שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש; הבחירות יכולות להאיץ את המגמה

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים - אחרי שנים של עליות רצופות, הנתונים מראים שינוי ברור במגמה. בשנת 2025 היקף העסקאות ירד והמחירים ירדו. על פי נתוני הלמ"ס מדובר בירידה של כ-1%-2%, אבל בשטח הירידה חדה הרבה יותר כאשר בדירות מקבלנים יש הצעות נדיבות עם מבצעי מימון שמגיעים להנחה אפקטיבית של 7%-10%. קיימת שונות גדולה בין אזורים, בירושלים יש דווקא עליות מחירים, בעוד שבת"א יש ירידות חדות על רקע מלאי גדול בעיקר מתוכניות התחדשות. וחוץ מזה  - יש את הפיל שבחדר.    

אחד הגורמים המרכזיים שיוצרים את הסדק בביקוש בעיקר באזור תל אביב והמרכז הוא גל משמעותי של הגירה. אבל נראה כי הבעיה הגדולה באמת היא המתלבטים שמעדיפים להמתין ולראות לאן נושבת הרוח. אנשים רבים מחכים לבחירות. יש קבוצה גדולה של ציבור שאם לא יהיה שינוי בבחירות לא רואים את עצמם נשארים כאן. זה עלול להוביל להגירה מאוד משמעותית וגדולה פי כמה מבשנים הקודמות, ויש לזה השלכה גדולה מאוד על שוק הנדל"ן. עצם ההבנה שיש סיכוי להגירה גדולה יחסית, גורם גם לאחרים להפנים ששוק הדירות באי וודאות גדולה, וזה מוביל לדחיית עסקאות. רוצים תמונה ברורה יותר לפני שעושים את "העסקה הגדולה בחיים".   

על פי נתוני הלמ"ס, ב-2025 עזבו את ישראל כ-69 אלף תושבים, בעוד שחזרו רק כ-19 אלף. זה יוצר מאזן הגירה שלילי של כ-50 אלף בקרב ישראלים, וזה דומה למה שהיה ב-2024. המספרים גבוהים בהרבה מהממוצע השנתי לפני המלחמה, ומשפיעים לא רק על מי שכבר ארז מזוודות אלא גם על מי שעדיין הופך ברעיון. יותר ויותר משקי בית שוקלים מעבר לחו"ל - צעירים דוחים החלטות גדולות ורוכשים פוטנציאליים פשוט ממתינים. ההשפעה העיקרית על הביקוש ניכרת, במיוחד במרכז הארץ. שם  מתגוררים רוב המהגרים הפוטנציאלים ושם המחירים גבוהים וההחלטה אם לקנות כבדה יותר. כל עוזב משחרר דירה פוטנציאלית. זה לא אומר שהביקוש נעלם לגמרי, אבל הוא נחלש בצורה משמעותית וההיצע גדל. גם בגלל מי שעוזב ובעיקר בגלל מי שמחכה. הוויכוח אם 80-70 אלף עוזבים בשנה מספיקים כדי להפיל את השוק, הוא רלוונטי רק באופן חלקי - הנתון האמיתי הוא ההיסוס של אלה שנשארים.

להרחבה: 95% מהישראלים לא מתכננים לקנות דירה - מה זה עושה למחירים?

כוח המיקוח עובר צד: הנחות, מבצעי מימון והמתנה מורטת עצבים

הסקרים מראים שרובם המכריע של משקי בית לא מתכננים רכישה בשנה הקרובה. הם מחכים לשקט, לריבית נמוכה יותר או פשוט לשיפור בתחושת הביטחון. זה יוצר מצב שבו הדירות לא "נחטפות" כבעבר. הקונים בודקים יותר, משווים הצעות ומנהלים משא ומתן. כוח המיקוח עבר בהדרגה לצד שלהם. זה שוק של קונים. 

במקביל, המלאי של דירות חדשות שלא נמכרו הגיע לשיא. ועומד על 86 אלף יחידות. זה מספיק ל-31-32 חודשי היצע בממוצע הארצי, ובתל אביב לתקופה ארוכה אף יותר. פרויקטים שבנו בשנים האחרונות מגיעים לשוק, והמכירות לא עומדות בקצב.

להרחבה: מלאי הדירות בתל אביב יספיק לכ-30 חודשים - מה זה אומר על השוק?

התוצאה היא שיזמים צריכים להתאמץ יותר כדי למכור. מבצעי מימון, הנחות והמתנה ארוכה יותר הפכו לשגרה. זה לא מצב של קריסה, אבל זה בהחלט לא השוק החם שהיה פה לפני כמה שנים. המצב הכלכלי במשק נותן גם הוא את אותותיו: הריבית עדיין נשארת ברמה גבוהה יחסית - גם אחרי כמה הורדות, וההחזר החודשי על משכנתה מוצעת מוסיף להיות כבד. פחות משקי בית יכולים לעמוד בהוצאה הזאת, ולכן הם דוחים את הרכישה או מוותרים עליה. מדובר במנגנון ישיר: ריבית גבוהה משמעה ביקוש נמוך יותר.

להרחבה: מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן

• האם טבריה עדיין מעניינת עבור המשקיעים?
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של גבעתיים מתקררים

יוקר המחיה והמלחמה מוסיפים לחץ. יוקר המחיה לא נעלם. מחירי מזון, דלק, חשמל וכל השאר מחסלים חלק גדול מההכנסה. החיסכון להון עצמי נהיה קשה יותר, וחוסר הוודאות הכלכלי גורם לאנשים להיות זהירים, בעיקר כשמדובר בהתחייבויות של מיליונים.

המלחמה מוסיפה נדבך נוסף. בטווח הקצר היא מחזקת את ההיסוס - יותר אנשים שוקלים עזיבה, יותר משפחות ממתינות. בטווח הארוך אולי גם ההיצע ייפגע, אבל כרגע ההשפעה היא על הביקוש. אנשים לא ממהרים לקנות כשהעתיד לא ברור.

אז למה המחירים תקועים?

כשמחברים את כל הגורמים התמונה מתבהרת: הביקוש נחלש, ההיצע גבוה, המימון יקר ואי הוודאות גבוהה. אלה לא תנאים לעליות, ההיפך. ב-2025 מחירי הדירות ירדו בשטח בלפחות 5%, וריאלית יותר. יש אזורים שבהם עדיין רואים עליות כמו ירושלים, אבל המגמה הכללית היא של התמתנות. השוק עובר לשלב חדש. פחות "קנה עכשיו בכל מחיר", יותר שיקול דעת ותלות בתנאים הכלכליים. הגירה גדולה יכולה להאיץ מאוד את המגמה הזו. 

ההגירה היא הפיל שבחדר כי היא משקפת שינוי עמוק יותר. היא מצביעה על אכזבה עמוקה מהשלטון,  על תחושת ביטחון שנפגעה, על ציפיות שונות, על תכנון חיים אחר. הגירה היא גורם שיכול לטלטל באופן דרמטי את שוק הדירות וגם אותנו כחברה. הגירה של שכבות במעמד סוציואקונומי גבוה, ומדובר בהרבה הייטקיסטים, תפגע בעמוד השדרה של המשק, תפגע בתמהיל האנושי, תשנה את הסביבה. היא לא עניין של מה בכך. אנחנו מתרכזים כאן בהשלכות הכלכליות בעיקר על מחירי הדירות, אבל ברור שיש לזה השלכות ענקיות על החברה הישראלית.

הביקוש לדירות בשנה עומד על כ-50-60 אלף יחידות. ההיצע בשנים האחרונות קרוב לזה. הגירה שהיא של 50 אלף איש שרובה מהמרכז כפי שהיה בשנתיים האחרונות, היא בעצם פינוי של כ-12-16 אלף דירות במרכז. זה משנה לחלוטין את תמונת ההיצע והביקוש במרכז. אם המספרים יעלו, זו תהיה דרמה לשוק הנדל"ן. המלאי לדוגמה בת"א שעומד על כ-10 אלף דירות ועשוי לספק ל-3 שנים, יעלה בהמשך להתחלות בנייה, ויעלה גם בשל העזיבה. הקבלנים יצטרכו להגדיל דרמטית את ההנחות כדי להביא קונים, וזו עלולה להיות מכה כואבת בשבילם. 

• "שוק הדירות לא לפני קריסה - אבל, במרכז המחיר הגיע לתקרה. הקונים נסוגים"
• אשקלון מקדמת חוף רחצה חדש בצפון העיר

התרחיש הזה בהחלט סביר, אבל אף אחד לא חותם על תרחיש - המציאות בסוף עולה על כל דמיון. יכול להיות שהעלייה שצפויה מהעולם בשל אנטישמיות גואה תחפה את הירידה הזו, אם כי בינתיים היא לא מורגשת, יכול להיות כמובן שבבחירות ישתנה השלטון. יש עוד הרבה תרחישים, אבל הסבירות לתרחיש ההגירה, גורמת לאנשים לחכות. שוק הדירות הוא שוק של קונים, ובעיקר שוק של "קונים בהמתנה".