כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה ביבנה? 20 אלף נטו לזוג כבר לא יספיקו
יבנה הייתה במשך שנים האלטרנטיבה הזולה לרחובות ולראשון לציון. זה כבר לא המצב. לפי נתוני רשות המסים, החציון לדירה בעיר ברבעון הראשון של 2026 עמד על כ-2.47 מיליון שקל, לעומת 2.06 מיליון בממוצע הארצי, והמחירים עלו בשנה האחרונה בכ-5%. דירת 3 חדרים נמכרת בחציון שנתי של כ-1.97 מיליון, דירת 4 חדרים בכ-2.3 מיליון ודירת 5 חדרים בכ-2.88 מיליון. דירה טובה, עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה 2.4 עד 2.7 מיליון שקל, ובפרויקטים חדשים כבר משלמים 30 עד 32 אלף שקל למטר.
מה זה עושה להחזר החודשי? אנחנו מחשבים לפי אותן הנחות לכל הערים שבדקנו: 30% הון עצמי, ומשכנתא על השאר ל-25 שנה בריבית ממוצעת של 4.7%, בערך הריבית השקלית הממוצעת על משכנתאות היום. על דירה של 2.4 עד 2.7 מיליון שקל ההחזר יוצא 9.5 עד 10.7 אלף שקל בחודש.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתא לוקחת 40% מההכנסה נטו, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, משק הבית צריך 23.8 עד 26.8 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 27.2 עד 30.6 אלף, ומי שרוצה להישאר סביב 30% צריך 31.8 עד 35.7 אלף. זה יותר ממה שנדרש היום באשדוד.
ומה עם פחות? בשכונות הוותיקות עוד אפשר. בנאות בן גוריון נמכרה ביולי דירת 4 חדרים של 82 מ"ר ב-1.725 מיליון שקל. על דירה כזאת ההון העצמי יורד ל-520 אלף שקל, ההחזר לכ-6,850 שקל, וההכנסה הנדרשת לכ-19.5 אלף נטו. בנאות בגין מוצעת דירת 4 חדרים ב-1.99 מיליון.
ההון העצמי: 600 עד 810 אלף שקל
ויש את ההון העצמי. על דירה של 2.4 מיליון צריך להביא 720 אלף שקל, ועל 2.7 מיליון 810 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר עד 75% מימון, ואז אפשר להסתפק ב-600 עד 675 אלף שקל, אבל ההחזר החודשי עולה ב-680 עד 770 שקל נוספים. ובכל מקרה צריך להוסיף עורך דין, מתווך, ובחלק מהמקרים גם מס רכישה.
ומי שמגיע עם הון עצמי גדול, מעזרה של ההורים, מירושה או מחסכונות של שנים, יכול להסתפק בהכנסה נמוכה יותר. כל שקל נוסף בהון העצמי הוא שקל פחות במשכנתא, ולכן גם ההחזר החודשי יורד. על דירה של 2.55 מיליון שקל, מי שמביא חצי מהמחיר, כ-1.28 מיליון, לוקח משכנתא באותו גודל ומשלם כ-7,200 שקל בחודש, במקום כ-10,100 שקל עם 30% הון עצמי. ההכנסה הנדרשת יורדת בהתאם לכ-20.7 אלף נטו, במקום 29 אלף.
רוצים לבדוק עיר אחרת, או לשחק עם ההון העצמי והריבית? המחשבון הבא מראה כמה צריך להרוויח כדי לגור בכל אחת מיותר מ-60 ערים:
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון - כמה צריך להרוויח כדי לגור בעיר
| שדה | ברירת מחדל | טווח והסבר |
|---|---|---|
| העיר | תל אביב | שדה טקסט עם השלמה אוטומטית. ברשימה יותר מ-60 ערים. אם העיר לא נמצאה מופיעה ההודעה: העיר לא נמצאה ברשימה, נסו עיר קרובה, או הזינו מחיר דירה ידנית |
| מחיר הדירה | 4,750,000 ש"ח | 500,000 עד 8,000,000 ש"ח, בקפיצות של 50,000, וגם כסכום מדויק בשדה מספר. המחיר שמופיע הוא הערכה לדירת 4 חדרים טובה בעיר |
| הון עצמי | 30% | 20% עד 70%. בדירה יחידה הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר 25% הון עצמי לפחות. בדירה שנייה ומעלה צריך 50% |
| שנים | 25 | 10 עד 30 שנה |
| ריבית ממוצעת | 3.2% | 2.0% עד 6.0%, בקפיצות של 0.1 |
| תוצאה | ערך בברירת המחדל (תל אביב) |
|---|---|
| הכנסה נטו נדרשת למשק בית, כשההחזר תופס 35% מההכנסה | 46,000 ש"ח בחודש |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 40% מההכנסה | 40,300 ש"ח |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 30% מההכנסה | 53,700 ש"ח |
| הון עצמי שצריך להביא (30%) | 1,425,000 ש"ח |
| סכום המשכנתא | 3,325,000 ש"ח |
| החזר חודשי משוער | 16,120 ש"ח |
| סך התשלומים לבנק לאורך המשכנתא | 4,835,000 ש"ח |
| מחיר דירה | הון עצמי | שנים | ריבית | הון עצמי בש"ח | משכנתא | החזר חודשי | סך תשלומים | הכנסה ב-35% | הכנסה ב-40% | הכנסה ב-30% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 30% | 25 | 3.2% | 900,000 | 2,100,000 | 10,180 | 3,053,000 | 29,100 | 25,400 | 33,900 |
| 2,000,000 | 25% | 30 | 4.0% | 500,000 | 1,500,000 | 7,160 | 2,578,000 | 20,500 | 17,900 | 23,900 |
| 1,500,000 | 50% | 20 | 5.0% | 750,000 | 750,000 | 4,950 | 1,188,000 | 14,100 | 12,400 | 16,500 |
עמוד 2: השוואה בין שבע ערים מהסדרה
| עיר | מחיר דירה טובה, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו (35%), ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | 16,120 | 46,000 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 10,520 | 30,100 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 9,500 | 27,100 |
| בת ים | 2,700,000 | 9,160 | 26,200 |
| חולון | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| נתניה | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| חריש | 1,400,000 | 4,750 | 13,600 |
עמוד 3: כל הערים ברשימה (63 ערים)
| עיר | מחיר דירה, ש"ח | שכירות חודשית, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו נדרשת, ש"ח |
|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 2,450,000 | 6,800 | 8,310 | 23,700 |
| אשדוד | 2,250,000 | 6,500 | 7,630 | 21,800 |
| אשקלון | 1,700,000 | 5,500 | 5,770 | 16,500 |
| באר יעקב | 2,550,000 | אין נתון | 8,650 | 24,700 |
| באר שבע | 1,400,000 | 4,700 | 4,750 | 13,600 |
| בית שמש | 1,550,000 | 6,800 | 5,260 | 15,000 |
| ביתר עילית | 2,200,000 | 6,300 | 7,460 | 21,300 |
| בני ברק | 2,850,000 | 6,600 | 9,670 | 27,600 |
| בנימינה | 2,050,000 | 6,600 | 6,960 | 19,900 |
| בת ים | 2,700,000 | 6,300 | 9,160 | 26,200 |
| גבעת שמואל | 2,950,000 | 8,600 | 10,010 | 28,600 |
| גבעתיים | 4,150,000 | 9,400 | 14,080 | 40,200 |
| גדרה | 2,450,000 | 5,600 | 8,310 | 23,700 |
| גן יבנה | 2,100,000 | 5,900 | 7,120 | 20,400 |
| גני תקווה | 2,350,000 | אין נתון | 7,970 | 22,800 |
| דימונה | 1,000,000 | 3,900 | 3,390 | 9,700 |
| הוד השרון | 3,100,000 | 7,400 | 10,520 | 30,100 |
| הרצליה | 3,900,000 | 8,500 | 13,230 | 37,800 |
| זכרון יעקב | 2,000,000 | 6,200 | 6,790 | 19,400 |
| חדרה | 1,750,000 | 5,500 | 5,940 | 17,000 |
| חולון | 2,600,000 | 7,100 | 8,820 | 25,200 |
| חיפה | 1,800,000 | 5,000 | 6,110 | 17,400 |
| חריש | 1,400,000 | 5,600 | 4,750 | 13,600 |
| טבריה | 1,250,000 | 4,200 | 4,240 | 12,100 |
| טירת כרמל | 1,700,000 | 4,800 | 5,770 | 16,500 |
| יבנה | 2,100,000 | 6,000 | 7,120 | 20,400 |
| יהוד-מונוסון | 2,600,000 | 7,700 | 8,820 | 25,200 |
| ירושלים | 3,600,000 | 8,100 | 12,210 | 34,900 |
| כפר יונה | 2,100,000 | 6,500 | 7,120 | 20,400 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 7,000 | 10,520 | 30,100 |
| כרמיאל | 1,600,000 | 4,500 | 5,430 | 15,500 |
| לוד | 1,800,000 | 5,100 | 6,110 | 17,400 |
| מגדל העמק | 1,350,000 | 4,200 | 4,580 | 13,100 |
| מודיעין | 3,000,000 | 8,200 | 10,180 | 29,100 |
| מודיעין עילית | 1,650,000 | 5,900 | 5,600 | 16,000 |
| מזכרת בתיה | 2,450,000 | אין נתון | 8,310 | 23,700 |
| נהריה | 1,400,000 | 4,900 | 4,750 | 13,600 |
| נוף הגליל | 1,350,000 | 4,600 | 4,580 | 13,100 |
| נצרת | 1,050,000 | 4,300 | 3,560 | 10,200 |
| נתיבות | 1,350,000 | 4,300 | 4,580 | 13,100 |
| נתניה | 2,600,000 | 6,900 | 8,820 | 25,200 |
| עכו | 950,000 | 4,600 | 3,220 | 9,200 |
| עפולה | 1,300,000 | 4,400 | 4,410 | 12,600 |
| ערד | 900,000 | 3,500 | 3,050 | 8,700 |
| פרדס חנה-כרכור | 2,050,000 | 5,600 | 6,960 | 19,900 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 7,100 | 9,500 | 27,100 |
| קריית אונו | 3,000,000 | אין נתון | 10,180 | 29,100 |
| קריית אתא | 1,550,000 | 4,800 | 5,260 | 15,000 |
| קריית ביאליק | 1,650,000 | 4,800 | 5,600 | 16,000 |
| קריית גת | 1,550,000 | 5,000 | 5,260 | 15,000 |
| קריית מוצקין | 1,750,000 | 4,700 | 5,940 | 17,000 |
| קריית מלאכי | 1,500,000 | 4,300 | 5,090 | 14,500 |
| קריית שמונה | 1,300,000 | 3,900 | 4,410 | 12,600 |
| ראש העין | 1,800,000 | 6,700 | 6,110 | 17,400 |
| ראשון לציון | 2,450,000 | 6,500 | 8,310 | 23,700 |
| רחובות | 2,150,000 | 7,000 | 7,290 | 20,800 |
| רמלה | 1,550,000 | 4,900 | 5,260 | 15,000 |
| רמת גן | 3,350,000 | 7,900 | 11,370 | 32,500 |
| רמת השרון | 3,500,000 | 9,000 | 11,870 | 33,900 |
| רעננה | 2,850,000 | 8,200 | 9,670 | 27,600 |
| שדרות | 1,200,000 | 4,400 | 4,070 | 11,600 |
| שוהם | 2,650,000 | 8,000 | 8,990 | 25,700 |
| תל אביב | 4,750,000 | 12,000 | 16,120 | 46,000 |
| העיר היקרה | מחיר, ש"ח | העיר הזולה | מחיר, ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | ערד | 900,000 |
| גבעתיים | 4,150,000 | עכו | 950,000 |
| הרצליה | 3,900,000 | דימונה | 1,000,000 |
| ירושלים | 3,600,000 | נצרת | 1,050,000 |
| רמת השרון | 3,500,000 | שדרות | 1,200,000 |
הנחות והסתייגויות
השוק ביבנה: הרבה היצע בדרך
מה שיקבע את המחירים ביבנה בשנים הקרובות הוא ההיצע. בדרום העיר מתוכננת שכונה חדשה של כ-12,500 יחידות דיור, ובמכרז הראשון לדיור להשכרה בה זכתה ריסדור ב-104 יחידות, מתוכן 76 להשכרה ארוכת טווח ל-15 שנה. במתחם האלון אושרה בינואר תוכנית פינוי-בינוי לכ-800 דירות חדשות. כתבנו כאן על מה שקורה בשוק של יבנה מעבר לדירה בהנחה.
השכונות החדשות כבר הראו מה קורה כשההיצע גדל. בנאות שמיר המחירים ירדו בכ-5% עד 6% בין תחילת 2024 לאביב 2025, והיום דירת 4 חדרים חוזרת לנוע סביב 2.4 עד 2.6 מיליון שקל. קונה שמתמקח מול כמה קבלנים באותה שכונה נמצא בעמדה טובה יותר ממי שקונה יד שנייה בבניין מבוקש.
- נאות שמיר ביבנה: 2.6 מיליון שקל לארבעה חדרים - וההיצע ממשיך לגדול
- לא רק דירה בהנחה: מה קורה בשוק של יבנה?
ואיפה זה עומד מול ערים אחרות? בחולון דירה טובה עולה 2.4 עד 2.8 מיליון שקל, בפתח תקווה 2.6 עד 3 מיליון, ובתל אביב כמעט פי שניים. יבנה כבר נמצאת באותה ליגה של ערי גוש דן.
עסקאות שנסגרו בקיץ
- דירת 4 חדרים ברחוב נעמי שמר 18 (נאות שמיר), 106 מ"ר, קומה 13 - נמכרה ביולי ב-2.61 מיליון שקל (24,600 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב התורן 7, 110 מ"ר, קומה 3 - נמכרה באוגוסט ב-2.35 מיליון שקל (21,400 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הסירה 3, 103 מ"ר, קומה 6 - נמכרה ביולי ב-2.3 מיליון שקל (22,300 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים ברחוב רחל המשוררת 10, 82 מ"ר, קומה 13 - נמכרה ביולי ב-2.3 מיליון שקל (28,000 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הצבעוני 9, 84 מ"ר, קומה 2 - נמכרה באוגוסט ב-1.82 מיליון שקל (21,700 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הדרור 38 (נאות בן גוריון), 82 מ"ר, קומה 2 - נמכרה ביולי ב-1.725 מיליון שקל (21,000 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירת 5 חדרים ברחוב המשוט 9 (נאות רבין), 122 מ"ר, קומה 12 - מבקשים 3.17 מיליון שקל (26,000 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הנחשול (נאות רבין), 101 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 2.49 מיליון שקל (24,700 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים חדשה ברחוב הגלבוע (נאות שז"ר), 116 מ"ר, קומה 1 - מבקשים 2.5 מיליון שקל (21,600 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב האמוראים (נאות בגין), 100 מ"ר, קומה 5 - מבקשים 1.99 מיליון שקל (19,900 שקל למ"ר)
- 1.אנונימי 25/09/2026 19:56הגב לתגובה זומצב לקנות דירה בארץ הכי טוב זה חול
