שכר הדירה עלה - מחירי הדירות ירדו: מה התשואה שמקבלים משקיעי הדירות ועל מה זה רומז?

מחירי הדירות נמצאים בירידה. לפי מנכ״ל חברת הנדל״ן תדהר תדהר -1.85%  המחירים ירדו ב-20% ב-4 השנים האחרונות, לפי בדיקות שלנו בשטח בשנה האחרונה הירידות הן בין 5% ל-10%. בלמ"ס מדברים על כ-25. במקביל - שכר הדירה עלה על פי הנתונים בכ-6%, יש מקומות שהרבה יותר. השילוב בין שתי המגמות האלה משפר בהדרגה את התשואה שמקבלים בעלי הדירות: הם יכולים לרכוש נכס במחיר נמוך יותר, ובאותו הזמן לקבל עליו שכר דירה גבוה יותר. ונדגים (מקרה אמיתי) - לפני שנה דירת 2.5 חדרים ברמת גן עלתה 2.3 מיליון שקל והניבה שכר דירה של כ-5.4 אלף שקל. מדובר על תשואה של 2.82%. ממש לאחרונה חודש החוזה לפי 5.8 אלף שקל. ערך הדירה ירד לאזור 2.2 מיליון שקל אפילו פחות.  התשואה מגיעה ל-3.17%. 

התשואה הזו כבר לא נופלת מהריבית על השקעות סולידיות, וזה הקו שבו משקיעים מתחילים לחשוב עם זאת נקודת הכניסה לשוק. תוסיפו לכך את הירידה בריבית בנק ישראל, שעוד 9 חודשים מהיום (במהלך הרבעון השני של 2027) אמורה לעמוד על 3% (ריבית בנק ישראל - פריים יעמוד על 4.5%) ותקבלו יתרון להשקעות בדירות מגורים כשבמקביל גם יש על השכירות פטור ממס עד לתקרה שהרוב לא מגיעים עליה וגם אם מגיעים אליה מדובר במס נמוך במיוחד שהופך את ההשקעה לאטרקטיבית יותר מהשקעות סולידיות שממוסות ב-15% על הרווח הנומינלי (פיקדונות) או 25% על הרווח הריאלי (קרנות כספיות).

ירידת הריבית מפחיתה את האטרקטיביות של הפיקדונות והקרנות הכספיות מה שמבטל את היתרון של מכשירי חיסכון אלה בתקופות ריבית גבוהה יותר, ויש למשקיעים בנדל"ן יתרון נוסף - הריבית על המשכנתא יורדת. המגמות האלו משפרות את מצב המשקיעים, אבל - השאלה הגדולה וזו שמונעת מהם ריצה לשוק היא מה יקרה למחירי הדירות? המחירים בירידה, וכל עוד זה יימשך, אז גם השיפור בתשואות שכר הדירה לא ישנו את התמונה - יהיו להם הפסדי הון שיכבידו על הרווחים. זאת שאלת המפתח - מתי המשקיעים יעריכו שהגענו לסוג של שיווי משקל. על פניו, ככל שהמשוואה תמשיך להשתפר - כלומר, התשואה על הנכסים תעלה, כך היתרון בהשקעה בדירה על אפיקים אחרים יהיה ברור וזה כשלעצמו יהיה טריגר לבלימת המחירים. 

משקיעים כנראה מחכים לבחירות, מחפשים הזדמנויות, אבל הם פועלים כעדר. זה יכול להיות מסוכן לשוק הדירות, אם כי על פי הלמ"ס המגמה של ירידות המחירים מתחזקת. המדד האחרון של הלמ״ס, הראה כי מחירי הדירות ירדו ב-1% בחודשים אפריל-מאי לעומת התקופה הקודמת - מדד המחירים ביוני - ללא שינוי; מחירי הדירות ירדו ב-1% והשלימו ירידה של 2% בתוך שנה. בתל אביב רק במדד האחרון ירדו מחירי הדירות ב-2.3% בחודש אחד. חשוב להזכיר - מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא מדד בפיגור גדול לעומת המצב בשטח ועדיין מדובר בירידה החדה ביותר שנרשמה במדד בתוך חודשיים זה כשמונה שנים. אלא שכאמור הירידה האמיתית במחירים גדולה בהרבה מזו שמופיעה בנתונים הרשמיים.

הסיבה העיקרית לעיוות במדד הלמ"ס מתבסס על כך שאצל למ״ס מביא לידי ביטוי את המחירים המדווחים בעסקאות, אבל לא נותן שיקוף מלא למבצעי המימון הגדולים של הקבלנים, דחיית התשלומים, הפטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה והטבות נוספות שניתנות לרוכשים. להרחבה ראו דוגמא - כשקבלן חותך שליש ממחיר הדירה - מה זה אומר? בנוסף, כאשר מביאים בחשבון את האינפלציה שנרשמה בתקופה הזאת, השחיקה הריאלית במחירי הדירות משמעותית יותר.

בזמן שמחיר הנכס נשחק, ההכנסה שאפשר לקבל ממנו דווקא גדלה. במדד האחרון עלה סעיף שכר הדירה ב-0.3%. בקרב שוכרים שחידשו חוזה נרשמה עלייה שנתית משוערת של 2.6%, ואילו בדירות שבהן התחלף השוכר נרשמה עלייה חדה יותר של 6.6%. במילים אחרות, בעל דירה שמכניס כעת שוכר חדש יכול במקרים רבים לגבות שכר דירה גבוה משמעותית מזה שקיבל לפני שנה. וזה קריטי לעניין התשואה שמחשבים המשקיעים.

הפערים בתל אביב גדולים

כדי לחשב את התשואה על דירה מחלקים את שכר הדירה השנתי במחיר ששולם תמורת הנכס. לדוגמה, דירה במרכז תל אביב שעולה 4 מיליון שקל ומושכרת ב-9,000 שקל בחודש מייצרת הכנסה שנתית של 108 אלף שקל. במקרה הזה, התשואה השנתית ברוטו עומדת על 2.7%.

זו אינה תשואה גבוהה במיוחד, אך המשקיע במרכז תל אביב בדרך כלל אינו מסתכל רק על שכר הדירה. הוא עשוי להביא בחשבון גם את המחיר למ״ר שגבוהה בהרבה מאשר במקומות אחרים, את הפוטנציאל לעליית ערך שיוכל להרוויח ממנה בעתיד בעיקר סביב הביקוש הגבוה למגורים באזור. כמובן, עליית ערך אינה מובטחת, בוודאי בתקופה שבה מחירי הדירות נמצאים בירידה.

בקצה השני של העיר אפשר למצוא תשואה גבוהה יותר. דירה בשכונת התקווה שנרכשת ב-1.2 מיליון שקל ומושכרת תמורת 4,200 שקל בחודש מייצרת הכנסה שנתית של 50,400 שקל. התשואה במקרה הזה עומדת על 4.2% ברוטו - פער משמעותי לעומת הדירה במרכז העיר.

• סיוע בשכר דירה: עד 95% מהשכירות ומדרגות של מאות שקלים בחודש
• בכמה יעלה שכר הדירה שלכם?

הדוגמה הזאת ממחישה שאין באמת תשואה אחת על הדירות בארץ, ואפילו לא בתוך אותה עיר. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר ביחס לשכר הדירה שניתן לגבות, התשואה נמוכה יותר. לכן משקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת עשויים להעדיף דירות קטנות וזולות בשכונות דרום תל אביב, בחיפה, בבאר שבע או בערים נוספות שבהן היחס בין מחיר הרכישה לשכר הדירה נוח יותר. בדקנו בעבר גם את האפשרות של המשקיע לרכוש דירה אחת או שתי דירות - מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו

חשוב לזכור שמדובר בתשואה ברוטו. בעל הדירה צריך להביא בחשבון תיקונים, ביטוח, תקופות שבהן הנכס אינו מושכר ולעיתים גם תשלום למתווך. ישנה גישה שאומרת לקחת את שכר הדירה החודשי ולהכפיל ב-11 במקום ב-12. זאת כדי לקבל את התשואה נטו באופן משוער. חשוב לזכור שלמשקיעים ישנה גם עלות כניסה גבוהה בדמות מס רכישה, שעומד על 8%. מנגד, הכנסה משכר דירה נהנית בתנאים מסוימים מפטור ממס עד לתקרה הקבועה בחוק - וזה יתרון גדול.

האלטרנטיבה הסולידית נחלשת

בשנים האחרונות יכלו המשקיעים לקבל תשואה נאה בפיקדונות ובקרנות הכספיות מבלי לקנות דירה, לחפש שוכר או להתמודד עם תיקונים. זו הייתה אחת הסיבות ליציאת משקיעים משוק הדיור. אלא שריבית בנק ישראל כבר ירדה ל-3.5%, ואם תמשיך לרדת, גם הריביות שמציעים הבנקים בפיקדונות והתשואות שמניבות הקרנות הכספיות צפויות להתכווץ.

כך נוצר תהליך הפוך: התשואה השוטפת על דירות עולה בעקבות התייקרות שכר הדירה ושחיקת מחיר הנכס, בעוד שהתשואה באפיקים הסולידיים יורדת. בדירה במרכז תל אביב, שמניבה כ-2.7%, הפיקדון עשוי עדיין להיראות עדיין אולי אטרקטיבי. אבל בדירה שמניבה 4.2%, כמו בדוגמה של שכונת התקווה, ההשוואה כבר נראית אחרת - במיוחד אם המשקיע מעריך שמחיר הדירה עשוי להתאושש ולחזור לעלות בעתיד.

המשקיעים אינם נוהגים להמתין עד שהמגמה מתהפכת באופן רשמי. אם הם ישתכנעו שמחירי הדירות קרובים לתחתית, ששכר הדירה ימשיך לעלות ושהריבית בדרך למטה, חלקם עשויים להקדים ולחזור לשוק. יהיה מעניין לעקוב אחר ההתפתחויות במחירי הדירות, במדדי הלמ״ס, בעדכוני שכר הדירה וגם כמובן - בריבית בנק ישראל.

• קיבלו דירה חדשה ונכנסו לשנתיים של תקלות, נזילות ומרדף אחרי היזם
• מצוקת הקבלנים: דירות לחברי המועדונים בהנחה אפקטיבית של עד 18%