המשכנתאות עלו ביוני: הריבית ירדה, הפריים חזר

שוק המשכנתאות נכנס לקיץ עם קצב מואץ. ביוני העמידו הבנקים הלוואות לדיור בסכום כולל: 11.1 מיליארד שקלים, קפיצה חודשית של כ-14% ורמה שנרשמה מעט פעמים בארבע השנים האחרונות. בששת החודשים הראשונים של 2026 הגיע היקף הביצועים ל-57.1 מיליארד שקלים, מול 50.1 מיליארד בתקופה המקבילה ב-2025.

הנתון הבולט נמצא בתמהיל. רכיב הפריים תפס 21% מההלוואות החדשות ביוני, כמעט פי שניים מהשיעור שנרשם שנה קודם. בתחילת 2026 נע חלקו סביב 15%-17%, כך שהעלייה מצביעה על מעבר הדרגתי של לווים למסלול שנהנה מיד מהפחתות בריבית בנק ישראל. המעבר התרחש עוד לפני ההפחתה האחרונה של הוועדה המוניטרית בתחילת יולי. ריבית בנק ישראל ירדה ל-3.5%, ובהתאם ריבית הפריים עומדת על 5%. כל הפחתה של רבע נקודת אחוז מתגלגלת במהירות למסלול הזה. ברכיב פריים של 500 אלף שקל שנותרו לו 25 שנים, השינוי האחרון מפחית את ההחזר בכ-70 שקל בחודש, בהנחת מרווח קבוע. מי שמחזיק רכיב גדול יותר מרגיש השפעה רחבה יותר.

להרחבה: בכמה ירד החזר המשכנתא שלכם? מחשבון

הפריים מושך כעת בעיקר משקי בית שמעריכים כי תוואי הריבית ימשיך לרדת. הוא מציע גמישות בפירעון מוקדם ועדכון מיידי בכל החלטת ריבית. מנגד, ההחזר משתנה יחד עם המדיניות המוניטרית, ולכן התמהיל צריך להתאים להכנסה הפנויה וליכולת לספוג שינוי עתידי. מסלולים קבועים מעניקים ודאות רחבה יותר, בעוד מסלולים משתנים מתעדכנים בתחנות שנקבעו בחוזה.

המספר הגדול מסתיר שוק מורכב - היקף המשכנתאות החודשי משקף יותר מאשר חוזים שנחתמו ביוני. בדירות חדשות, הכסף עובר לקבלן לפי קצב הבנייה ולוח התשלומים, ולעיתים המשכנתא נמשכת חודשים אחרי החתימה. בנק ישראל מצא כי פער העיתוי הממוצע הגיע ב-2025 לכשמונה חודשים. לכן נתון חזק באשראי יכול להופיע לצד שוק עסקאות מתון יותר.

גם הלוואות בולט ובלון ממשיכות לקבל משקל גבוה. ביוני הן היו 14.7% מסך הביצועים, שיעור שמזוהה עם מבצעי מימון בדירות חדשות. במסלולים כאלה הקרן משולמת בהמשך, ולעיתים היזם משתתף בתשלומי הריבית בתקופה הראשונה. המבנה מקל על הרוכש בנקודת הכניסה, אך מרכז חלק גדול מהחוב למועד עתידי ודורש תכנון של מכירת נכס, קבלת כספים או מעבר למשכנתא רגילה.

הפיקוח על הבנקים הגביל את חלקן של הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן ל-10% מהביצועים החודשיים של כל בנק. שיעור ה-14.7% כולל גם הלוואות במימון הלקוח ומסלולים נוספים, ולכן הוא רחב יותר מהקבוצה שעליה חלה המגבלה. עצם הישארותו ברמה גבוהה מלמד שמבצעי המימון ממשיכים להיות כלי מרכזי במכירת דירות חדשות.

השלב הבא צפוי להתמקד במחזורים. ירידת הריבית יוצרת הזדמנות לבדוק משכנתאות שנלקחו בתקופת הריבית הגבוהה, בעיקר כאשר נשארה יתרה גדולה ותקופה ארוכה. הכדאיות תלויה בריבית הקיימת, בעמלת הפירעון, בעלויות פתיחת תיק ובשינוי במשך ההלוואה. הפחתת ההחזר החודשי באמצעות הארכת התקופה יכולה להגדיל את העלות הכוללת, ולכן ההשוואה צריכה לכלול גם את סך התשלומים.

להרחבה: הריבית בירידה - האם כדאי למחזר עכשיו את המשכנתא?

• דירה על משכורת אחת בגיל 30: כמה באמת צריך להרוויח - והחישוב שמפתיע זוגות צעירים
• הלקוחות שהבנקים הישראליים חפצים ביקרם

הריבית הקבועה במשכנתאות מושפעת גם מתשואות איגרות החוב, מעלויות הגיוס של הבנקים ומתחרות על הלקוחות, ולכן היא עשויה לרדת בקצב שונה מריבית הפריים. אם סביבת האינפלציה תישאר מתונה והפחתות נוספות יגיעו, חלק הפריים והיקף המחזורים עשויים להמשיך לעלות. היקף הביצועים הגבוה מספר שהציבור חוזר לפעול, אך הוא גם נושא איתו התחייבויות שנבנו בתקופות שונות ובמסלולי מימון מורכבים.