יחס החזר מההכנסה: המספר שקובע כמה משכנתא הבנק יאשר
בנק ישראל 50% מההכנסה הפנויה - זו התקרה שהציב בנק ישראל להחזר חודשי על משכנתא, והבנקים נעצרים הרחק לפניה. הלוואה שההחזר עליה חוצה 40% מההכנסה מסווגת בהוראות הרגולטור כהלוואה בסיכון מוגבר, שמחייבת את הבנק להעמיד כנגדה יותר הון, ולכן רוב הבקשות מאושרות ביחס של 33% עד 40%. שליש מההכנסה נחשב אזור הנוחות, וכל עלייה מעליו נבחנת בקפידה. היחס נבדק פעמיים - באישור העקרוני ושוב לקראת החתימה - כך ששינוי בהתחייבויות בין לבין עלול לפתוח את התיק מחדש.
ההכנסה הפנויה שונה מהנטו שבתלוש. הבנק מחבר את ההכנסות החודשיות נטו של שני בני הזוג ומפחית מהן החזרים על התחייבויות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים: הלוואת רכב, הלוואה בנקאית, תשלומי מזונות, לעיתים גם ערבות לחוב של אחר. זוג שמרוויח 20 אלף שקל נטו ומשלם 1,500 שקל בחודש על הלוואת רכב ייבחן מול הכנסה פנויה של 18,500 שקל בלבד. הבדיקה נעשית מול תלושי שכר, דפי חשבון ודוח ריכוז נתונים ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, כך שהתחייבויות מכל הבנקים עולות על השולחן, גם כאלה שנפתחו בבנק אחר.
כמה משכנתא יוצאת מהיחס
6,600 שקל בחודש, שליש מ-20 אלף, מתרגמים למשכנתא של כ-1.15 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 4.8% לשם המחשה, קרוב לריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל למסלול השקלי הקבוע. מתיחת התקופה ל-30 שנה מעלה את הסכום לכ-1.26 מיליון שקל, והסכמת הבנק ליחס של 40%, כלומר 8,000 שקל בחודש, מקפיצה אותו לכ-1.4 מיליון. המרחק בין שליש ל-40% שווה אם כך כרבע מיליון שקל בתקציב הרכישה, פער שיכול להכריע בין דירה לדירה בשוק של היום (להרחבה: מחירי העסקאות בשכונת בורוכוב בגבעתיים).
אותו חישוב עובד על כל רמת הכנסה: משפחה עם 15 אלף שקל נטו תגיע בשליש ל-4,950 שקל בחודש וכ-865 אלף שקל ל-25 שנה, ומשפחה עם 30 אלף נטו - ל-9,900 שקל בחודש וכ-1.73 מיליון. רווק עם 12 אלף שקל נטו יעמוד על החזר של כ-4,000 שקל בשליש, שמתרגם למשכנתא של כ-700 אלף שקל. כלל אצבע מהיר בריבית שבדוגמה: כל 1,000 שקל של החזר חודשי נושאים כ-175 אלף שקל של משכנתא ל-25 שנה.
פריסה ארוכה משפרת את היחס ועולה כסף. הלוואה של 1.15 מיליון שקל ל-25 שנה מוחזרת בכ-6,590 שקל בחודש; מתיחה ל-30 שנה, התקרה שקבע בנק ישראל, מורידה את ההחזר לכ-6,030 שקל - ומוסיפה כ-195 אלף שקל ריבית על פני חיי ההלוואה.
הלוואת הרכב מהדוגמה למעלה יקרה מכפי שהיא נראית. 1,500 שקל בחודש מורידים את ההכנסה הפנויה ל-18,500 שקל, המשכנתא המרבית בשליש מתכווצת מכ-1.15 מיליון לכ-1.07 מיליון שקל, ויוצא שהלוואה שיתרתה אולי 40 אלף שקל מחקה כ-87 אלף שקל מתקציב הדירה. במונחי כלל האצבע: כל 100 שקל של החזר קיים שווים קרוב ל-6,000 שקל של משכנתא.
הסכום שנגזר מהיחס תלוי גם במבנה ההלוואה עצמה: תמהיל המסלולים קובע את הריבית המשוקללת, לוח הסילוקין קובע את גובה ההחזר הראשוני שנמדד מול היחס, ואל שניהם מצטרף ההון העצמי שמשלים את תקציב הרכישה. התהליך כולו, שלב אחרי שלב, מרוכז במדריך הגדול למשכנתא בישראל.
איך משפרים את היחס
הלוואה שנותרו לה פחות מ-18 חודשים נעלמת מחישוב ההתחייבויות, ולכן סגירה מוקדמת של הלוואה קטנה לפני הגשת הבקשה משפרת את היחס מיד. מסגרות אשראי גדולות בעו״ש ובכרטיסים שווה לצמצם גם כן, כי חלק מהבנקים מביאים גם אותן בחשבון בבחינת הסיכון. במסלולים בריבית משתנה נבחן ההחזר לעיתים גם בתרחיש של ריבית גבוהה מזו של יום האישור, כך שמרווח ביטחון ביחס עוזר גם שם.
בצד ההכנסות, שכר בסיס נספר במלואו ורכיבים משתנים נספרים חלקית: בונוסים ושעות נוספות נבחנים לפי ממוצע של חודשים רבים, שכר דירה מנכס קיים מוכר ברובו, ואצל עצמאים ההכנסה נקבעת לפי השומות של השנתיים האחרונות. מי שהתיק שלו מורכב - עצמאי, הכנסות משתנות, התחייבויות רבות - ימצא עניין בשאלה מתי יועץ משכנתא מצדיק את עלותו.
ריבית בנק ישראל ירדה פעמיים ברציפות ועומדת על 3.5%, והפריים בעקבותיה על 5.0% - סביבה שמשחקת לטובת מי שניגש עכשיו לבנק. ירידה של חצי אחוז בריבית המשכנתא מוזילה את ההחזר על כל מיליון שקל בכ-285 שקל בחודש, ואצל הזוג מהדוגמה היא מורידה את ההחזר על 1.15 מיליון שקל בכ-330 שקל - והיחס יורד משליש לכ-31.3%.
