רכש דירה לכל נכד וקיבל דרישת מס של 2.5 מיליון שקל: הפסיקה שמשנה את הכללים למתנות לילדים

סב אמיד ביקש להעניק לכל אחד מ-12 נכדיו הקטינים דירה משלו, וגילה שרשות המסים רואה במהלך משהו אחר לגמרי. בית המשפט המחוזי אישר עמדה שמייקרת את המתנה במיליוני שקלים, ומציב תקדים לכל משפחה ששוקלת להעביר נדל"ן אל הדור הצעיר.

הסב רכש מכספו דירה נפרדת לכל נכד בפרויקט ברמת גן, בעלות של כ-3.5 מיליון שקל ליחידה. הסכמי המתנה יצרו הפרדה רכושית מלאה מההורים: הדירות מושכרות, דמי השכירות זורמים לחשבונות ייעודיים על שם הקטינים, ולהורים אסור לעשות בהן שימוש. מכירה או שעבוד יתאפשרו מגיל 25, ובגיל צעיר יותר בכפוף לאישור בית משפט במקרים חריגים בלבד.

על רקע ההפרדה הזו ביקש הסב מס רכישה מופחת של דירה יחידה, כ-75 אלף שקל לדירה. רשות המסים העמידה מולו חיוב מלא של דירה שנייה, כ-283 אלף שקל לכל יחידה. הפער המצטבר על פני 12 הדירות מגיע לכ-2.5 מיליון שקל, ולהכרעה יש זנב ארוך בזמן: גם מס השבח שייגבה כשהנכד ימכור את דירתו בעתיד יחושב לפי מדרגה גבוהה יותר.

הפער נובע ממבנה מס הרכישה עצמו. רוכש דירה ראשונה ויחידה נהנה ממדרגות מוטבות ומפטור על חלק מהשווי, בעוד רוכש דירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון. ההבדל בין המסלולים מסתכם בעשרות אלפי שקלים לכל דירה, כפי שמפורט בכתבה מס רכישה 2026: כמה תשלמו באמת על הדירה, ואיפה מסתתרות ההקלות.

במרכז הפסיקה עומדת חזקת התא המשפחתי, כלל שרואה בהורים ובילדיהם הקטינים רוכש אחד לצורכי מס, למעט מצבים חריגים כמו פטירת הורה. מאחר שכל נכד מתגורר עם הוריו בדירת המשפחה, הדירה החדשה נחשבת דירה נוספת של אותו תא, גם כשהיא רשומה על שם הקטין בלבד.

השופטים בחנו את תכלית החוק. הטבות הדירה היחידה נועדו להקל על רכישת קורת גג ראשונה, וההגבלה ליחידה משפחתית אחת נועדה לחסום תכנוני מס של רכישת דירות השקעה ורישומן על שמות בני משפחה שונים. בית המשפט קיבל שבמקרה הזה נעדרו תכנוני מס מתוחכמים, ושכוונת הסב הייתה שכל דירה תשרת נכד אחר. ובכל זאת נדחה הערעור, והדירות יחויבו במס רכישה מלא ובמס שבח מלא בעתיד.

ההנמקה המרכזית: ייעוד הדירות בפועל הוא השקעה, ופחות מגורים לילדים שחיים ממילא עם הוריהם, ולכן המהלך חורג מהתכלית הסוציאלית של קורת גג. הרחבת ההטבה, נכתב בפסק הדין, עלולה לפגוע בציבור דרך צמצום הכנסות המדינה ממסים.

הפסיקה מותירה שאלות פתוחות, וגם בית המשפט היה ער לכך. מבקרים מצביעים על אבחנה שקשה להצדיק בין בן 18 לבין קטין, ששניהם קיבלו דירה יחידה במתנה וגרים בבית ההורים. עולה גם תמיהה נוספת: אילו ירש הנכד את הדירה מהסב, היה זכאי להקלה, ומכאן הקושי בשלילתה כשהסב בוחר לחלק את רכושו בעודו בחיים. השופטים הפנו את הכדור אל המחוקק וקראו להסדיר את הסוגיה בחקיקה, ונמנעו מלחייב את הצדדים בהוצאות.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

• שאלות ותשובות על מס רכישה - חלק מדירה, עולים, נכים וביטול עסקה
• שליש מס רכישה וארבע שנות צינון: המחיר המלא של דירה במתנה לילדים

רכישת דירות על שם ילדים הפכה בשנים האחרונות לכלי מקובל אצל משפחות אמידות, גם כאמצעי חיסכון וגם כדרך להקדים ולהבטיח קורת גג לדור הבא לפני שהמחירים יטפסו עוד. הפסיקה מצמצמת את הכדאיות של המהלך, ומחזירה לשולחן את שאלת התכנון הפיננסי הבין-דורי ואת הפער בין הכוונה המשפחתית לבין מבחני המס.

מחשבון: כמה מייקרת מלכודת התא המשפחתי את המתנה?

116 כתבות על מס רכישה מחכות לכם בעמוד הנושא

המסקנה המעשית למשפחות ברורה: העברת דירה לילד או לנכד מחייבת בדיקה מקדימה של חבות המס, שכן מתנה שנתפסת כדירת השקעה נושאת חשבון גבוה. ביזפורטל כבר עמד על המלכודות בהעברת נכסים לדור הצעיר בכתבה קונים דירות על שם הילדים? תיזהרו ממלכודת, והפסיקה הנוכחית מחדדת עד כמה הכוונה הטובה של הסב נמדדת מול המבחן הכלכלי היבש של הרשות.

להרחבה על התופעה: רישום דירות על שם ילדים כדי להימנע ממס.

• מ-16 מיליון ל-105 מיליון דולר: האחוזה שמוצעת למכירה בפאלם ביץ'
• המדינה תקצה 100 מיליון שקל להתחדשות במתחמים שנפגעו בערד ובדימונה