נאות שמיר ביבנה: 2.6 מיליון שקל לארבעה חדרים - וההיצע ממשיך לגדול

שכונת נאות שמיר בדרום יבנה מציגה כיום מצב מוכר משכונות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן: הדירות הראשונות נמכרו לזוכים בהנחות גדולות, המחירים עלו בחדות לאורך השנים, וכעת, עם סיום מגבלות המכירה על חלק מהנכסים, יותר דירות יכולות להגיע לשוק החופשי. המשמעות אינה שכל הדירות מוצעות למכירה בבת אחת, אלא שבכל פעם שמסתיימת תקופת החסימה על קבוצה נוספת של דירות, גדל מספר בעלי הנכסים שרשאים למכור. כך נוצר בהדרגה היצע נוסף, שמעניק לרוכשים יותר אפשרויות ומקשה על המוכרים להתעקש על המחירים שנרשמו בתקופת השיא.

חלק גדול בשכונה - ממחיר למשתכן

השכונה משתרעת על כ-1,600 דונם ומתוכננת לכלול כ-2,300 דירות. רוב גדול מהן, כ-1,980 דירות, שווק במסגרת מחיר למשתכן. זהו נתון מרכזי להבנת השוק בנאות שמיר: חלק גדול מבעלי הדירות לא רכשו אותן במחירי השוק הנוכחיים, אלא במחיר מסובסד ונמוך משמעותית. כאשר שיווק הדירות בשכונה החל, ניתן היה לרכוש בה דירות בסכומים הקרובים למיליון שקל. כיום, פחות מעשור לאחר מכן, דירות דומות נמכרות ביותר מפי שניים. כלומר תשואה של 100%.

הרווח הגדול שנצבר על הנייר מעניק לחלק מהמוכרים מרחב תמרון. גם אם הם מתפשרים במשא ומתן ומפחיתים עשרות ואף מאות אלפי שקלים מהמחיר שביקשו בתחילה, הם עדיין יכולים לסיים את העסקה ברווח משמעותי ביחס למחיר הרכישה המקורי. העסקאות האחרונות בשכונה מראות כי דירת ארבעה חדרים בנאות שמיר עולה כיום כ- 2.4-2.58 מיליון שקל, בהתאם לשטח, לקומה ולמאפייני הנכס. 

בתחילת אפריל נמכרה ברחוב נעמי שמר 8 דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, בקומה הרביעית מתוך שמונה, תמורת 2.58 מיליון שקל. מדובר במחיר של מעט יותר מ-26 אלף שקל למ"ר, אבל חשוב להיזהר מלהציג אותו כמחיר המייצג את כל השכונה. דירות קטנות נוטות להימכר במחיר גבוה יותר למ״ר, ולכן עסקה בודדת אינה מלמדת שכל הדירות בנאות שמיר כבר חצו את הרף הזה.

הדבר ניכר בעסקה נוספת ברחוב דליה רביקוביץ 1, שבה נמכרה דירת ארבעה חדרים גדולה בהרבה, בשטח של 130 מ"ר ובקומה הרביעית, תמורת 2.4 מיליון שקל. במקרה הזה המחיר עמד על כ-18.5 אלף שקל למ"ר. הפער הגדול במחיר למ"ר בין שתי דירות בעלות אותו מספר חדרים נובע בין היתר מהבדלי השטח, אך עשוי להיות מושפע גם מהבניין, מהקומה, מכיווני האוויר, מהחניה, מהמרפסת וממצב הדירה. לכן, מי שמבקש להבין את המחיר בשכונה צריך לבחון את המחיר הכולל ואת מאפייני הנכס, ולא להסתפק במחיר ממוצע למ״ר.

עסקאות נדל״ן נוספות בשכונה

במאי נמכרה ברחוב נעמי שמר 2 דירת חמישה חדרים בשטח של כ-130 מ״ר ובקומה הרביעית תמורת 2.7 מיליון שקל. גם בדירות הקטנות יותר נרשמו מחירים גבוהים: דירת שלושה חדרים בשטח של 76 מ"ר ברחוב עוזי חיטמן 3, בקומה הרביעית מתוך 11, נמכרה בסוף אפריל תמורת 2.03 מיליון שקל, שהם כ-26.7 אלף שקל למ"ר. ברחוב נעמי שמר 18 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח של 82 מ״ר ובקומה העשירית מתוך 17 תמורת 2.15 מיליון שקל. בקצה העליון של השוק נמכרה ברחוב דבורה עומר 14 דירת חמישה חדרים גדולה, בשטח של 160 מ״ר, תמורת 3.95 מיליון שקל.

העסקאות האלה ממחישות את טווח המחירים הרחב בתוך השכונה, אבל התמונה החשובה יותר נמצאת בפער שבין עסקאות שנסגרו לבין המחירים שמבקשים בעלי דירות אחרות. דירת חמישה חדרים בשטח של 147 מ"ר בשדרות הרצל מוצעת בכ-3 מיליון שקל, וברחוב רחל המשוררת מבקשים כ-2.885 מיליון שקל עבור דירת חמישה חדרים בשטח של 141 מ"ר. ברחוב דליה רביקוביץ מוצעת דירת חמישה חדרים בשטח של 142 מ"ר בכ־3 מיליון שקל, ואילו עבור דירת שישה חדרים בשטח של 178 מ"ר ברחוב נעמי שמר מבקשים כ-3.3 מיליון שקל.

אין בהשוואה הזאת כדי לקבוע מה יהיה המחיר הסופי של כל אחת מהדירות, משום שהנכסים אינם זהים. עם זאת, כאשר דירת חמישה חדרים בשטח של 130 מ״ר נמכרת ב-2.7 מיליון שקל, ובמקביל דירות גדולות יותר מוצעות סביב 2.9-3.3 מיליון שקל, ברור שלקונים יש בסיס למשא ומתן. מחיר הפרסום הוא נקודת הפתיחה של המוכר, אבל הוא אינו בהכרח המחיר שבו תיסגר העסקה. ככל שההיצע מתרחב, הקונים יכולים להשוות בין יותר נכסים, לבדוק כמה זמן כל דירה נמצאת בשוק ולוותר על נכס שמחירו גבוה מדי.

היצע הדירות גדל

גם כאן לא נכון להסתמך על ספירה רגעית של מודעות כדי לקבוע כמה דירות עומדות למכירה. לא כל הנכסים מפורסמים באותו מקום, חלקם משווקים באמצעות מתווכים או בדרכים אחרות, ויש דירות שנכנסות ויוצאות מהשוק. בנוסף, בנאות שמיר קיים תהליך מתמשך שבו בעלי דירות נוספים מקבלים אפשרות חוקית למכור לאחר שחלפה תקופת החסימה שחלה על דירות שנרכשו בתוכנית הממשלתית. המספר המדויק משתנה, אבל המגמה ברורה: בסיס המוכרים הפוטנציאלי ממשיך להתרחב.

• לא רק דירה בהנחה: מה קורה בשוק של יבנה?

נאות שמיר עצמה תוכננה כשכונה חדשה למשפחות, עם בנייה גבוהה יחסית ומגדלים בני תשע עד 20 קומות. לצד המגורים תוכננו בתי ספר, גני ילדים, מרכז קהילתי, בתי כנסת ושטחים ירוקים. בשכונה פועלים מוסדות חינוך, והמרחב הציבורי כולל מדשאות, מתקני כושר, מסלול נינג'ה, בריכה אקולוגית ושבילי הליכה ורכיבה. התושבים הם בעיקר משפחות צעירות, ובהן זוכי מחיר למשתכן לצד רוכשים שהגיעו בשנים מאוחרות יותר מהשוק החופשי.

מנגד, הצפיפות גבוהה וחלק מהשירותים המסחריים עדיין נמצאים בתהליכי פיתוח. המרכז המסחרי המתוכנן אמור לכלול מסחר, שירותים, מרפאות ומשרדים, אך עד להשלמת כלל השירותים תושבים נדרשים להסתמך גם על מרכזי הקניות הוותיקים של יבנה. בשעות העומס מורגשת גם התלות בצירי היציאה מהעיר, בעיקר בקרב תושבים שעובדים מחוץ ליבנה.

תחנת הרכבת יבנה מערב נמצאת במרחק נסיעה קצר מהשכונה, והנסיעה ממנה לתל אביב אורכת פחות מחצי שעה ברכבת ישירה, בהתאם לשירות ולתחנה המבוקשת. הגישה ברכב מתבצעת בעיקר באמצעות כביש 4, אך בשעות הבוקר והערב עומסי התנועה עלולים להאריך משמעותית את זמן הנסיעה. הקרבה לראשון לציון, רחובות, אשדוד וגוש דן היא אחד היתרונות של השכונה, אבל ככל שמחירי הדירות בנאות שמיר עולים, הפער בינה לבין חלק מהערים הקרובות מצטמצם.