חברת BVI נוספת בדרך להסדר חוב - GFI רוצה לדחות תשלומים

עוד חברת BVI שגייסה חוב בתל אביב מתקרבת להסדר עם בעלי האג"ח. GFI ריל אסטייט דיווחה כי קיים חשש שלא יעמדו לרשותה האמצעים הדרושים לפירעון מלוא הקרן והריבית של אג"ח ה' ב-1 בדצמבר 2026. החברה מתכוונת לפנות לנאמן ולמחזיקים ולבקש שינוי בתנאי הסדרה, ובראשו דחיית מחצית מהקרן בשלוש שנים.

יתרת הקרן של אג"ח ה' עומדת על 170 מיליון שקל. הסדרה הונפקה בינואר 2024 בהיקף של 145 מיליון שקל ובהמשך הורחבה, והיא נושאת ריבית שנתית של 8.75%. לצד הקרן והריבית השוטפת, המחזיקים זכאים לרכיב ריבית נוסף בשיעור של 15% מיתרת הקרן. לפי היתרה הנוכחית, מדובר בכ-25.5 מיליון שקל.

התזרים החזוי שפרסמה החברה ברבעון הראשון כלל יציאה של כ-67.4 מיליון דולר בגין הסדרה עד סוף 2026, סכום ששיקף באותה עת יותר מ-200 מיליון שקל וכלל את הקרן ורכיבי הריבית. באותה תחזית העריכה GFI כי תמחזר את החוב במלואו. פחות משלושה חודשים חלפו, וכעת היא מבקשת לפתוח מחדש את תנאי האג"ח.

85 מיליון שקל בדצמבר, היתרה בעוד שלוש שנים

המתווה הראשוני מבוסס על השגת מימון חדש למלון סביל נומאד במנהטן. עם השלמת העסקה יקבלו בעלי האג"ח 50% מהקרן במועד המקורי, כלומר 85 מיליון שקל. יתרת הקרן תידחה ל-1 בדצמבר 2029, ובמהלך תקופת ההארכה תשולם ריבית חצי שנתית בשיעור של 9%. גם רכיב הריבית הנוספת, בשיעור של 15%, יעבור למועד הפירעון הסופי.

מבחינה כלכלית, זהו הסדר חוב גם כאשר הקרן הנומינלית נשמרת. המחזיקים מתבקשים להמתין שלוש שנים לקבלת 85 מיליון שקל, בתמורה לתוספת של 0.25% לריבית השנתית. הקרן שתידחה תיפרע בתשלום אחד בסוף 2029, ולחברה תעמוד אפשרות לבצע פדיון מוקדם מלא במהלך התקופה.

מבנה הבטוחות צפוי להשתנות אף הוא. השעבוד הקיים הקשור למלון סביל יוכפף למימון החדש, שיעניק למממן קדימות. בתמורה יקבלו בעלי האג"ח שעבוד על הזכויות ההוניות של GFI במלון ביקמן.

מדובר במלון יוקרה הכולל 287 חדרים במנהטן, ששוויו הוערך בעבר בכ-310 מיליון דולר. על הנכס רובץ מימון של כ-195 מיליון דולר. השווי הכלכלי של הבטוחה עבור המחזיקים תלוי בשיעור ההחזקה של GFI, בזכויות השותפים ובסדר הקדימויות בין נותני האשראי.

גירעון של 224 מיליון דולר בהון החוזר

הקושי התפתח לאורך תקופה. בסוף מרץ החזיקה GFI מזומנים בהיקף של 13.2 מיליון דולר, מתוכם 8.6 מיליון דולר בחברות המלונאיות. הכספים שימשו את פעילות הנכסים והאפשרות להעבירם לחברה האם הייתה מוגבלת.

מול נכסים שוטפים של 34.5 מיליון דולר ניצבו התחייבויות שוטפות של 258.6 מיליון דולר, כך שהגירעון בהון החוזר הגיע לכ-224 מיליון דולר. התזרים מפעילות שוטפת היה שלילי בהיקף של 4.9 מיליון דולר ברבעון, וההפסד הסתכם ב-20.7 מיליון דולר.

• מחברה מבטיחה לקריסה מהדהדת: כך התרסקה גאוזי, יצרנית הזכוכית החכמה
• חוב ארנונה לעירייה: פריסה, הנחה והתיישנות לאחר 7 שנים

GFI תכננה לגייס כ-84 מיליון דולר באמצעות מימון מועדף או הלוואת מזנין למלון סביל, בכפוף לחוב בכיר של עד 136 מיליון דולר. התנאים שנדונו שיקפו עלות גבוהה: ריבית סופר בתוספת 10%, עם רצפה של 3%, כלומר ריבית שנתית של 13% לפחות. השלמת העסקה תוכננה לסוף אוקטובר, כחודש לפני מועד פירעון האג"ח. כעת מתברר שגם מימון יקר כזה עשוי להספיק לתשלום מחצית מהקרן.

אג"ח ה' נסגרה טרם פרסום ההודעה בשער של כ-95 אגורות, מול ערך מתואם של יותר מ-107 אגורות. אג"ח ו' נסחרה סביב 71 אגורות ובתשואה של כ-24%, נתון שמראה כי החשש כבר התרחב גם לחוב הארוך. דירוג החברה עומד על +BBB עם תחזית שלילית.

האירוע מגיע בהמשך לקריסת האג"ח של סימד ל-29 אגורות ולכשלים שנחשפו בקוהאן ולפגיעה בגופים המוסדיים. המכנה המשותף נמצא במבנה ה-BVI ובגיוס החוב בישראל, בעוד נסיבות ההסתבכות שונות: בסימד בעלי השליטה משכו כ-100 מיליון שקל והחברה הגיעה להליכי חדלות פירעון, בקוהאן התגלו שימושים בכספי הנפקה לטובת נכסים מחוץ לחברה, ואילו ב-GFI מדובר בפער בין מועד פירעון האג"ח לבין המזומן הזמין מנכסים ממונפים. המתווה עדיין כפוף להסכמת הנאמן והמחזיקים, וגם תשלום 85 מיליון השקלים בדצמבר תלוי בהשלמת המימון. המקרה מצטרף לסיבות שבגינן רשות ניירות ערך מהדקת את הפיקוח על גיוסי חברות נדל"ן זרות, וממחיש כיצד נכסים בשווי מאות מיליוני דולרים עשויים להתקיים לצד מחסור במזומן לפירעון חוב קרוב.