בבלי: דירת 3 חדרים ב-3.85 מיליון שקל, ומחיר למ"ר שמתקרב ל-69 אלף שקל
בבלי, המוכרת גם בכינויה שיכון בבלי, היא אחת הדוגמאות הבולטות בתל אביב למעבר של שכונת מגורים ותיקה ממעמד אמצעי לאחת הכתובות המבוקשות בעיר. השכונה נבנתה בעיקר בשנות ה-50 וה-60 כשיכון עובדים מסודר, עם בנייני בלוקים נמוכים המוקפים שטחים ירוקים נדיבים ושבילים להולכי רגל, מבנה תכנוני שהפך עם השנים ליתרון מרכזי בשוק שבו שקט ופתיחות נחשבים מצרך נדיר. השכונה גובלת בנתיבי איילון ממזרח, ברחוב אבן גבירול ממערב, בנחל הירקון בצפון ובאזור המוזיאונים ושדרות שאול המלך בדרום, ונהנית ממיקום מרכזי במיוחד לצד תחושת מובלעת שקטה. האוכלוסייה בבבלי משלבת משפחות ותיקות שגרות בשכונה עשרות שנים לצד זוגות צעירים ואנשי מקצוע חופשי שמחפשים דירה גדולה יחסית קרוב למרכז העיר. חלק גדול ממלאי הדיור הוותיק נמצא כיום בתהליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מה שמזרים בהדרגה גם מגדלי יוקרה חדשים לצד המרקם הנמוך המקורי.
מבחינת מחירים, בבלי נמצאת ברמה הגבוהה ביותר של שוק הנדל"ן התל אביבי. מחיר למ"ר בשכונה נאמד כיום בכ-68,900 שקל בממוצע, כאשר קיים פער גדול בין המלאי הוותיק לבנייה החדשה: דירות יד שנייה בבנייני השיכון המקוריים נסחרות סביב 53,500 שקל למ"ר, ואילו דירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית ובמגדלים חדשים מגיעות לכ-72,600 שקל למ"ר ומעלה. בפועל, דירות 3 חדרים בשכונה נמכרות בטווח רחב של כ-2.4 עד כ-5 מיליון שקל בהתאם לגודל ולמצב הבניין, דירות 4 חדרים נעות סביב 4 עד 8.4 מיליון שקל, וגם דירות גג ופרויקטים חדשים בקנה מידה גדול מגיעים למחירים דו-ספרתיים במיליוני שקלים. מדובר ברמת מחירים גבוהה משמעותית מזו הנרשמת בשכונות סמוכות כמו כוכב הצפון ותכנית ל, ודומה לזו של שכונות היוקרה הוותיקות בצפון העיר.
כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות
נתוני שוק הדיור הארציים והעירוניים לתקופה האחרונה מצביעים ברובם על האטה ואף ירידה מתונה במחירים, לאחר שנים של עליות חדות, כך שיש לקחת בזהירות כל טענה גורפת על המשך עלייה בבבלי. עסקאות שנרשמו בשכונה מציגות פער גדול בין דירות ותיקות לדירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית, אך פער זה נובע במידה רבה מהבדל באיכות הבנייה ולא בהכרח ממגמת מחיר אחידה: דירות חדשות נמכרות ביוקר יותר כי הן חדשות, ולא בהכרח כי כל השוק מתייקר באותו הקצב. ציון היוקר של השכונה עומד כיום על הציון המקסימלי, מה שממקם את בבלי בין השכונות היקרות ביותר בעיר כולה, לצד שכונות כמו רמת אביב ג' והצפון הישן, גם אם קצב השינוי השנתי המדויק במחירי המלאי הוותיק אינו ודאי בשלב זה.
ההיצע המוגבל של קרקע פנויה בשכונה, לצד קצב ההתחדשות העירונית שנשאר איטי יחסית ביחס לביקוש, ממשיכים לתמוך במחירים גבוהים גם בדירות הוותיקות. שכר הדירה הממוצע לדירה בשכונה נאמד בכ-9,000 עד 10,000 שקל לחודש, מהגבוהים בעיר, כשהביקוש להשכרה מגיע בעיקר מזוגות ואנשי מקצוע שמעוניינים במיקום מרכזי לצד שקט יחסי. תשואת השכירות החציונית בשכונה נותרת נמוכה יחסית ועומדת על כ-2.7% בשנה, רמה שמעידה כי הביקוש בבבלי מונע בעיקר מרצון מגורים ומהערכה להמשך עליית ערך, ופחות מהיגיון השקעתי טהור. בשנים הקרובות, ככל שיותר מתחמים ותיקים ייכנסו להליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, צפויה השכונה להמשיך ולהזרים דירות חדשות שישמרו על הפער מול המלאי הישן, גם אם בהתאם לתנאי השוק הכלליים שמאופיינים כיום בהאטה ולא בעליות מחיר רציפות.
התמונה הכוללת שעולה מבבלי היא של שכונה שהצליחה למצב את עצמה כאחת הכתובות המבוקשות בתל אביב, בזכות שילוב נדיר של שקט פנימי, תכנון ירוק ומיקום מרכזי בסמוך לצירי התנועה המרכזיים של העיר. הביקוש היציב מצד משפחות מבוססות וזוגות צעירים, לצד היקף פרויקטי ההתחדשות העירונית הצפויים, ממשיכים לתמוך ברמת מחירים גבוהה ובעניין מתמשך בשכונה מצד רוכשים ומשקיעים כאחד.
עסקאות נדל"ן אחרונות בבבלי
- דירת 3 חדרים, 72.73 מ"ר, קומה חמישית, רחוב בבלי: נמכרה בכ-3.85 מיליון שקל (כ-52,936 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה ראשונה, רחוב ירושלמי: נמכרה בכ-7.47 מיליון שקל (כ-78,579 שקל למ"ר)
- דירת 3.5 חדרים, 107 מ"ר, קומה ראשונה, רחוב סנהדרין: נמכרה בכ-5.08 מיליון שקל (כ-47,477 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 71.41 מ"ר, קומה חמישית, רחוב הרב הרצוג: נמכרה בכ-4 מיליון שקל (כ-56,015 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 66 מ"ר, קומה תשיעית, רחוב בבלי: נמכרה בכ-3.73 מיליון שקל (כ-56,515 שקל למ"ר)
- דירת 3.5 חדרים, 63 מ"ר, קומה שנייה, רחוב הזוהר: נמכרה בכ-3.85 מיליון שקל (כ-61,111 שקל למ"ר)
- דירת 3 חדרים, 66 מ"ר, קומה חמישית, רחוב הרב עוזיאל: נמכרה בכ-3.65 מיליון שקל (כ-55,303 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים, 125 מ"ר, רחוב הכנסת הגדולה: נמכרה בכ-8.4 מיליון שקל (כ-67,200 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים, 114 מ"ר, קומה שנייה, רחוב סנהדרין: נמכרה בכ-6.08 מיליון שקל (כ-53,289 שקל למ"ר)
- דירת גג, 84 מ"ר, קומה שישית ומעלה, רחוב מרדכי נמיר: נמכרה בכ-4.5 מיליון שקל (כ-53,571 שקל למ"ר)
הנתונים מתבססים על עסקאות שנמכרו לאחרונה בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
