה, במיוחד בפריפריה - כושלים בזה אחר זה. שוק השכירות לטווח ארוך בישראל, שנולד מתוך המחאה החברתית ב-2011, נמצא היום בצומת קריטית: בין ממשלה שדי 'הורידה את הרגל מהגז' בנושא לבין עיריות שמתחילות לנסות לקחת אחראיות ולקדם את הפתרון הזה.

יזמים בתחום מדווחים כי עליית הריבית הפכה את הפיתוח למאתגר במיוחד. ורבות דובר על כך מצידם שאין כדאיות כלכלית והצדקה ברוב הפרויקטים כדי שיצאו לדרך.התוצאה? פחות יזמויות חדשות, פחות עסקאות, ויותר מכרזים ללא הצעות. למרות זאת, נשמעים גם קולות מצד אלו שאומרים שהביקוש קיים - ושהבעיה היא לא רק בגלל מחסור בהיצע אלא בעיקר בעקבות היעדר סיוע ממשלתי.

דווקא מצד הדיירים זו אמורה להיות 'בוננזה' ועם שביעות רצון גבוהה: חוזים ארוכים, שכר דירה מופחת ושירותי תחזוקה מסודרים. בקרב הזוכים בהגרלות קודמות הזווית היא מאוד חיובית והם מרוצים מכך. ובינתיים, סיכויי הזכייה בהגרלות הבאות נמוכים במיוחד - ולעיתים הזכאות מוגבלת לחמש שנים בלבד.

עיריות נכנסו לתמונה

בעוד המדינה מהססת, הרשויות המקומיות, ובמיוחד עיריית תל אביב - בונות מדיניות משלהן. ברובע שדה דב לבדו ייבנו כ-5 אלף דירות להשכרה, רובן במחיר מופחת. העירייה דורשת התחייבות להשכרה של 25 שנה (לעומת 20 שנה בלבד בפרויקטים הממשלתיים). גם הקרקעות הציבוריות מנוצלות - עם פרויקטים כמו "בית המורה", שמציעים שכירות מוזלת לצוותי חינוך.הבעיה: רובם מוגבלים לחמש שנים בלבד.

שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך בישראל עדיין בחיתוליו - למרות פוטנציאל של מאות אלפי שוכרים. המיזמים הממשלתיים מדשדשים, בעיקר בפריפריה, והתחייבויות הרגולציה מרחיקות יזמים. במקביל, רשויות מקומיות מתחילות למלא את החלל. הצלחת התחום דורשת כעת גישה חדשה: חקיקה תומכת יותר, קרקעות בתנאים טובים, חוזים ארוכים יותר, ודירות שמתוכננות מראש להשכרה.

2.1% משוק השכירות לא מפוקח

מאז ההקמה של חברת "דירה להשכיר" בעקבות המחאה, הובטחו אלפי דירות להשכרה לטווח ארוך שיציעו פתרון אלטרנטיבי לרכישת דירה - אבל בפועל, מדובר בטיפות בים. על פי הנתונים, מאז הקמת החברה אוכלסו רק כ-5.2 אלף דירות להשכרה מוסדית ברחבי הארץ, ועוד כ־17 אלף דירות נמצאות בשלבים שונים של תכנון והקמה.

לשם השוואה: בישראל כיום מעל ל-800 אלף משקי בית מתגוררים בשכירות. רובם המכריע בשוק הפרטי הלא מפוקח. כלומר, גם אחרי יותר מעשור של פעילות, הדיור להשכרה המוסדי מהווה 2.1% משוק השכירות כולו. הפער הזה מעיד לא רק על קצב הביצוע הנמוך, אלא גם על חוסר הדחיפה של המדינה לייצר חלופה אמיתית, רציפה ובקנה מידה רחב.

עוד דבר חשוב הוא העובדה שבזמן שהפרויקטים מוצגים כ"דיור להשכרה לטווח ארוך", ברוב המקרים מדובר בבנייה שמותאמת למכירה - ולא להשכרה. הסיבה לכך היא די פשוטה: תנאי המכרזים מאפשרים ליזמים למכור את הדירות לאחר תקופת השכרה של 15 או 20 שנה. ולכן, גם אם ההכנסות מגיעות מהשכרה בשנים הראשונות - המודל הכלכלי נשען בפועל על הציפייה לממש את שווי הדירה במכירה עתידית ובכך לגזור את הקופון השמן יותר.

במילים אחרות, זה לא פרויקט שבנוי כדי להחזיק שוכרים לאורך זמן - אלא סוג של השקעה ב'נדלן קפוא שמיועד למימוש עתידי. המשמעות בפועל היא שהתכנון, הסטנדרט, חומרי הגלם והגמר, ואפילו גודל הדירות - לא מותאמים לשוק שוכרים, אלא לשוק קונים. כך למשל, אין תכנון של דירות קטנות וגמישות, ולא נבנים שטחים קהילתיים אמיתיים.

שכירות ארוכת טווח בעולם

במקומות אחרים - כמו הולנד, גרמניה ובריטניה, תכניות שכירות לטווח ארוך כוללות התאמות ברורות: חדרי שירות משותפים, ממ"קים קומתיים, קירות עבים יותר, תכנון של חניות שיתופיות, ומרחבים ציבוריים לשימוש הדיירים בלבד. בישראל, כל עוד יש אופק למכירה – היזמים ככל הנראה לא בונים מוצר להשכרה, אלא מוצר שנראה כמו דירה לקנייה, רק עם חוזה זמני.

הפער התכנוני הזה משפיע ישירות על איכות החיים של הדיירים וגם על כלכלת הפרויקט. כאשר פרויקט נבנה מראש להשכרה - יש גמישות גדולה יותר במבנה הדירה, היכולת לוותר על חניות פרטיות לטובת חניונים שיתופיים, הפחתת שטחים מיותרים, או יצירת חללים שמתאימים לצרכים משתנים של שוכרים (משפחות, צעירים, מבוגרים).

גם מערכות התחזוקה והתפעול נבנות מלכתחילה כחלק אינטגרלי מהבניין, ולא כ"שירות חיצוני". בישראל, לעומת זאת, החובה לבנות לפי תקן המיועד לדירה בבעלות - יוצרת מוצר יקר ומורכב שלא משרת את השוכר, אלא רק את ערך המכירה העתידי.

חניה צמודה, מפרט טכני גבוה, קירות גבס דקים וחללים פרטיים גדולים - כל אלה לא נועדו לשפר את חוויית השכירות, אלא להבטיח שמישהו בעתיד ירצה לרכוש את הדירה. כך נוצר מצב שבו גם כאשר מדברים על "שכירות מוסדית", בפועל מדובר במוצר שנשען על כללי המשחק של שוק הבעלות.

• דיור להשכרה: אובדן של 1.5 מיליארד שקל למדינה
• מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה

תמריצים ליזמים בפריפריה - האם זה הפתרון?

למרות ההצהרות על "פיזור גאוגרפי" ו"חיזוק הפריפריה", בפועל רוב המכרזים לדיור להשכרה שמפרסמת המדינה מחוץ לגוש דן - נכשלו. בבאר שבע, למשל, המדינה מתקשה לשווק מגרשים להשכרה. גם בנוף הגליל, בקריית שמונה ובמקומות נוספים, מכרזים יוצאים - אבל אין הצעות. הסיבה לכך אינה רק "חוסר עניין", אלא בעיה מבנית יותר: המודל הקיים פשוט לא מותאם לפריפריה. יזם שמחזיק דירה ל־20 שנה צריך ודאות - שהוא ימצא שוכרים, שיש סיכוי לעליית ערך, שיש סביבת ביקוש מתפתחת.

 אבל בפריפריה, המחירים נמוכים בהשוואה למחירים באזור המרכז, הביקוש מוגבל, והסיכוי לרווח מהשכרה בלבד נמוך. כל עוד אין תמריץ משמעותי - כמו סבסוד מימון, פטור ממס או התחייבות ממשלתית לאכלוס - יזמים יעדיפו לא לגשת בכלל.

בנוסף, דווקא באזורים שבהם יש צורך אמיתי בדירות מוזלות – ההשכרה המפוקחת לא נתפסת כהטבה אטרקטיבית. ההבדל בין שכר הדירה בשוק החופשי לבין המחיר המפוקח קטן מדי בפריפריה, ולכן מבחינת הדיירים זה לא "דיל ענק", ומבחינת היזמים - אין תמריץ להתאמץ. וזה מביא אותנו למצב אבסורדי שבו המדינה מנסה לעודד השכרה איפה שזה לא כלכלי - בזמן שבאזורים יקרים באמת, שבהם ההשכרה נחוצה, היא מתקשה לאשר פרויקטים בהיקף משמעותי.

קושי בגיוס כספים

אחת הבעיות הכי מהותיות שמעקבות את הצמיחה של שוק השכירות לטווח ארוך בישראל היא פשוטה: קשה לגייס כסף. פרויקטים כאלה דורשים השקעות ראשוניות גבוהות במיוחד, אך מניבים תשואה יחסית נמוכה וסולידית, בעיקר בשנים הראשונות, ולעיתים גם לאורך כל חיי ההשכרה.

כשהריבית במשק הייתה נמוכה, זה עוד היה אפשרי: יזמים קיבלו הלוואות זולות, הבנקים זרמו עם פרויקטים לא מידיים, והאופק הארוך התקבל בהבנה. אבל מאז העלאות הריבית של השנים האחרונות - כללי המשחק השתנו. הבנקים התחילו להקשיח תנאים: דרשו הון עצמי גבוה יותר, צמצמו את שיעורי המימון, ולעיתים סירבו לגמרי ללוות פרויקטים שמוגדרים כ"מתוחים כלכלית".

יזם שרוצה לגשת היום למכרז של "דירה להשכיר", לא רק שצריך להביא הרבה הון עצמי - אלא גם מראה לבנק בדרך כלל תחזיות של שוק שכירות יציב, עם רווחיות נמוכה ובלי אפשרות למכור את הדירות במשך שני עשורים. זה מסלול כמעט בלתי אפשרי, במיוחד כשמנגד עומדים פרויקטים של מכירה רגילה, שבהם ההחזר מהיר, התמורה גבוהה - ושם הבנק גם הרבה יותר נוח.