גרים בשכונת הארגזים בתל אביב? יכול להיות שבקרוב תקבלו 4 מיליון שקל
שמה של שכונת הארגזים בתל אביב הפך בשנים האחרונות למושג שנקשר לחריגות בנייה - זו הסיבה שבגללה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב בשנה שעברה את התכנית המפורטת לפנות בנייה בלתי מוסדרת והקמת שכונת מגורים חדשה. הוועדה היא רצתה להרחיק את צמודי הקרקע שנבנו בצורה לא חוקית, לאפשר פיצוי הולם לדיירים שמגיע להם פיצוי על פי חוק ו"ליישר את השטח". הדיירים המעטים ש"השתלטו" על שטחים שלא כחוק - יפונו.
כשאנחנו כותבים לא כחוק, אנחנו מתכוונים לכך שעברו שנים רבות מאז שהתושבים תפסקו סוג של בעלות על הקרקע, חלקם מאז קום המדינה, אבל הסיפור המשפטי נמשך כבר משנות ה-90'. הוא נוגע בעיקר לחלק הצפוני של השכונה (חלק מהצד הדרומי של השכונה הוסדר, דרך בניית מגדלים חדשים והסכם פינוי), הממוקמת בין שכונת עזרא במערב, שכונת לבנה במזרח ומדרום לשכונת התקווה.
מחירי הדירות בשכונת הארגזים שונים לחלוטין מדירות התמורה. רוב הדירות באזור ישנות ואם נתקלתם בדירות ישנות במחיר גבוה, דעו כי זה בשל הפוטנציאל התכנוני שלהן והאפשרות שיהפכו לחלק מפרויקט פינוי בינוי.
אחד הפרויקטים שלפיו אפשר היה לייצר עסקאות השוואה ולהבין את המחירים של דירות חדשות באזור, הוא פרויקט פארק תל אביב. המחירים של הדירות החדשות (שימו לב, הן נמצאות בחלק הדרומי של השכונה, ולא הצפוני, אבל ההערכה היא שמדובר במחירים שישקפו את המחירים בפרויקט החדש) נעים סביב 30-31 אלף שקל למ"ר. המחירים בדירות הקטנות, 3 חדרים, גבוהים יותר - סביב 37 אלף שקל למ"ר לדירות בהקמה, ולפי נתוני השנה האחרונה, בין 34-35 אלף שקל למ"ר בדירות יד שנייה (שאוכלסו בשלבים מוקדמים של הפרויקט ונמכרו).
- קיבל כסף עבור דירה שמכר - ותבע את הרוכשים
- רכשו דירה עם חריגת בנייה ועכשיו הם תובעים את עורך הדין - מה יפסוק בית המשפט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התכנית החדשה (פינוי-בינוי) קובעת זכויות בנייה לכמעט 1,700 דירות, כ-10% מהם להשכרה ותהיה מדורגת: תחילה יפונו המבנים הקיימים, הדיירים הבאים יקבלו מנגנוני סיוע ועוד. בגדול, אפשר לומר כי הזכאים לפיצוי נחלקים למספר קטגוריות, אבל רובם יקבלו, בהתאם להסכם שנחתם בשנות ה-90', דירות 4 חדרים מרווחות ופיצוי של 200 אלף שקל.
על פי ההסכם, מי שלא קשור להסדר הקודם ישלם על הדירה כמה מאות אלפי שקלים, כשרוב בעלי הדירות החדשות ישלמו בין 700 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל. כלומר, אפשר להניח בזהירות כי הדיירים שיקבלו דירות 4 חדרים חדשות, יקבלו דירות ששוויין נע סביב 3.85-3.9 מיליון שקל ויחד עם הפיצוי מדובר ביותר מ-4 מיליון שקלים.
עסקאות של דירות חדשות באזור שכונת הארגזים (פארק תל אביב ואזור רחוב שתולים):
125 מ"ר, 5 חדרים, קומה 9 - 3.75 מיליון שקל (30 אלף שקל למ"ר).
77 מ"ר, 3 חדרים, קומה 15 - 2.4 מיליון שקל (31,168 למ"ר).
80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 11 - 2.74 מיליון שקל (34,187 למ"ר).
100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 3.15 מיליון שקל (31,450 למ"ר).
89 מ"ר, 3 חדרים, קומה 5 - 2.82 מיליון שקל (31,685 למ"ר).
עסקאות של דירות ישנות (שנות ה-60-80) בשכונה:
תשרי 70, 112 מ"ר, 6 חדרים, קומה 1 - 4.65 מיליון שקל (41,517 שקל למ"ר).
שתולים 23, 48 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 1.8 מיליון שקל (37,500 למ"ר).
- 1.שרית 24/11/2024 18:52הגב לתגובה זו30שנה מחכים וסובלים
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
