כבר לא ממהרים לקנות: המחירים באשקלון מתחילים לרדת

אחרי יותר מעשור של עליות חדות, שוק הנדל"ן של אשקלון מתחיל להראות סימני בלימה. העיר, שנחשבה בעבר לאחת האלטרנטיבות הזולות יחסית בדרום, הפכה בשנים האחרונות למוקד בנייה והשקעות עם אלפי דירות חדשות, שכונות ענק ומחירים שטיפסו במהירות. משפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים זרמו לעיר, והביקוש הגבוה דחף את המחירים לשיאים חדשים.

אבל כעת התמונה מתחילה להשתנות: קצב העסקאות יורד, דירות נשארות זמן רב יותר על המדף, קבלנים חוזרים להציע מבצעי מימון והנחות, ובחלק מהשכונות המחירים כבר אינם עולים בקצב שאפיין את השנים האחרונות.

 שכונות חדשות כמו עיר היין, אגמים וברנע ממשיכות למשוך אוכלוסייה חדשה, אך ההיצע הגדול של דירות חדשות, הריבית הגבוהה והזהירות של הרוכשים יוצרים שוק הרבה פחות לחוץ מבעבר. 

אם לפני שנתיים דירות בעיר היו נמכרות במהירות ולעיתים עוד לפני סיום הבנייה, כיום קונים רבים מנהלים משא ומתן אגרסיבי יותר וממתינים לירידות מחירים או לתנאי מימון טובים יותר.

• שילמה לעירייה, תבעה את המדינה - ויצאה בלי כלום
• רף ה-3 מיליון דירות נחצה - מפת הדיור עדיין לא שוויונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפי נתוני עסקות הנדל"ן בעיר, המחיר הממוצע למ"ר באשקלון נע כיום סביב 20-18 אלף שקל למ"ר בשכונות החדשות והמבוקשות, בעוד שבשכונות הוותיקות יותר המחירים נמוכים משמעותית, ולעתים נעים סביב 15-13 אלף שקל למ"ר בלבד. 

בשכונות היוקרתיות יותר, בעיקר בסמוך לים ובאזור ברנע, המחירים עדיין גבוהים יחסית ויכולים להגיע גם ליותר מ-20 אלף שקל למ"ר, אך גם שם הקצב נרגע.

הירידות אינן חדות בכל העיר, אבל הן כבר מורגשות. ב-2023-2021 נרשמה באשקלון קפיצה משמעותית מאוד במחירי הדירות, בין היתר בגלל הריבית האפסית והביקוש הגבוה לדירות חדשות.

• עליות המחירים בשכונה הצעירה של נתניה נעצרו
• אבי שמחון: "צריך להוריד מע"מ ולהפחית ריבית בחצי אחוז לפחות"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים

דירות ארבעה חדרים שנמכרו בעבר סביב 1.3-1.2 מיליון שקל, התקרבו בתוך כמה שנים ל-1.8 מיליון שקל ואף יותר בשכונות החדשות. כעת, חלק מהדירות האלה מתקשות להימכר במחירים האלה, וקבלנים מציעים הטבות, מימון אגרסיבי ולעתים גם הנחות בפועל.

אחת הסיבות המרכזיות להאטה במחירי הדירות באשקלון היא קצב הבנייה הגבוה מאוד בעיר בשנים האחרונות. אשקלון הפכה לאחת הערים עם היקפי הבנייה הגדולים בישראל, עם אלפי יחידות דיור חדשות שנכנסות לשוק כמעט בכל שנה.

במרכז השינוי נמצאת שכונת עיר היין - אחד מפרויקטי המגורים הגדולים בדרום. השכונה צפויה לכלול עשרות אלפי תושבים, מוסדות חינוך, שטחי מסחר ופארקים רחבי היקף, והיא משנה באופן משמעותי את מפת העיר ואת מאזן ההיצע בשוק המקומי.

במקביל, גם שכונת אגמים ממשיכה להתרחב בקצב מהיר, לצד בנייה מסיבית בשכונות נוספות כמו ברנע ואזורים חדשים בצפון ובדרום העיר. כך הפך השוק למוצף יחסית בדירות חדשות - גם מצד קבלנים וגם מצד משקיעים שרכשו דירות בשנים האחרונות וכעת מנסים למכור.

כל עוד הביקושים היו חזקים והריבית נמוכה, השוק הצליח לספוג את ההיצע הגדול. אבל בשנה האחרונה התנאים השתנו: עלויות המשכנתאות עלו משמעותית, משקיעים רבים יצאו מהשוק, ומשפחות צעירות מתקשות לעמוד ברמות המחירים שנוצרו.

כאשר מספר הדירות למכירה גדל והביקוש נחלש, מתחיל להיווצר לחץ טבעי על המחירים. זה לא בהכרח מתבטא בירידות חדות בכל העיר, אבל כן נרשמת האטה ברורה בקצב העליות, יותר משא ומתן מצד הקונים, והתגברות של מבצעי מימון והנחות מצד קבלנים שמנסים להמשיך למכור דירות בקצב סביר.

מה עשתה מלחמת חרבות ברזל לאשקלון?

מלחמת חרבות ברזל השפיעה על אשקלון בצורה ישירה יותר כמעט מכל עיר אחרת בישראל. הקרבה לעזה והירי הכבד שנמשך לאורך חודשים יצרו אי־ודאות גדולה בשוק הנדל"ן המקומי. בתחילת המלחמה נרשמה עצירה כמעט מוחלטת בעסקות, חלק מהרוכשים העדיפו להמתין, ומשקיעים חששו להיכנס לשוק בעיר שספגה מטחים בלתי פוסקים. 

 גם קבלנים דיווחו על האטה משמעותית במכירות, ובחלק מהפרויקטים הם החלו להציע תנאי מימון אגרסיביים יותר כדי למשוך קונים. אבל לצד הפגיעה בטווח הקצר, באשקלון טוענים שהעיר כבר הוכיחה בעבר יכולת התאוששות מהירה גם אחרי סבבי לחימה קשים. 

רבים מהרוכשים ממשיכים לראות בעיר הזדמנות ארוכת טווח בזכות המחירים שעדיין נמוכים יחסית לערי המרכז, הקרבה לים והפיתוח המואץ של השכונות החדשות.

בשונה מהרבה ערים אחרות בדרום. אשקלון נהנית מקו חוף ארוך, מרינה, תחנת רכבת עם חיבור ישיר למרכז הארץ, אוכלוסייה שגדלה במהירות ופיתוח עירוני נרחב. השילוב הזה הפך אותה במשך שנים ליעד מועדף למשקיעים שחיפשו אלטרנטיבה לערי המרכז היקרות. 

גם כיום התשואה משכירות בעיר נחשבת טובה יחסית לשוק הישראלי. לפי נתונים שעלו בשוק בשנים האחרונות, דירת ארבעה חדרים בשכונות החדשות יכולה להניב שכירות של כ-5,000-4,000 שקל בחודש, תלוי במיקום ובמצב הנכס. ביחס למחירי הדירות בעיר, מדובר בתשואה של סביב 2.5%-3%, ולעתים אף מעט יותר בשכונות הוותיקות, שבהן מחירי הקנייה נמוכים יותר.

הפערים בתוך העיר גדולים יחסית. בשכונות הוותיקות ניתן עדיין למצוא דירות במחירים נמוכים משמעותית מהשכונות החדשות. מנגד, אזורים כמו ברנע, עיר היין ואגמים מושכים בעיקר אוכלוסייה חזקה יותר ורוכשים שמחפשים בנייה חדשה, ממ"דים, חניה ותשתיות מודרניות. 

חלק מהעסקות האחרונות בעיר מראות שגם כיום דירות חדשות של ארבעה-חמישה חדרים נמכרות תמורת סביב 2.2-1.8 מיליון שקל, אבל יש יותר מקרים שבהם מוכרים נאלצים להתגמש. אחרי שנים של עליות חדות, התחושה בשוק היא שהקצב השתנה. הריבית הגבוהה, הקושי של זוגות צעירים לקחת משכנתאות גדולות והיצע הדירות הרחב מתחילים לבלום את השוק.

גם בדירות מיד שנייה ניכר שינוי

השינוי בשוק הנדל"ן של אשקלון כבר לא מורגש רק בפרויקטים חדשים, אלא גם בשוק הדירות מיד שנייה. בשטח נרשמת האטה ברורה בקצב העסקאות, וזמני המכירה מתארכים משמעותית לעומת השנים האחרונות. לפי נתוני מתווכים בעיר ולוחות הנדל"ן, מספר הדירות המוצעות למכירה באשקלון גדל משמעותית בחודשים האחרונים, בעיקר בשכונות החדשות ובאזורים שבהם יש היצע רחב של דירות חדשות מקבלנים. הפער בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה בפועל גדל גם הוא. 

לדוגמה, דירות 4 חדרים בשכונות כמו עיר היין, ברנע ואגמים מפורסמות לעיתים בטווח של 1.9 עד 2.2 מיליון שקל, אך בחלק מהמקרים העסקאות נסגרות במאות אלפי שקלים פחות, במיוחד כאשר מדובר בדירות ישנות יותר או במוכרים שנמצאים בלחץ למכור.

גם בשוק הדירות הוותיקות מורגשת התמתנות. בשכונות הוותיקות של העיר ניתן למצוא כיום דירות 3 חדרים בטווח של 1.1 עד 1.4 מיליון שקל, בעוד שלפני כשנתיים בעלי דירות רבים ניסו לדרוש מחירים גבוהים יותר על רקע העליות החדות בשוק

אחרי עשור של זינוק כמעט רצוף, נראה שבפעם הראשונה מזה שנים השוק המקומי נכנס לתקופה רגועה יותר, עם לחץ כלפי מטה על המחירים.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב שפירא; שלושה חדרים וחצי; קומה שנייה; 63 מ"ר; 950 אלף שקל (כ-15.1 אלף שקל למ"ר)

רחוב עין עברונה; ארבעה חדרים; קומה שמינית; 97 מ"ר; 1.6 מיליון שקל (כ-16.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב ירושלים; חמישה חדרים; קומה שנייה; 108 מ"ר; 1.79 מיליון שקל (כ-16.5 אלף שקל למ"ר)

רחוב נחל תנינים; ארבעה חדרים; קומת קרקע; 108 מ"ר; 1.77 מיליון שקל (כ-16.3 אלף שקל למ"ר)