שלוש עמלות עומדות בין הלווה לפירעון מוקדם - והגדולה נולדת מפער ריביות
עמלה אחת נמחקת בהודעה מראש של עשרה ימים, השנייה עולה כמו ארוחה זוגית במסעדה, והשלישית מגיעה במקרים מסוימים לעשרות אלפי שקלים. שלוש עמלות הפירעון המוקדם של המשכנתא רחוקות זו מזו בסדרי גודל, ומי שמבין איך כל אחת נולדת יכול לתזמן את הפירעון כך שישלם בעיקר את הקטנות.
שלוש העמלות: תפעולית, אי-הודעה והיוון
העמלה התפעולית היא הפשוטה מכולן - סכום קבוע של כ-60 שקל על עצם הטיפול בבקשה. עמלת אי-ההודעה המוקדמת עומדת על 0.1% מהסכום הנפרע, והיא מתבטלת כשמודיעים לבנק בכתב עשרה ימים מראש לפחות, ועד 45 ימים: על פירעון של 500 אלף שקל מדובר ב-500 שקל שמסמך פשוט חוסך. עמלת ההיוון, השלישית, היא הסיבה שפירעון מוקדם דורש תכנון אמיתי.
פירעון חלקי כפוף לרצפה: לפי הוראות בנק ישראל, הסכום המזערי לפירעון מוקדם חלקי עומד על 10% מיתרת ההלוואה. אחרי הפירעון הלווה בוחר בין שתי תוצאות - קיצור התקופה תוך שמירה על גובה ההחזר, שחוסך את מרב הריבית, או הקטנת ההחזר החודשי תוך שמירה על התקופה, שמקלה על התזרים. בלוח שפיצר היתרה יורדת לאט בשנים הראשונות, ולכן דווקא פירעון בשלב מוקדם חוסך את מרב הריבית העתידית.
איך פער ריביות הופך לעמלה של 30 אלף שקל
הבנק, כשהעמיד הלוואה בריבית קבועה, נעל לעצמו הכנסה עתידית לשנים קדימה. כשהלווה פורע באמצע התקופה, הבנק מלווה את הכסף מחדש בריבית של היום - ואם זו ירדה מאז, ההפרש הוא הפסד ישיר שלו. עמלת ההיוון היא הערך הנוכחי של אותו הפסד: פער הריביות, כפול היתרה ההולכת וקטנה, על פני השנים שנותרו, מהוון לשקלים של היום. החישוב המדויק מופיע בדוח היתרות לסילוק שהבנק מנפיק לכל מסלול בנפרד, כך שהעמלה ידועה מראש, לפני ההחלטה.
יתרה של 500 אלף שקל בריבית קבועה של 5.9%, לשם המחשה - ריבית שנקבעה בתקופת השיא - עם 15 שנה לסיום, עומדת מול ריבית ממוצעת של כ-4.9%, הרמה שבנק ישראל מפרסם היום למסלול השקלי הקבוע הארוך. פער של 1% בשנה על יתרה יורדת מסתכם אחרי היוון ביותר מ-30 אלף שקל. במסלול צמוד המדד הריבית הממוצעת עומדת על כ-3.4%, ולכן מי שנעל צמודה בריבית שמתחת לרמה הזאת פוגש עמלה אפסית: כשהממוצע גבוה מהריבית שבחוזה, ההיוון פועל לטובת הלווה והעמלה מתאפסת.
הריבית הממוצעת שמולה משווים היא נתון רשמי שבנק ישראל מפרסם לכל מסלול, והנחות הוותק מקטינות את החשבון: 20% הנחה על עמלת ההיוון אחרי שלוש שנים מיום לקיחת ההלוואה, ו-30% אחרי חמש. על עמלה של 30 אלף שקל, הוותק לבדו מוריד 6,000 שקל אחרי שלוש שנים ו-9,000 אחרי חמש - התזמון משפיע פעמיים, גם דרך הריבית בשוק וגם דרך הוותק שנצבר.
פירעון של מסלול צמוד מדד בין הראשון ל-15 בחודש גורר גם עמלת מדד ממוצע, ולכן נהוג לתזמן פירעון של מסלול צמוד למחצית השנייה של החודש.
למה מסלול הפריים פטור, ומה עושים עם הידיעה
מסלול הפריים צמוד לריבית בנק ישראל ומתעדכן איתה, כך שהבנק מאבד אפס הכנסה עתידית כשהכסף חוזר אליו - והמסלול פטור מעמלת היוון לחלוטין. כך קרה בשתי ההפחתות האחרונות: הפריים ירד ל-5.0% - ריבית בנק ישראל, 3.5%, בתוספת 1.5% - בלי מעורבות של הלווה. גם מסלולים בריבית משתנה פטורים מהעמלה בתחנות היציאה, המועדים שבהם הריבית מתעדכנת ממילא.
סכום חד פעמי שנוחת - ירושה, מענק, קרן השתלמות שנפתחה - מציב את שאלת ההרכב: נהוג לבדוק קודם פירעון של המסלולים הפטורים מעמלה, ובמסלולים הקבועים להשוות את העמלה מול הריבית שתיחסך. החשבון הזה הוא גם הבסיס לבדיקת מיחזור המשכנתא, שבה העמלה נשקלת מול ריבית חדשה במקום מול פירעון סופי.
- שאלות ותשובות: רפורמת העמלות בשוק ההון, מה עומד להשתנות בתיק שלכם
- רפורמת העמלות בשוק ההון יוצאת לדרך: יותר שקיפות, פחות עמלות נסתרות
פירעון חלקי של 100 אלף שקל מתוך מסלול פריים ממחיש את הסדר: אפס עמלת היוון, עמלה תפעולית של 60 שקל, והודעה מראש שמאפסת גם את עמלת אי-ההודעה - העלות כולה מסתכמת ב-60 שקל. אותם 100 אלף שקל שהיו מכוונים למסלול הקבוע מהדוגמה שלמעלה היו פוגשים חלק יחסי של עמלת ההיוון, כ-6,000 שקל.
פירעון מלא מגיע כמעט תמיד עם אירוע גדול: מכירת הדירה, מעבר עיר, שדרוג. מי שמוכר, מסלק את ההלוואה ועובר תקופת ביניים בשכירות עד הרכישה הבאה, כדאי שיכיר גם את הכללים בצד הזה של השוק (להרחבה: זכויות שוכרי דירות). אחרי פירעון חלקי נשארות שתי נגזרות: ביטוח המשכנתא אמור להתעדכן ליתרה החדשה, והעמלות עצמן מצטרפות לשורה הארוכה של העלויות שמעבר למחיר הדירה שמלוות את העסקה מתחילתה.
את המסלול המלא של ההלוואה, מהחתימה ועד השקל האחרון, פורס המדריך הגדול למשכנתא בישראל. ההודעה המוקדמת לבדה - מסמך אחד, עשרה ימים מראש - שווה 0.1% מכל פירעון: 500 שקל על כל חצי מיליון.
