בבלי: דירת 3 חדרים ב-3.85 מיליון שקל, ומחיר למ"ר שמתקרב ל-69 אלף שקל

בבלי, המוכרת גם בכינויה שיכון בבלי, היא אחת הדוגמאות הבולטות בתל אביב למעבר של שכונת מגורים ותיקה ממעמד אמצעי לאחת הכתובות המבוקשות בעיר. השכונה נבנתה בעיקר בשנות ה-50 וה-60 כשיכון עובדים מסודר, עם בנייני בלוקים נמוכים המוקפים שטחים ירוקים נדיבים ושבילים להולכי רגל, מבנה תכנוני שהפך עם השנים ליתרון מרכזי בשוק שבו שקט ופתיחות נחשבים מצרך נדיר. השכונה גובלת בנתיבי איילון ממזרח, ברחוב אבן גבירול ממערב, בנחל הירקון בצפון ובאזור המוזיאונים ושדרות שאול המלך בדרום, ונהנית ממיקום מרכזי במיוחד לצד תחושת מובלעת שקטה. האוכלוסייה בבבלי משלבת משפחות ותיקות שגרות בשכונה עשרות שנים לצד זוגות צעירים ואנשי מקצוע חופשי שמחפשים דירה גדולה יחסית קרוב למרכז העיר. חלק גדול ממלאי הדיור הוותיק נמצא כיום בתהליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מה שמזרים בהדרגה גם מגדלי יוקרה חדשים לצד המרקם הנמוך המקורי.

נתוני שוק הדיור הארציים והעירוניים לתקופה האחרונה מצביעים ברובם על האטה ואף ירידה מתונה במחירים, לאחר שנים של עליות חדות, כך שיש לקחת בזהירות כל טענה גורפת על המשך עלייה בבבלי. עסקאות שנרשמו בשכונה מציגות פער גדול בין דירות ותיקות לדירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית, אך פער זה נובע במידה רבה מהבדל באיכות הבנייה ולא בהכרח ממגמת מחיר אחידה: דירות חדשות נמכרות ביוקר יותר כי הן חדשות, ולא בהכרח כי כל השוק מתייקר באותו הקצב. ציון היוקר של השכונה עומד כיום על הציון המקסימלי, מה שממקם את בבלי בין השכונות היקרות ביותר בעיר כולה, לצד שכונות כמו רמת אביב ג' והצפון הישן, גם אם קצב השינוי השנתי המדויק במחירי המלאי הוותיק אינו ודאי בשלב זה.

ההיצע המוגבל של קרקע פנויה בשכונה, לצד קצב ההתחדשות העירונית שנשאר איטי יחסית ביחס לביקוש, ממשיכים לתמוך במחירים גבוהים גם בדירות הוותיקות. שכר הדירה הממוצע לדירה בשכונה נאמד בכ-9,000 עד 10,000 שקל לחודש, מהגבוהים בעיר, כשהביקוש להשכרה מגיע בעיקר מזוגות ואנשי מקצוע שמעוניינים במיקום מרכזי לצד שקט יחסי. תשואת השכירות החציונית בשכונה נותרת נמוכה יחסית ועומדת על כ-2.7% בשנה, רמה שמעידה כי הביקוש בבבלי מונע בעיקר מרצון מגורים ומהערכה להמשך עליית ערך, ופחות מהיגיון השקעתי טהור. בשנים הקרובות, ככל שיותר מתחמים ותיקים ייכנסו להליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, צפויה השכונה להמשיך ולהזרים דירות חדשות שישמרו על הפער מול המלאי הישן, גם אם בהתאם לתנאי השוק הכלליים שמאופיינים כיום בהאטה ולא בעליות מחיר רציפות.

התמונה הכוללת שעולה מבבלי היא של שכונה שהצליחה למצב את עצמה כאחת הכתובות המבוקשות בתל אביב, בזכות שילוב נדיר של שקט פנימי, תכנון ירוק ומיקום מרכזי בסמוך לצירי התנועה המרכזיים של העיר. הביקוש היציב מצד משפחות מבוססות וזוגות צעירים, לצד היקף פרויקטי ההתחדשות העירונית הצפויים, ממשיכים לתמוך ברמת מחירים גבוהה ובעניין מתמשך בשכונה מצד רוכשים ומשקיעים כאחד.

מי שנכנס לבבלי מכיוון דרך נמיר מגלה בתוך דקה שני עולמות שחיים זה לצד זה. מצד אחד בנייני רכבת בני ארבע קומות משנות החמישים והשישים, עם חצרות פתוחות, עצים בוגרים ומרפסות שירות סגורות בתריסים. מצד שני מגדלים בני עשרות קומות שצמחו בעשור האחרון על גבולות השכונה. השכונה משתרעת על כ-1,294 דונם וגרים בה קרוב לעשרת אלפים תושבים, בין פארק הירקון מצפון, נתיבי איילון ממזרח, דרך נמיר ממערב ודרך ההלכה מדרום. הבנייה הראשונה כאן החלה ב-1957 עבור עובדי ההסתדרות, והמרחק בין הוותיק לחדש הוא הסיפור הכלכלי המרכזי של המקום.

המספר שמעניין זוג ששוקל לקנות כאן הוא מחיר המ״ר בעסקאות שנסגרו בפועל בדירות יד שנייה. בשנה האחרונה הוא עמד על כ-52,650 שקל, לעומת כ-56,960 שקל בשנה שקדמה לה, ירידה של כ-7.5%. חציון המחיר בעסקאות יד שנייה עמד על כ-3.85 מיליון שקל. שכר הדירה בדירת שלושה חדרים נע סביב 8,250 שקל בחודש ובדירת ארבעה חדרים סביב 10,500 שקל, כלומר תשואה גולמית שנעה סביב שני אחוזים בשנה. ירידה דומה של כ-10% נרשמה גם ברמת אביב ג׳, כך שהתנועה כאן משתלבת במגמה רחבה יותר בצפון העיר.

מה נסגר בפועל: 3.85 מיליון שקל ברחוב בבלי

מרשם רשות המסים מציג את המכירות שנסגרו בבבלי. במאי 2026 נמכרה ברחוב בבלי 11 דירת שלושה חדרים בת 73 מ״ר בקומה החמישית, בבניין משנת 1980, ב-3.85 מיליון שקל, כ-52,740 שקל למ״ר. באותו חודש עברה ברחוב בבלי 20 דירת שלושה וחצי חדרים בת 77 מ״ר בקומה הרביעית, בבניין משנת 1960, ב-4.7 מיליון שקל. ביוני נסגרה בדרך נמיר 112 דירת שלושה וחצי חדרים בת 65 מ״ר בקומה הראשונה ב-3.41 מיליון שקל, וביולי נמכרה ברחוב המשנה 12 דירת שניים וחצי חדרים בת 54 מ״ר בקומה הראשונה ב-2.5 מיליון שקל, כ-46,300 שקל למ״ר.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

במאי נסגרה ברחוב בבלי 47 דירת ארבעה חדרים בת 118 מ״ר בקומה השישית, בבניין משנת 2023, ב-6.765 מיליון שקל, וביולי נמכרה ברחוב הזוהר 5 דירת חמישה חדרים בת 131 מ״ר בקומה השביעית, בבניין משנת 2025, ב-7 מיליון שקל. אותה שכונה, אותם רחובות, ופער של יותר משני מיליון שקל בין דירה ותיקה לדירה חדשה בגודל דומה. סקירה קודמת של מחירי הדירות בשכונה הצביעה על אותה מציאות כפולה.

• חג'ג' מוכרת עם זכות ביטול - הבנק: "זאת לא מכירה"

4.75 מיליון מבוקש מול 4.1 מיליון שנסגר

לצד אלה מוצעות היום בבבלי דירות במחיר מבוקש. ברחוב בבלי 1 מוצעת כעת דירת ארבעה חדרים בת 105 מ״ר בקומה השנייה במחיר מבוקש של 4.69 מיליון שקל. ברחוב בבלי 9 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 110 מ״ר בקומה החמישית ב-4.8 מיליון שקל. ברחוב הרב הרצוג 2 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 100 מ״ר בקומה הראשונה ב-4.1 מיליון שקל, וברחוב הרב עוזיאל 1 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 90 מ״ר בקומה הרביעית ב-4.6 מיליון שקל.

חציון המחיר המבוקש בדירות שלושה וחצי עד ארבעה וחצי חדרים בשכונה עומד על כ-4.75 מיליון שקל. חציון העסקאות שנסגרו בפועל בדירות יד שנייה דומות עמד בשנה האחרונה על כ-4.1 מיליון שקל. הפער מגיע לכ-15%, והוא מסביר מדוע מודעות יושבות כאן חודשים ארוכים. הדירה ברחוב הרב הרצוג 2 מוצעת למכירה מאז מרץ 2024 ועברה בדרך שלוש הורדות מחיר, מ-4.3 מיליון שקל. דירת חמישה חדרים בת 118 מ״ר ברחוב פעמוני יוסף 1 יצאה לשוק בינואר 2025 ב-6.5 מיליון שקל, ובמאי 2026 המחיר המבוקש בה עמד על 5.8 מיליון. ברחוב הרב עוזיאל 1 ירד המחיר המבוקש מ-4.95 מיליון שקל לרמתו הנוכחית, וברחוב ירושלמי 19 ירד המבוקש בדירת שלושה חדרים מ-4.6 מיליון ל-4.35 מיליון בשלושה שלבים.

299 דירות חדשות במקום 123 ישנות

הבנייה כאן מתקדמת בשלושה מסלולים במקביל. במתחם בבלי-תוספתא-הכנסת הגדולה יצא לדרך פרויקט פינוי בינוי שבו ייהרסו 123 דירות בבנייני רכבת ותיקים, ובמקומם יוקמו תשעה בניינים בני תשע קומות ובהם 299 דירות, לצד שתי כיתות גן, מקלט ציבורי וחניון תת-קרקעי. צפי סיום הבנייה עומד על 2030. ברחוב בבלי 27 נבנה בניין בן 13 קומות ובו 104 דירות, עם צפי אכלוס בתחילת 2027. בקצה המערבי, ברחוב הרב ניסים, עולה מתחם מגדלים שמתוכנן להגיע לכ-1,100 יחידות דיור בשישה בניינים, וחלק מהדירות בו כבר נמכרו בעסקאות שנרשמו במאי 2026 במחירים שנעו בין 50 ל-63 אלף שקל למ״ר.

בחינוך פועל בשכונה בית ספר יסודי אחד, בית ספר בבלי ברחוב אונקלוס 8, שנוסד ב-1972 ולומדים בו כ-874 תלמידים. תלמידי חטיבה ותיכון נוסעים החוצה. התושבים חילונים ברובם, רבים מהם בעלי מקצועות חופשיים ברפואה, בהייטק, בהוראה ובמשפטים, וחלק גדול מהם מרוויח מעל 20,500 שקל בחודש. שיעור גבוה מהדירות מושכר, וזה מסביר את התחלופה המהירה בבנייני הרכבת.

המחיר של המיקום משולם בשני צירים. דרך נמיר תוחמת את השכונה ממערב ונתיבי איילון ממזרח, ושתיהן מייצרות רעש תנועה קבוע בקצוות ובקומות הנמוכות. תחנת רכבת קלה במרחק הליכה עדיין חסרה, והנסיעה ברכב למרכז העיר בשעת הבוקר נמשכת בין 20 ל-35 דקות. החניה בלילה סביב בנייני הרכבת הוותיקים נעשית קשה, משום שהם תוכננו בעידן של מכונית אחת למשפחה. מנגד, פארק הירקון והספורטק נמצאים במרחק הליכה, ומי שעובד באזור הבורסה או בצפון העיר מגיע לעבודה במהירות.

• אב-גד מעבירה 24 פרויקטים לחברה חדשה: ברק פיננסים תשקיע 49 מיליון שקל
• ״הייתי משקיע היום בצפון; ביוקנעם יש הזדמנות טובה״

וכך נותרת שאלה אחת פתוחה לכל קונה בשכונה: אם דירת ארבעה חדרים ותיקה נסגרת סביב 4.1 מיליון שקל ודירה חדשה באותו רחוב עולה 6.7 מיליון, כמה מהפער נובע מהדירה עצמה, וכמה ממנו הוא תשלום מראש על התחדשות שתגיע לבניין הוותיק בעוד עשור.