האגמים באשקלון: המחירים ירדו 3% בשנה, ומספר העסקאות זינק ביותר מ-50%

ב-12 החודשים האחרונים נסגרו בשכונת האגמים שבדרום אשקלון כ-156 עסקאות ברחובות השכונה, לעומת כ-99 בשנה שקדמה לה. הקפיצה בכמות לא הביאה איתה עלייה במחיר. הממוצע לעסקה ירד מכ-1.79 מיליון שקל לכ-1.73 מיליון, והמחיר הממוצע למ״ר ירד מכ-17,700 שקל לכ-17,000 שקל.

האגמים היא שכונה צעירה, האכלוס שלה החל ב-2015, ובסיום הבנייה היא אמורה למנות כ-3,100 דירות. עד היום נבנו בה כ-1,000 דירות, רובן בבנייני מגורים שמגיעים עד 13 קומות, וחלק קטן בצמודי קרקע. תמהיל הדירות מוטה לדירות 4 ו-5 חדרים, מה שהופך אותה לשכונה של משפחות. הרחובות בנויים כרשת שדרות רחבות, והכניסה המרכזית אליה היא ממזרח, דרך שדרות יצחק רבין.

המחירים ירדו, כמות העסקאות עלתה

מתחילת השנה נסגרו בשכונה כ-88 עסקאות ברחובות שנכללים בגבולותיה. דירת 4 חדרים נמכרה בממוצע בכ-1.65 מיליון שקל, דירת 5 חדרים בכ-1.98 מיליון ודירת 3 חדרים בכ-1.48 מיליון.

הדירה הטיפוסית באגמים היא 4 חדרים בשטח 95 עד 115 מ"ר בבניין מהעשור האחרון, וכשעשרות דירות כאלה עומדות למכירה בו זמנית הכוח עובר לקונה, בעיקר כוח המיקוח. דירות 5 החדרים ירדו יותר מדירות 4 החדרים, וזה ההיפוך הרגיל של תקופות שבהן הרוכשים מקצצים בתקציב. המגמה הזו נרשמת גם בשכונות אחרות באשקלון, כך שאין כאן סיפור שכונתי בלבד.

הפערים בין הרחובות בשכונה קטנים, אבל הם קיימים. בעמק חפר נסגרו העסקאות בשנה האחרונה סביב 17,700 שקל למ״ר, בבקעת רימון ובעמק יזרעאל סביב 17,600, בעמק האלה סביב 17,100, ובמפל התנור סביב 16,600. ההפרש בין הרחוב היקר לזול עומד על כ-6%, שהם כ-100 אלף שקל בדירה ממוצעת. עמק יזרעאל הוא גם הרחוב הסואן ביותר בשכונה מבחינת מסחר בדירות, עם כרבע מכלל העסקאות שנרשמו בה בשנה האחרונה.

ריכוז נוסף נמצא בתמהיל עצמו: מתוך כ-156 העסקאות בשנה האחרונה, כ-113 היו דירות 4 חדרים, כ-33 דירות 5 חדרים ורק תשע דירות 3 חדרים.

הבנייה באזור לא נעצרה, ומזרחית לשכונה נמשך פיתוח של אלפי דירות נוספות שמגיעות לשוק בשנים הקרובות. כל דירה חדשה שנמסרת שם מתחרה בדירת יד שנייה באגמים, לרוב עם מפרט חדש יותר ולעיתים עם תנאי תשלום נוחים מהיזם. במקביל נרשמו איחורים במסירת דירות חדשות בעיר, שהובילו רוכשים לשקול דירות מאוכלסות במקום להמתין.

מה מזיז את השוק בשכונה כעת

מדרום לשכונה מתוכנן פארק אקו ספורט בהיקף של כ-160 דונם, שבמרכזו אגם מלאכותי. בתוך השכונה כבר פועלים בתי ספר יסודיים חדשים ובריכה עירונית, אבל מוקדי המסחר, התחבורה הציבורית והפארקים נבנים בהדרגה, בקצב שמפגר אחרי קצב האכלוס. תושבים שעברו לשם בשנים האחרונות מכירים את הפער בין התוכניות למה שקיים בפועל בשטח, ובחלק מהמקרים הפער הזה נמשך שנים. מצד שני, כשמוסד או פארק כן נפתחים, ההשפעה על הרחובות הסמוכים מיידית, וזה אחד המקומות שבהם כדאי לקונה לבדוק בדיוק לאיזה חלק של השכונה הוא נכנס ומה כבר עומד שם היום.

מצד ההשקעה, שכר דירה לדירה בשכונה נע סביב 5,000 שקל בחודש. מול מחיר קנייה ממוצע של כ-1.73 מיליון שקל, התשואה השנתית מגיעה לכ-3%. זה מספר שמתאים לשוק הנוכחי, אבל הוא לא מותיר מרווח גדול למי שרוכש במימון בנקאי גבוה, במיוחד כשהמחירים עצמם לא עולים.

• הכרמים במודיעין: 4 חדרים ב-2.87 מיליון, והפרויקט שמושך את המחירים למטה
• רחובות ההולנדית: דירות 3 חדרים ירדו ל-2 מיליון שקל, וה-4 חדרים דורכות במקום

יתרונות וחסרונות

היתרון הבולט הוא מה שמקבלים תמורת הכסף. בכ-1.65 מיליון שקל קונים באגמים דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר ומעלה, בבניין שנבנה אחרי 2014, עם חניה ומרחב. באזורי הביקוש במרכז הארץ הסכום הזה קונה דירה קטנה בהרבה ובבניין ותיק בהרבה. השדרות רחבות, החניה זמינה יחסית, והאוכלוסייה צעירה עם הרבה משפחות עם ילדים בגיל בית ספר.

מנגד, מדובר בשכונה בדרום אשקלון, על כל מה שנלווה לכך מבחינת ביטחון ותחושת ביטחון של רוכשים מחוץ לעיר. אתרי בנייה פעילים ימשיכו ללוות את האזור עוד שנים, עם רעש, אבק ותנועת משאיות. המסחר המקומי דל, הבילוי והפנאי מרוכזים באזורים אחרים של העיר, והתלות ברכב פרטי גבוהה. בבניינים הגבוהים יש עלויות ועד בית ותחזוקת מעליות שלא היו קיימות בשכונות הוותיקות של אשקלון. תחנת הרכבת של העיר מרוחקת מהשכונה, ומי שנוסע מדי יום למרכז הארץ מתחיל את הבוקר בנסיעה פנימית לפני שהוא בכלל יוצא מאשקלון. וגם היצע הדירות החדשות ממזרח ימשיך ללחוץ על המחירים בטווח הנראה לעין.

למי היא מתאימה: משפחות צעירות שמחפשות דירה גדולה יחסית במחיר שאפשר לעמוד בו, ומשפרי דיור מהשכונות הוותיקות של אשקלון שרוצים בניין חדש עם חניה וממ״ד. מי שמחפש סביבה עירונית מוכנה, קרבה לים או מרכז מסחרי בהליכה, ימצא את עצמו מתפשר.

עסקאות אחרונות בשכונה

עמק יזרעאל 36, 4 חדרים, 96 מ"ר, קומה 3, בניין מ-2015 - נמכרה ב-1.78 מיליון שקל, כ-18,500 שקל למ"ר. יולי 2026.

בקעת סיירים 11, 4 חדרים, 101 מ"ר, קומה 3, בניין מ-2020 - נמכרה ב-1.74 מיליון שקל, כ-17,200 שקל למ"ר. יולי 2026.

• ״בתל אביב קשה למכור דירות, בעיקר בשדה דב; יש אזורים בפריפריה שעובדים מצוין"
• 1.2 מיליון שקל לשלושה חדרים: מה קורה למחירים בגני אביב שבלוד

מפל התנור 19, 4 חדרים, 108 מ"ר, קומה 2, בניין מ-2021 - נמכרה ב-1.75 מיליון שקל, כ-16,200 שקל למ"ר. יולי 2026.

בקעת רימון 14, 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 3, בניין מ-2019 - נמכרה ב-1.8 מיליון שקל, כ-15,400 שקל למ"ר. יולי 2026.

עין נטפים 6, 5 חדרים, 116 מ"ר, קומה 6, בניין מ-2020 - נמכרה ב-1.76 מיליון שקל, כ-15,200 שקל למ"ר. יולי 2026.

עמק האלה 65, 3 חדרים, 80 מ"ר, קומה 6, בניין מ-2021 - נמכרה ב-1.47 מיליון שקל, כ-18,400 שקל למ"ר. יולי 2026.

שפירא 67, 4 חדרים, 99 מ"ר, קומה 3, בניין מ-2021 - נמכרה ב-1.53 מיליון שקל, כ-15,500 שקל למ"ר. יולי 2026.

ברכת רם 9, 4 חדרים, 97 מ"ר, קומה 2, בניין מ-2022 - נמכרה ב-1.64 מיליון שקל, כ-16,900 שקל למ"ר. יוני 2026.

מה מבקשים עכשיו על דירות בשכונה

המספרים הבאים הם מחירי היצע, כלומר מה שהמוכרים מבקשים ולא מה שמשולם בסוף. המחיר הסופי נקבע במשא ומתן, וההפרש מול העסקאות שנסגרו בפועל הוא המידע המעניין. בדירות 4 חדרים המבוקש נע סביב 1.75 מיליון שקל, בעוד הסגירות מתחילת 2026 עומדות בממוצע על כ-1.65 מיליון. הפער הוא כ-100 אלף שקל, כ-6%. בדירות 3 חדרים מבקשים סביב 1.51 מיליון מול סגירות בכ-1.48 מיליון. דווקא בדירות 5 חדרים המבוקש קרוב למה שנסגר, סביב 1.97 מיליון מול 1.98 מיליון בעסקאות.

עמק האלה 20, 4 חדרים, 100 מ"ר, קומה 3 - מבוקש 1.77 מיליון שקל.

עמק חפר, 4 חדרים, 117 מ"ר, קומה 4 - מבוקש 1.78 מיליון שקל.

מפל התנור 14, 5 חדרים, 124 מ"ר, קומה 3 - מבוקש 1.88 מיליון שקל.

עמק חפר 10, 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 3 - מבוקש 2.1 מיליון שקל.

עמק האלה 67, 3 חדרים, 90 מ"ר, קומה 2 - מבוקש 1.55 מיליון שקל.