דירה ליד פארק בגין ב-2.6 מיליון שקל: המחירים בפארק TLV ירדו עד 10% בשנה

כ-2.6 מיליון שקל שולמו באוגוסט האחרון על דירת 3 חדרים של כ-80 מ"ר בקומה ה-13 ברחוב שתולים, באחד המגדלים של פארק TLV בדרום תל אביב. דירה כמעט זהה בקומה ה-7 נמכרה בקיץ 2025 בכ-2.9 מיליון שקל, ובסוף אותה שנה עברה דירה נוספת באותו גודל ובאותה קומה, ה-13, בכ-2.7 מיליון. בתוך כשנה ירד המחיר של דירה כזאת בכ-10%, מכ-36 אלף לכ-32.5 אלף שקל למ"ר, אף שהקומות דווקא עלו. רוב העסקאות שנרשמו במתחם מאז סוף 2025 נחתמו מתחת לרמה של שנה קודם.

פארק TLV הוא השם השיווקי של שמונה בנייני מגורים בני 16 עד 18 קומות בערך, עם כ-570 דירות, שהושלמו בין 2016 ל-2020 בקצה הדרומי של שכונת עזרא והארגזים. השכונה כולה תחומה ברחוב לח"י מצפון, ברחוב משה דיין ממזרח ובנתיבי איילון, כביש 20, ממערב, ומדרום לה משתרע פארק מנחם בגין. צפונית לרחוב לח"י מתחילה שכונת התקווה, ומעבר לאיילון נמצאת קריית שלום. המגדלים עצמם עומדים על שתי חלקות של כ-18.7 דונם, בין רחוב שתולים במערב, הרב יעקב טראב בצפון וישעיהו ליבוביץ במזרח, ושולי הפארק סוגרים אותן מדרום. הכתובות הן שתולים 55 עד 63, הרב יעקב טראב 8 וישעיהו ליבוביץ 20 עד 24, וכבר רחוב אחד צפונה מתחילים הבתים הנמוכים של השכונה הוותיקה.

הארגזים קיבלה את שמה מהבתים המאולתרים שבנו לעצמם עולים שהגיעו לאזור בשנותיה הראשונות של המדינה. במשך עשורים היא נשארה מחוץ לתוכניות של העיר, עם שבילים לא סלולים, בלי בית ספר או גן ילדים, ועם הצפות כמעט בכל חורף. תוכנית משנות ה-90 קבעה פינוי של הבנייה הלא מוסדרת, החלק הדרומי שלה פונה ועליו קמו המגדלים, ובשיווק המוקדם, לפני כעשור, הוצעו בהם דירות 3 חדרים בכ-1.3 עד 1.4 מיליון שקל. בחלק הצפוני עדיין גרות משפחות ותיקות, ולהרחבה: הפיצויים שהוצעו לתושבים הוותיקים של שכונת הארגזים.

במרשם העסקאות הממשלתי נרשמו מאז סוף 2025 אחת-עשרה מכירות מלאות של דירות במגדלים. עסקה נוספת, של כ-1.2 מיליון שקל על דירת 3 חדרים בקומה ה-18, נראית כמכירה של חלק מהזכויות בנכס ולכן נשארה מחוץ לחשבון. החציון יוצא כ-30.4 אלף שקל למ"ר, בטווח של 28 עד 36 אלף. המרשם מתעדכן בפיגור של כמה חודשים, והעסקה האחרונה שמופיעה בו נחתמה באוגוסט.

לפי אתר הנדל"ן הממשלתי, בעזרא והארגזים ירדו המחירים בכ-5.3% בשנה האחרונה, לעומת כ-1.5% בתל אביב כולה, והחציון לדירה בשכונה עמד בתחילת השנה על כ-2.78 מיליון שקל. בעיר כולה החציון לדירת 3 חדרים היה באותו רבעון כ-4.2 מיליון שקל, ולדירת 4 חדרים כ-5.2 מיליון, כך שדירה במגדלי הפארק עולה בערך 35% עד 40% פחות מדירה בגודל דומה בתל אביב. ביד אליהו הסמוכה המחיר מגיע לכ-44 אלף שקל למ"ר, בשכונה עם יותר מ-40 פרויקטים של התחדשות, ובשכונת התקווה, עם בנייה ישנה ודירות קטנות, לכ-26.6 אלף שקל למ"ר בממוצע. תשואת השכירות החציונית בעזרא והארגזים, כ-2.5% בשנה, קרובה לזו של העיר כולה.

יותר מ-20 דירות מוצעות היום למכירה בשמונת הבניינים, כ-3.5% מכל הדירות במתחם. דירות 3 חדרים של 76 עד 82 מ"ר מוצעות ב-2.7 עד 3 מיליון שקל, כ-100 עד 400 אלף שקל מעל העסקאות האחרונות שנרשמו, ודירות 4 חדרים של 90 עד 118 מ"ר מוצעות ב-2.6 עד 3.4 מיליון. פנטהאוז בקומה ה-18 מוצע בכ-6.3 מיליון שקל.

יותר מ-20 דירות למכירה בפרויקט שאוכלס לפני חמש עד עשר שנים הן היצע גבוה יחסית לגודלו. רבות מהדירות במגדלים נקנו בשלב השיווק המוקדם, ומי שקנה אז דירת 3 חדרים בכ-1.3 עד 1.4 מיליון שקל ומוכר אותה היום מקבל כמעט פי שניים, גם אחרי הירידה של השנה האחרונה.

צפונית למגדלים, על כ-50 דונם בין הרחובות לח"י, שתולים, משה דיין ותמוז, מתוכננות כ-1,900 עד 2,200 דירות חדשות במסגרת תוכנית הארגזים צפון. התוכנית אושרה סופית אחרי שוועדת הערר המחוזית דחתה את העררים נגדה, והדירות ייבנו במגדלים של 22 עד 33 קומות ובבנייה נמוכה יותר, כולל 174 דירות להשכרה ו-300 יחידות של דיור מוגן. נוספים עליהן כ-12,500 מ"ר למסחר ולתעסוקה ושטחים למבני ציבור. את התוכנית מקדמות אלעד ישראל מגורים, פרידמן חכשורי ואביוד נכסים, בשליש כל אחת, והתנאי להיתר הבנייה הראשון הוא פינוי מלא של המתחם. השלב הראשון כולל כ-500 דירות בשני מגדלים, והבנייה בו תוכננה במקור להתחיל ב-2025. כניסה של אלפי דירות חדשות לצד המגדלים יכולה להביא לשכונה שירותים ומוסדות ציבור, וגם להוסיף היצע שיתחרה בדירות הקיימות.

מהמגדלים יוצאים במהירות לנתיבי איילון דרך מחלפי קיבוץ גלויות ולה גוארדיה, אבל לשכונה עצמה אין תחבורה ציבורית על מסילה. התחנות הקרובות של הקו הסגול של הרכבת הקלה, שנמצא בבנייה, מתוכננות ברחובות משה דיין והתקווה, כ-1.1 עד 1.3 קילומטרים בקו אווירי מהמגדלים, ותוואי קו המטרו M1 עובר במרחק של כ-1.3 קילומטרים.