אנחנו מציגים כאן את ירידות מחירי הדירות בשנה האחרונה שנעות בין 5% ל-10%, ומזהירים מכך שמחירי הדירות עשויים לעלות אם לא יהיה פתרון לקיצוץ-התכווצות בתוכנית "דירה בהנחה". אלא ששוק הדירות לא הומוגני. יש מקומות שירדו יותר ויש כאלו שפחות. תל אביב מובילה את הירידות במחירי הדירות מתחילת השנה. דירות בלי ממ"ד ירדו יותר מדירות עם ממ"ד. השאלה הגדולה היא מה יהיה בהמשך?

יכולת הקנייה של הרוכשים הפוטנציאלים בירידה. צריך להביא יותר הון עצמי וצריך לשלם יותר על החזר המשכנתאות. אומנם הריבית אמורה להתחיל לרדת בקרוב, ועדיין החזרי המשכנתא ירדו בממוצע ב-50-100 שקלים עם ההפחתה הקרובה. גם בהמשך שהריבית תרד ל-3.5%-3.75% ההחזרים לא ירדו דרמטית. במשכנתאות ממוצעות מדובר על 400-500 שקלים. 

זה לא מעט, אבל זה מגיע עם "חור" של הרבה יותר מ-500 שקלים בתקציב המשפחות, בגלל הקפאת הקצבאות, עלייה ביוקר המחייה ועוד. זה לא משנה דרמטית את תמונת המצב הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאלים וזה גם ייעשה בהדרגה - זה עניין של שנה, וחוץ מזה - הוא לא בטוח. מי שקונה עכשיו דירה כי הוא חושב שהריבית תרד והחזר המשכנתא יירד, צריך לקחת בחשבון שלרוב הציפיות לא מתגשמות. 

וגם אל תצפו שהריבית לאחר מכן תמשיך לרדת. הריבית לא תחזור להיות נמוכה מאוד, נגמרו הימים של אפס ריבית של בנק ישראל. ומכאן, שלא בטוח שהביקושים יחזרו על רקע הורדת הריבית. אלא שהורדת ריבית, לצד סיום המלחמה, לצד התכווצות של פרויקט "דירה בהנחה", זה כבר כמה מנועים שדוחפים את השוק למעלה. 

• דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
• מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השאלה על מחירי הדירות נשארת באוויר, אבל יוסי בן דור, שהוא בכלל עובד בהייטק, סבור שזה הזמן למצוא הזדמנויות. הוא קנה לאחרונה את הדירה השלישית שלו. לדבריו, שוק ההון עלה באופן מאוד משמעותי, הוא הרוויח והחליט לממש. כשבחן את כל האפשרויות הבין שהשקעה בדירה להשקעה היא מבחינתו ההשקעה האידיאלית למרות מס רכישה גבוה ולמרות המיסוי השוטף.

"כשאתה קונה דירה ראשונה להשקעה, אז אין בכלל שאלה - זה מאוד כדאי. בדירה שנייה יש כבר מס על שכר דירה ועדיין זה כדאי", הוא אומר ומסביר - "דירת 3 חדרים של 70 מטר בחולון   ב-1.65 מיליון שקל, מושכרת ב-5 אלף שקל. גם כשלוקחים בחשבון מס רכישה ומס על שכר דירה מקבלים תשואה של 3%. 

"בדירות כאלו, הסיכוי להפסד קטן, גם אם יהיו ירידות מחירים, המחיר הזה כבר די ברצפה. יש ביקוש לדירות במרכז במחירים של מתחת ל-2 מיליון שקל. לדעתי גם אם ירידות המחירים ימשכו, בדירות כאלו תהיה ירידה קטנה יותר. מה שיש זה דווקא סיכוי גדול לעליות מחירים. יש באזור פינוי בינוי, זה יגיע גם אלינו. זה יכול לקחת זמן, אבל זה ישביח את הדירה במיליון שקל. אם זה אפילו יקרה עוד עשור, רק ההשבחה זה שווה לי 5% בשנה". 

• כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
• אלמוגים ויוסי אברהמי קיבלו היתר בנייה ל-157 דירות ברמת אפעל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

"אני מצפה לעליות קלות בשנים הבאות, אפילו שיהיה כמו המדד - 2%-2.5%. יחד עם השכירות וההשבחה העתידית, אני מגיע למעל 10% בהשקעה סולידית. בפיקדון בבנק אני מקבל 3.8%. ההשקעה הזו עם משכנתא, התשואה על ההון שלי תהיה 15%". 

בינתיים לא רואים את המשקיעים חוזרים לשוק. בן דור לא מייצג את הלך הרוח של כל המשקיעים. אבל זה יכול להשתנות במיוחד בהמשך להורדות הריבית הצפויות. החישובים וההסברים של בן דור אומנם נראים סבירים, אבל צריך גם לזכור במקרה הספציפי הזה שחולון נחשבת לעיר שמתחרדת. עיר שקצת תקועה בזמן. אם לפני עשור-שניים היא היתה הרבה מעל חולון, היוצרות התהפכו. חולון רודפת במחירים אחרי בת ים.