אמות ברבעון מעורב: ה-NOI עלה ל-269 מיליון שקל, אבל ה-FFO ירד ב-7%
חברת הנדל"ן המניב מציגה עלייה קלה ב-NOI וברווח הנקי, אבל ה-FFO לפי גישת ההנהלה ירד ל-188 מיליון שקל וה-FFO למניה נשחק ב-11%; החברה מאשררת את התחזית השנתית ל-2026
אמות אמות אמות -2.8% מסכמת את הרבעון הראשון של 2026 עם עלייה מתונה בפעילות הנכסים, אבל גם עם חולשה במדד התזרימי. ה-NOI ברבעון הסתכם בכ-269 מיליון שקל, עלייה של כ-2% לעומת כ-264 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הנקי עלה בכ-3% והסתכם בכ-163 מיליון שקל, לעומת כ-159 מיליון שקל ברבעון המקביל. מנגד, ה-FFO לגישת ההנהלה ירד בכ-7% והסתכם בכ-188 מיליון שקל, לעומת כ-202 מיליון שקל ברבעון המקביל. ה-FFO למניה ירד בשיעור חד יותר, של כ-11%, ל-38 אגורות, לעומת 42.9 אגורות ברבעון המקביל.
באמות מסבירים את הירידה ב-FFO בעיקר מעלייה בהוצאות המסים השוטפים, על רקע השפעת המדד השלילי ברבעון. ברבעון הראשון ירד מדד המחירים לצרכן ב-0.1%, בעוד שבתקופה המקבילה ב-2025 עלה המדד ב-0.3%.
אמות מתכננת לממש נכסים ותיקים ולהשביח את הפרוטפוליו. החל מ-2023 ועד למועד פרסום הדוח מימשה החברה נכסים בהיקף כולל של כ-400 מיליון שקל, מהלך שגרע מה-NOI השנתי שלה כ-18 מיליון שקל. לכן, חלק מהשיפור בנכסים הזהים ובחוזי השכירות מתקזז מול מכירת נכסים מניבים, מה שמסביר את הצמיחה המתונה יחסית ב-NOI הכולל.
הרווח מהשכרת נכסים והפעלתם עלה, אבל הרווח התפעולי ירד לכ-250 מיליון שקל, לעומת כ-259 מיליון שקל ברבעון המקביל. הסיבה המרכזית היא שברבעון המקביל נרשמה לאמות תרומה של כ-16.8 מיליון שקל מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, בעוד שברבעון הנוכחי לא נרשמה תרומה דומה. כלומר, גם אם בשורה התחתונה נרשמה עלייה קלה ברווח הנקי, הרווח התפעולי עצמו דווקא נשחק.
- אמות פספסה את התחזית של 2025 ונותנת תחזית חלשה ל-2026
- רבד ואמות יהרסו את בית אגיש ויקימו מגדל משרדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרווח לפני מס עלה לכ-219 מיליון שקל, לעומת כ-200 מיליון שקל ברבעון המקביל, אבל כאן השיפור מגיע בעיקר מסעיפי המימון. ברבעון הנוכחי רשמה החברה הכנסות מימון של כ-7.9 מיליון שקל, לעומת הוצאות מימון נטו של כ-24.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. מנגד, הוצאות הריבית הריאלית עלו לכ-38.4 מיליון שקל, לעומת כ-35.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. במילים אחרות, חלק מהשיפור ברווח לפני מס אינו מגיע מהפעילות התפעולית עצמה, אלא משינויים בסעיפי המימון.
במאזן, סך הנדל"ן להשקעה של אמות, כולל נדל"ן מניב ונדל"ן בהקמה, הסתכם בסוף מרץ בכ-21.7 מיליארד שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עמד על כ-9.78 מיליארד שקל, לעומת כ-9.85 מיליארד שקל בסוף 2025. ההון העצמי למניה עמד על 19.80 שקל, לעומת 19.96 שקל בסוף השנה שעברה. החברה מסבירה כי השינוי בהון נובע מהרווח הכולל בתקופה בקיזוז חלוקת הדיבידנד.
החוב הפיננסי נטו של אמות עמד בסוף הרבעון על כ-9.6 מיליארד שקל, כ-43.6% מסך המאזן. לחברה יתרות מזומנים של כ-100 מיליון שקל ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות בהיקף של כ-1.05 מיליארד שקל. לפי החברה, כל נכסיה אינם משועבדים, למעט נכסים בבעלות עם שותפים, המהווים כ-2% מסך השווי הכולל. שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה, ה-Cap Rate, עומד על 6.30%.
- דלתא גליל בדוח טוב, נסחרת בתמחור נוח - מכפיל 12
- פתיחת בורסה: ירידות בבנקים, דיסקונט בתשואה שלילית מתחילת השנה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אחרי עליות חדות הבורסה נעלה במגמה מעורבת; נייס נחתכה 18%,...
שיעור התפוסה הכולל של אמות עמד בסוף מרץ על 92.2%. בנטרול נכסים שהקמתם הסתיימה וסווגו מנדל"ן בהקמה לנדל"ן מניב בשנת 2025, שיעור התפוסה עומד על 93.4%. זהו נתון שחשוב לקרוא בזהירות: הנתון המנוטרל נראה טוב יותר, אבל שיעור התפוסה הכולל נמוך ממנו ומשקף את ההשפעה של נכסים חדשים שנכנסו לפורטפוליו ועדיין נמצאים בשלבי אכלוס.
אשרור התחזית ל-2026
אמות מאשררת את התחזית השנתית. החברה צופה NOI שנתי בטווח של 1.07-1.1 מיליארד שקל, לעומת NOI של 1.06 מיליארד שקל בשנת 2025. ה-FFO לפי גישת ההנהלה צפוי להסתכם בטווח של 790-810 מיליון שקל, לעומת 804 מיליון שקל בשנת 2025. כלומר, גם לפי התחזית של החברה, ה-FFO השנתי צפוי לנוע סביב רמת השנה שעברה, ולא להציג קפיצה מהותית. ה-FFO למניה צפוי להסתכם בטווח של 160-164 אגורות, לעומת 166.7 אגורות בשנת 2025.
ברבעון הראשון רשמה החברה FFO של 188 מיליון שקל, כך שבקצב שנתי פשוט זה מגיע לכ-752 מיליון שקל, מתחת לטווח התחזית השנתי (790-810). שזה אומר שאמות צריכה להציג רבעונים חזקים יותר בהמשך השנה כדי לעמוד בתחזית. החברה מניחה בתחזית עליית מדד שנתית של כ-2%, בעוד שברבעון הראשון המדד ירד כאמור ב-0.1%. השפעת המדד, לצד אכלוס נכסים חדשים והתקדמות בפרויקטים, תהיה משמעותית להמשך השנה.
נזכיר שאשרור התחזית מגיע אחרי שב-2025 אמות עמדה בתחזית ה-NOI, אבל פספסה את תחזית ה-FFO. ה-NOI השנתי הסתכם בכ-1.06 מיליארד שקל, בתוך הטווח שסיפקה החברה, שעמד על 1.05-1.07 מיליארד שקל. מנגד, ה-FFO לפי גישת ההנהלה הסתכם בכ-804 מיליון שקל, מתחת לטווח התחזית המקורית שעמד על 810-830 מיליון שקל - אמות פספסה את התחזית של 2025 ונותנת תחזית חלשה ל-2026
בחברה ממשיכים להצביע על צבר הפרויקטים כמנוע הצמיחה המרכזי לשנים הקרובות. לאמות 3 פרויקטים בהקמה שחלק החברה בהם הוא כ-168 אלף מ"ר, בהם 2ToHa, מתחם הלח"י בבני ברק ומתחם K בירושלים. היקף ההשקעה הצפוי בפרויקטים אלה עומד על כ-3.2 מיליארד שקל, כאשר עד כה הושקעו בהם כ-1.8 מיליארד שקל. בנוסף, לחברה חמישה פרויקטים נוספים בייזום, שחלק החברה בהם הוא כ-440 אלף מ"ר, ובהם הושקעו עד כה כמיליארד שקל.
מנכ"ל אמות, שמעון אבודרהם, אמר כי החברה ממשיכה לקדם את התוכנית האסטרטגית ארוכת הטווח שלה, וכי צבר הפרויקטים בהקמה צפוי להסתיים עד סוף 2029. לדבריו, "ברבעון זה אנו ממשיכים בקידום התוכנית האסטרטגית ארוכת הטווח של החברה. צבר הפרויקטים הנמצא כיום בהקמה צפוי להסתיים עד סוף שנת 2029, ואנו מעריכים כי עם השלמת תהליכי האכלוס, ה NOI של החברה צפוי לעלות בהדרגה לרמה של כ 1.4 מיליארד ש"ח, באופן שישקף את עוצמתה והתרחבותה של אמות. בתחום המשרדים, עם כניסת הפסקת האש לתוקף, חזר השוק לפעילות מלאה. בתל אביב חזרנו לחתום על עסקאות חדשות, בעוד שבמעגלים השני והשלישי לעיר אנו מזהים התעניינות גוברת, אשר להערכתנו תבשיל בקרוב לעסקאות בפועל. אנו מאמינים כי בטווח הארוך נכסים איכותיים הממוקמים בסמיכות למערכות הסעת המונים, ימשיכו ליהנות מביקושים, צמיחה ושיעורי תפוסה גבוהים. בהתאם לכך, אמות ממשיכה להעמיק את אחיזתה במע״ר השלום בתל אביב, אשר ביסס את מעמדו כמרכז העסקים של ישראל. היקף הזכויות הכולל במע״ר, בנוי ועתידי, עומד על כ 640 אלף מ״ר, מתוכם כ 400 אלף מ״ר בבעלות ישירה. מגדל ToHa2 צפוי להיפתח בתחילת שנת 2027 כמתוכנן, ונכון להיום נחתמו חוזים על כ 45% מהשטחים לשיווק, כאשר על יתרת השטחים מתנהלים משאים ומתנים בהיקפים משמעותיים. תחום הלוגיסטיקה מהווה רגל יציבה בפעילות החברה, עם פורטפוליו משמעותי בשווי של כ 5.2 מיליארד ש"ח, שאנו ממשיכים לפתח ולהרחיב. אמות פועלת להשבחת פורטפוליו הנכסים והקרקעות בייעוד תעשייה ולוגיסטיקה, בהיקף של למעלה מאלף דונם, תוך התאמתם לשימושים נוספים - בהם תחום האנרגיה. האיתנות הפיננסית של החברה וגמישותה הגבוהה מאפשרות לה להמשיך ולנצל הזדמנויות לצמיחה משמעותית גם בשנים הבאות."
החברה הכריזה על חלוקת דיבידנד לרבעון השני של 2026 בסך של כ-133 מיליון שקל, שהם 27 אגורות למניה, שישולם בחודש יוני. בכוונת החברה לחלק בשנת 2026 דיבידנד שנתי מינימלי של 108 אגורות למניה, בארבעה תשלומים רבעוניים, בכפוף להחלטות הדירקטוריון.
