אני בן 70 ורוצה לעבור דירה - מה הסיכוי שלי לקבל מהבנק משכנתא חדשה?

מעבר דירה בגיל 70 הוא לא בהכרח עניין פשוט מבחינה כלכלית. גם מי שמחזיק בדירה בבעלותו עשוי לגלות שהכסף שיתקבל ממכירתה אינו מספיק לרכישת הדירה החדשה, ושכדי להשלים את ההפרש הוא זקוק למשכנתא. אך בגיל שבו מרבית האנשים כבר פרשו מעבודה וההכנסה מבוססת על פנסיה וקצבאות, עולה השאלה אם הבנק בכלל יסכים להעמיד הלוואה חדשה, לכמה שנים אפשר לפרוס אותה וכמה יעלה ההחזר החודשי.

הגיל לבדו אינו סוגר את הדלת לקבלת משכנתא חדשה. בהוראות בנק ישראל לא נקבע גיל מרבי ללווה: המגבלות נוגעות למשך ההלוואה, עד 30 שנה, לשיעור המימון וליחס ההחזר. גם מי שכבר פרש מעבודה ומתקיים מקצבת פנסיה, מקצבת אזרח ותיק או מהכנסות קבועות אחרות יכול לפנות לבנק בבקשה למימון רכישת דירה. הבנק יבחן את גובה ההלוואה המבוקשת, את ההכנסה הפנויה של הלווה, את תקופת ההחזר האפשרית ואת גילו בסיום ההלוואה.

הבדל משמעותי נמצא במשך ההלוואה. בעוד זוג בני 40 יכול לבקש לפרוס משכנתא ל-25 ואפילו ל-30 שנה, לווה בן 70 עשוי להיתקל במגבלות מחמירות יותר. יש בנקים ומוצרים שבהם גיל 80 משמש נקודת היחוס לסיום ההלוואה, ואחרים מוכנים להגיע לגיל 85, אך אין כלל אחיד שלפיו כל המשכנתאות חייבות להסתיים בגיל מסוים. ההחלטה תלויה במדיניות הגוף המממן, בהכנסות, בבטוחות ובנסיבות האישיות. בפועל, בן 70 שהבנק שלו מכוון לגיל 85 יכול לפרוס את ההלוואה על 15 שנה, ואם היעד הוא 80 נשארות עשר. פער כזה קיים גם בגילים צעירים יותר, כמו במשכנתא בגיל 50, שבה הבנק עוצר ב-25 שנה במקום 30.

ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך ההחזר החודשי עולה. נניח שאדם בן 70 מבקש משכנתא של 600 אלף שקל לעשר שנים, בריבית שנתית קבועה של 5% לצורך ההמחשה. בהלוואה שאינה צמודה למדד, ובהחזר חודשי לפי לוח שפיצר, התשלום יהיה כ-6,360 שקל בחודש. אם ניתן היה לפרוס את אותו סכום ל-20 שנה באותה ריבית, ההחזר היה יורד לכ-3,960 שקל בלבד. ההפרש מגיע לכ-2,400 שקל בכל חודש, אף שפריסה ארוכה מגדילה את סך הריבית שמשלמים לבנק.

מי שמקבל פנסיה וקצבאות בסכום כולל של 12 אלף שקל בחודש יתקשה לקבל אישור להחזר של 6,360 שקל, שכן מדובר ביותר ממחצית הכנסתו, עוד לפני התחשבות בהתחייבויות אחרות. לעומת זאת, אצל מי שנהנה מהכנסה פנויה של 20 אלף שקל, אותו החזר מהווה כ-32% מההכנסה, ולכן עשוי להיות אפשרי יותר.

• חייבים לקנות ביטוח משכנתא דרך הבנק - וכמה אפשר לחסוך במעבר לחברה אחרת?
• ביטוחי המשכנתא: מה הבנק דורש וכמה עולה לקנות ישירות

קצבת פנסיה, קצבת אזרח ותיק מהביטוח הלאומי ושכר דירה קבוע נספרים כהכנסה לצורך החישוב. חסכונות נזילים בדרך כלל אינם נספרים כהכנסה חודשית, אבל הם יכולים להקטין את סכום ההלוואה.

בנק ישראל קבע כי יחס ההחזר במשכנתא לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. בין 40% ל-50% הבנק נדרש להקצות יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בנקים רבים עוצרים סביב 40% ומעדיפים במקרים רבים יחס נמוך יותר, באזור שליש. חשוב לזכור שההכנסה הפנויה אינה בהכרח הסכום שנכנס לחשבון: מההכנסה הקבועה מנכים התחייבויות מסוימות, ובהן הלוואות והוצאות קבועות אחרות.

כאן מוסבר איך הבנק מחשב את יחס ההחזר ומה משפיע על גובה המשכנתא.

לפי הוראות בנק ישראל, שיעור המימון מוגבל ל-75% משווי הדירה בדירה יחידה, ל-70% בדירה חלופית שבאה במקום דירה קיימת ול-50% בדירה להשקעה. בן 70 שמוכר דירה ב-2.4 מיליון שקל וקונה ב-3 מיליון זקוק למימון של 20%, הרחק מתחת לתקרה, ולכן אצלו ההכרעה תלויה ביחס ההחזר ובמשך ההלוואה.

ומה לגבי ביטוח החיים?

בגיל 70 גם ביטוח החיים למשכנתא הופך לשיקול כלכלי משמעותי. עלות הביטוח מושפעת מהגיל, מהמצב הרפואי, מסכום ההלוואה וממשך הביטוח. במקרים מסוימים הפרמיה החודשית תהיה גבוהה יחסית, ולעיתים יתקשה הלווה לקבל ביטוח בתנאים רגילים. הבנק עשוי לבחון חלופות, בטוחות נוספות או פתרונות אחרים, אבל אין ודאות שיאשר ויתור על הביטוח.

• לפני שמאשרים משיכה מהפנסיה: 5 שאלות לפי הסדר, שלושה חוסכים והמסלול שפטור ממס
• מגדל משתפת פעולה עם גולדמן זאקס: תציע שני מסלולי חיסכון בניהול ענקית ההשקעות

חלק מחברות הביטוח מגבילות את גיל ההצטרפות, ובגיל 70 ומעלה נדרשת לרוב הצהרת בריאות מפורטת ולעיתים בדיקות. הביטוח אינו חייב להירכש דרך הבנק, והמחירים בין החברות שונים.

מי שכבר מחזיק בדירה ורוצה לעבור לדירה אחרת נמצא לעיתים בעמדה טובה יותר ממי שרוכש נכס ראשון. מכירת הדירה הקיימת יכולה לספק הון עצמי משמעותי ולהקטין את סכום המשכנתא החדשה. אם יש משכנתא פעילה, כדאי לבדוק אם ניתן לגרור אותה לנכס החדש ולשמור על תנאיה, במיוחד כאשר הריבית בה נמוכה מזו שמוצעת כיום.

צריך גם לתכנן את לוחות הזמנים. אם קונים לפני שמוכרים, עלול להיווצר צורך במימון ביניים. אם מוכרים תחילה, ייתכן שיהיה צורך בפתרון מגורים זמני. בגיל הפרישה חשוב במיוחד שלא להתחייב להחזר חודשי גבוה מדי, משום שהאפשרות להגדיל את ההכנסה באמצעות עבודה עשויה להיות מוגבלת.

הלוואת גישור היא הפתרון הנפוץ כשקונים לפני שמוכרים: הלוואה קצרה בשעבוד הדירה הקיימת, שבה משלמים לרוב ריבית בלבד ופורעים את הקרן כשהדירה נמכרת. הסיכון הוא שהמכירה תתעכב או תיסגר במחיר נמוך מהצפוי. מי שמוכר את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק משלם מס רכישה כמו על דירה יחידה.

צירוף של בן או בת כלווים נוספים מוסיף את הכנסתם לחישוב, וייתכן שיאפשר פריסה ארוכה יותר. מנגד, הם אחראים לחוב במלואו, וההלוואה נרשמת בנתוני האשראי שלהם ועלולה להקטין משכנתא שירצו לקחת בעתיד.

משכנתא הפוכה, שניתנת בדרך כלל מגיל 60, פועלת בלי החזר חודשי: הסכום הוא חלק משווי הדירה וגדל עם הגיל, הריבית מצטברת, והחוב נפרע ממכירת הדירה או מהעיזבון. היא משמשת בעיקר מי שנשאר בדירה, ופחות מי שקונה דירה אחרת, כפי שעולה מהדילמה בין מכירת הדירה, משכנתא הפוכה והישארות בבית.

מעבר לדירה זולה יותר חוסך את ההלוואה. מי שמוכר ב-3 מיליון שקל וקונה ב-2.4 מיליון נשאר עם כ-600 אלף שקל, שמהם ישולמו עורך דין, תיווך, הובלה ושיפוץ.

המדריך למשכנתא מרכז את שלבי האישור, המימון, הביטוח והמעבר בין דירות.

הלוואה שהבנק מוכן לאשר בגיל 70 אינה בהכרח הלוואה שכדאי לקחת. צריך לבדוק כמה כסף יישאר בכל חודש אחרי התשלום לבנק, מה תהיה עלות הביטוח והאם נותרת כרית ביטחון מספקת להוצאות בריאות, תחזוקת הבית ושינויים אפשריים בהכנסה. אצל זוג, למשל, קצבת השארים שמקבל בן הזוג שנותר היא לרוב נמוכה מהקצבה המלאה, וההחזר החודשי לבנק נשאר באותו גובה.