נווה אביבים מתחדשת ושומרת על הביקוש: 5 מיליון שקל לדירה - ו-140 דירות חדשות בבנייה
השכונה השקטה והירוקה בצפון-מערב תל אביב עדיין נסחרת מעל הממוצע העירוני, אך כמו רוב שוק תל אביב היא לא חמקה מהתמתנות המחירים, כשדירות 5 חדרים נסחרות סביב 5.5 מיליון שקל. תשואת השכירות נותרת מתונה, והביקוש למגורים בקרבת האוניברסיטה והפארק נותר יציב
נווה אביבים, אחת השכונות הוותיקות והמבוססות בצפון-מערב תל אביב, ממשיכה לשמור על מעמדה כאחד מאזורי המגורים המבוקשים בעיר. השכונה, שנבנתה ברובה בשנות ה-60 וה-70 כחלק מפיתוח צפון תל אביב, מאופיינת בבנייה מרווחת יחסית: בנייני מגורים בגובה בינוני, שדרות ירוקות, שטחים פתוחים וגינות ציבוריות רבות. מיקומה הצמוד לרמת אביב, לקריית האוניברסיטה ולפארק הירקון הופך אותה ליעד מבוקש במיוחד עבור משפחות ואקדמאים, לצד אוכלוסייה ותיקה ומבוססת שגרה בשכונה עשרות שנים.
מבחינת מחירים, נווה אביבים ממוקמת ברמה הגבוהה ביותר בסולם המחירים העירוני. מחיר למ"ר בשכונה עמד נכון לאמצע 2025 על כ-59,463 שקל, רמה המשקפת את מעמדה כשכונת יוקרה של צפון העיר. המחיר החציוני לדירה בשכונה ובסביבתה עומד כיום סביב 5 מיליון שקל, לעומת מחיר חציוני של כ-3.43 מיליון שקל בכלל תל אביב-יפו וכ-1.93 מיליון שקל ברמה הארצית, כך שמדובר בפער של יותר מ-45% מעל הממוצע העירוני. דירות 4 חדרים בשכונה נסחרות סביב 4.95 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים מטפסות לרמה של כ-5.6 מיליון שקל ומעלה, כשעסקאות בודדות בבניינים חדשים חוצות אף את רף 7.5 מיליון שקל.
ההתחדשות מתקדמת - אבל לא כל הפרויקטים כבר בבנייה
נווה אביבים נמצאת בתהליך התחדשות עירונית, אך הפרויקטים בשכונה נמצאים בשלבים שונים ולא בכולם הבנייה החלה. כבר החלה. המיזם הגדול ביותר המתוכנן הוא מתחם יהודה הנשיא 14–22: התוכנית מאפשרת להרוס חמישה בניינים ובהם 80 דירות ולהקים במקומם שלושה בניינים בני עד 15 קומות ובהם 195 דירות, לרבות 20 דירות לדיור בהישג יד. התוכנית אמנם אושרה ב-2023, אך נכון ל-2026 הפרויקט עדיין פרויקט בתכנון.
לעומתו, פרויקט ME הסבוראים 7, 11 ו-13 כבר נמצא בביצוע. במסגרת המיזם נהרסו שלושה בניינים ותיקים ובהם 42 דירות, ובמקומם נבנים שלושה בניינים בני תשע קומות ובהם 107 דירות חדשות. פרויקט הסבוראים 9 נמצא אף הוא בבנייה וכולל בניין בן תשע קומות ובו 33 דירות; ביוני 2025 האריכה הוועדה המקומית את תוקף היתר הבנייה עד אוגוסט 2026.
פרויקט האמוראים 11–13 מתוכנן לכלול שני בניינים בני שמונה קומות ובהם 68 דירות. הפרויקט כבר משווק, אך נכון ל־2026 י הוא נמצא בשלב התכנון.
ברמה השכונתית, נווה אביבים נכללת בתוכנית תא/5555 להתחדשות הבניינית של תל אביב. התוכנית הופקדה בוועדה המחוזית באוגוסט 2025, אך עדיין אינן זכויות בנייה סופיות שאפשר לממש בכל מגרש.
כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות
נתונים בודדים על עסקאות שנרשמו בשכונה מצביעים על מחירים גבוהים יחסית, אך יש לקחת בזהירות כל טענה על קצב עלייה שנתי מדויק: מדובר בשוק דק יחסית מבחינת מספר העסקאות, שבו הבדלי תמהיל בין דירה לדירה, כגון קומה, גודל ומצב הבניין, יכולים ליצור רושם מטעה של זינוק מחירים גם כשאין שינוי אמיתי בערך השוק. נתון של עלייה מצטברת של כ-30% בתוך כשנתיים הוא חריג בגודלו וסביר שהוא מושפע במידה רבה מתמהיל העסקאות שנבדקו ולא רק מעליית ערך אחידה, ולכן יש להתייחס אליו בזהירות. ציון היוקר של השכונה עומד כיום על הציון המקסימלי של 10 מתוך 10, מה שממקם אותה בין השכונות היקרות ביותר בתל אביב מבחינת רמת המחירים היחסית, אך ברוב שוק הדיור הארצי, ואף בחלקים נרחבים משוק תל אביב, נרשמה בתקופה האחרונה דווקא האטה או ירידה מתונה במחירים, כך שיש לקרוא כל הערכת מגמה מקומית מתוך מודעות למגמה הרחבה יותר.
עם זאת, תשואת השכירות החציונית השנתית בשכונה עומדת על כ-2.45% בלבד, רמה נמוכה יחסית שמעידה על כך שרוב העלייה במחירים נובעת מביקוש למגורים ולא מהיגיון השקעתי טהור. מדובר בתופעה אופיינית לשכונות יוקרה ותיקות בצפון תל אביב, שבהן הביקוש למגורי קבע גובר משמעותית על הביקוש להשקעה. חלק מהתמונה בשנים האחרונות נובע גם מהתחדשות המרקם הבנוי: פרויקטים חדשים שמחליפים מבנים ותיקים מציעים דירות ברמת גימור גבוהה יותר, ומכיוון שהם נמכרים במחירים גבוהים מהממוצע ההיסטורי של השכונה, הם מושכים כלפי מעלה גם את הממוצע הכולל בסטטיסטיקה, גם כשכלל המחירים בהאטה.
התמונה הכוללת שעולה מהשכונה היא של אזור שממשיך לשמור על מעמדו בזכות מיקומו האסטרטגי בין פארק הירקון, אוניברסיטת תל אביב וקניון רמת אביב, לצד אופי מגורים רגוע וירוק שקשה למצוא במקומות אחרים בעיר. הביקוש היציב מצד משפחות ואקדמאים, יחד עם היצע מוגבל של קרקעות לבנייה חדשה, ממשיכים לתמוך ברמת המחירים הגבוהה גם בטווח הקרוב, גם אם המגמה הכללית בשוק היא של התמתנות ולא של המשך עלייה.
- לאן כדאי לטוס השנה? דויטשה בנק חושף את מפת היעדים המשתלמים והיקרים בעולם
- דווקא בדרום: היישוב שבו השכירות נפוצה יותר מבתל אביב
עסקאות נדל"ן אחרונות בנווה אביבים
- דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, קומה שישית: נמכרה בכ-6.16 מיליון שקל (כ-51,300 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, קומה שישית: נמכרה בכ-6.15 מיליון שקל (כ-51,250 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 142 מ"ר, קומה שמינית: נמכרה בכ-7.5 מיליון שקל (כ-52,800 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 142 מ"ר, קומה שמינית: נמכרה בכ-7.5 מיליון שקל (כ-52,800 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 113 מ"ר: נמכרה בכ-4.81 מיליון שקל (כ-42,530 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 109 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-5.16 מיליון שקל (כ-47,290 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 114 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-5.3 מיליון שקל (כ-46,490 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 104 מ"ר, קומה שישית: נמכרה בכ-5.4 מיליון שקל (כ-51,930 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 113 מ"ר, קומה שביעית: נמכרה בכ-5.95 מיליון שקל (כ-52,650 שקל למ"ר)
- דירת 4.5 חדרים, 81 מ"ר, קומה ראשונה: נמכרה בכ-3.52 מיליון שקל (כ-43,510 שקל למ"ר)
הנתונים מתבססים על עסקאות שנמכרו לאחרונה בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
