שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש; הבחירות יכולות להאיץ את המגמה

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים - אחרי שנים של עליות רצופות, הנתונים מראים שינוי ברור במגמה. בשנת 2025 היקף העסקאות ירד והמחירים ירדו. על פי נתוני הלמ"ס מדובר בירידה של כ-1%-2%, אבל בשטח הירידה חדה הרבה יותר כאשר בדירות מקבלנים יש הצעות נדיבות עם מבצעי מימון שמגיעים להנחה אפקטיבית של 7%-10%. קיימת שונות גדולה בין אזורים, בירושלים יש דווקא עליות מחירים, בעוד שבת"א יש ירידות חדות על רקע מלאי גדול בעיקר מתוכניות התחדשות. וחוץ מזה  - יש את הפיל שבחדר.    

אחד הגורמים המרכזיים שיוצרים את הסדק בביקוש בעיקר באזור תל אביב והמרכז הוא גל משמעותי של הגירה. אבל נראה כי הבעיה הגדולה באמת היא המתלבטים שמעדיפים להמתין ולראות לאן נושבת הרוח. אנשים רבים מחכים לבחירות. יש קבוצה גדולה של ציבור שאם לא יהיה שינוי בבחירות לא רואים את עצמם נשארים כאן. זה עלול להוביל להגירה מאוד משמעותית וגדולה פי כמה מבשנים הקודמות, ויש לזה השלכה גדולה מאוד על שוק הנדל"ן.  

על פי נתוני הלמ"ס, ב-2025 עזבו את ישראל כ-69 אלף תושבים, בעוד שחזרו רק כ-19 אלף. זה יוצר מאזן הגירה שלילי של כ-50 אלף בקרב ישראלים. המספרים גבוהים בהרבה מהממוצע השנתי לפני המלחמה, ומשפיעים לא רק על מי שכבר ארז מזוודות אלא גם על מי שעדיין הופך ברעיון. יותר ויותר משקי בית שוקלים מעבר לחו"ל - צעירים דוחים החלטות גדולות ורוכשים פוטנציאליים פשוט ממתינים. ההשפעה העיקרית על הביקוש ניכרת, במיוחד במרכז הארץ. שם המחירים גבוהים וההחלטה אם לקנות כבדה יותר. כל עוזב משחרר דירה פוטנציאלית, אבל חשוב יותר - הוא מוריד את הלחץ לקנות חדשה. זה לא אומר שהביקוש נעלם לגמרי, אבל הוא נחלש בצורה משמעותית. גם בגלל מי שעוזב ובעיקר בגלל מי שמחכה. הוויכוח אם 80-70 אלף עוזבים בשנה מספיקים כדי להפיל את השוק הוא רלוונטי רק באופן חלקי - הנתון האמיתי הוא ההיסוס של אלה שנשארים.

להרחבה: 95% מהישראלים לא מתכננים לקנות דירה - מה זה עושה למחירים?

• 95% מהישראלים לא רוצים לקנות דירה - מה זה עושה למחיר?
• הקונים ניצלו את ירידת הריבית: עלייה מפתיעה במכירת בתים בארה"ב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כוח המיקוח עובר צד: הנחות, מבצעי מימון והמתנה מורטת עצבים

הסקרים מראים שרובם המכריע של משקי בית לא מתכננים רכישה בשנה הקרובה. הם מחכים לשקט, לריבית נמוכה יותר או פשוט לשיפור בתחושת הביטחון. זה יוצר מצב שבו הדירות לא "נחטפות" כבעבר. הקונים בודקים יותר, משווים הצעות ומנהלים משא ומתן. כוח המיקוח עובר בהדרגה לצד שלהם

במקביל, המלאי של דירות חדשות שלא נמכרו הגיע לשיא. בסוף 2025 ובתחילת 2026 עמד על כ-86-83 אלף יחידות. זה מספיק לכ-31-28 חודשי היצע בממוצע הארצי, ובתל אביב לתקופה ארוכה אף יותר. פרויקטים שבנו בשנים האחרונות מגיעים לשוק, והמכירות לא עומדות בקצב.

להרחבה: מלאי הדירות בתל אביב יספיק לכ-30 חודשים - מה זה אומר על השוק?

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה בהנחה?
• יש מספיק דירות - אין קונים; כ-86 אלף דירות על המדף יספיקו לכמעט 3 שנים
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• הגרלה 11 של "דירה בהנחה" נפתחת: כ-8,000 דירות ב-19 ערים

התוצאה היא שיזמים צריכים להתאמץ יותר כדי למכור. מבצעי מימון, הנחות והמתנה ארוכה יותר הפכו לשגרה. זה לא מצב של קריסה, אבל זה בהחלט לא השוק החם שהיה פה לפני כמה שנים. המצב הכלכלי במשק נותן גם הוא את אותותיו: הריבית עדיין נשארת ברמה גבוהה יחסית - גם אחרי כמה הורדות, וההחזר החודשי על משכנתה טיפוסית מוסיף להיות כבד. פחות משקי בית יכולים לעמוד בהוצאה הזאת, ולכן הם דוחים את הרכישה או מוותרים עליה. מדובר במנגנון ישיר: ריבית גבוהה משמעה ביקוש נמוך יותר.

להרחבה: מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן

יוקר המחיה והמלחמה מוסיפים לחץ. יוקר המחיה לא נעלם. מחירי מזון, דלק, חשמל וכל השאר מחסלים חלק גדול מההכנסה. החיסכון להון עצמי נהיה קשה יותר, וחוסר הוודאות הכלכלי גורם לאנשים להיות זהירים, בעיקר כשמדובר בהתחייבויות של מיליונים.

המלחמה מוסיפה נדבך נוסף. בטווח הקצר היא מחזקת את ההיסוס - יותר אנשים שוקלים עזיבה, יותר משפחות ממתינות. בטווח הארוך אולי גם ההיצע ייפגע, אבל כרגע ההשפעה היא על הביקוש. אנשים לא ממהרים לקנות כשהעתיד לא ברור.

אז למה המחירים תקועים?

כשמחברים את כל הגורמים התמונה מתבהרת: הביקוש נחלש, ההיצע גבוה, המימון יקר ואי הוודאות גבוהה. אלה לא תנאים לעליות חדות. ב-2025 מחירי הדירות ירדו בשטח בלפחות 5%, וריאלית יותר. יש אזורים שבהם עדיין רואים עליות כמו ירושלים, אבל המגמה הכללית היא של התמתנות. השוק עובר לשלב חדש. פחות "קנה עכשיו בכל מחיר", יותר שיקול דעת ותלות בתנאים הכלכליים.

זה לא אומר ירידות חדות בכל מקום, אבל העליות כבר לא מובנות מאליהן כמו בעבר. ההגירה היא הפיל שבחדר כי היא משקפת שינוי עמוק יותר. היא מצביעה על תחושת ביטחון שנפגעה, על ציפיות שונות ועל תכנון חיים זהיר. אחרי הכול, דירה היא לא רק נכס - היא החלטה על העתיד. כשהעתיד לוט בערפל, ההחלטה הזאת נדחית. וזה, בסופו של דבר, אחד ההסברים העיקריים לכך שהשוק מתקשה לחזור לעליות חדות.