מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? בדיקה

מה עדיף - לקנות דירה או לשכור דירה? זו אחת השאלות הכלכליות הגדולות ביותר שאנשים שואלים את עצמם, וזו אחת הבחירות הקריטיות ביותר לחיים. רכישת דירה זה לא רק עניין כלכלי, אנשים רוכשים דירה כי יש בזה גם ביטחון, אבל כשבוחנים את העניין הכלכלי בלבד, לא בטוח שזה הצעד הנכון - אנשים יכולים לחיות בשכירות וזה יכול להיות משתלם יותר כלכלית. זה תוי במספר פרמטרים. אין תשובה אחידה לכולם. מה שבטוח שלמרות שהרבה חושבים שהשכירות היא "בזבוז כסף", זה לא בהכרח נכון. הסכום הפנוי של השוכר לעומת הרוכש הולך להשקעות והוא יכול להשיג תשואה טובה שתעמיד את ההון שלו על הון גדול יותר באם הוא היה בוחר בקניית דירה ולקיחת משכנתא. התשובה תלויה בנסיבות האישיות, בשוק הספציפי ובהנחות כלכליות שמשתנות עם הזמן. 

מבחן התזרים

הבדיקה הראשונה שרוב האנשים עושים היא פשוטה: מה החזר המשכנתא לעומת שכר הדירה? אם ההחזר החודשי גבוה משמעותית משכר הדירה, נדמה שהשכירות משתלמת. אבל זו בדיקה חלקית בלבד, ולעיתים מטעה. מי שרוכש דירה משתמש בהון עצמי שהיה יכול לעבוד עבורו בשוק ההון. מי ששוכר יכול להשקיע את אותו הון ולקבל עליו תשואה. לכן, מבחן התזרים הוא נקודת פתיחה, אבל הוא לא המבחן המלא. הבדיקה המשמעותית יותר היא השוואת ההון שנצבר בסוף תקופת המשכנתא, 30 שנה. הרוכש מחזיק בדירה ששוויה עלה. השוכר מחזיק בתיק השקעות שצמח לאורך שלושת העשורים. כאן נכנסים משתנים קריטיים: קצב עליית ערך הדירה מול תשואת שוק ההון. כאן גם נכנסת העובדה שעל רווחים בבורסה יש מס של 25%, על דירות אין (לרוב) מס. במחשבון שלפיכם עליכם מלא פרטים ולהציג את החלופה - רכישת דירה בסכום מסוים מול שכירות בשכר חודשי.

והנה דוגמאות - זוג שרכש דירה ב-2 מיליון שקל עם הון עצמי של 600 אלף ושכר דירה אלטרנטיבי של 6,000 שקל לחודש. החזר המשכנתא עומד על כ-7,700 שקל. בסוף 30 שנה, בהנחת עליית ערך שנתית של 2%, הדירה תהיה שווה כ-3.6 מיליון שקל בערכים נומינליים. בערכי היום ההון של רוכש הדירה יהיה שווה כ-1.5 מיליון שקל (3.6 מיליון בסוף התקופה, 1.5 מיליון שקל כיום). השוכר שמשקיע את 600 אלף ההון העצמי בתשואה שנתית של 7.5%, מקבל תיק של כ-5.2 מיליון שקל לאחר מס רווח הון. המחשבון מכריע: בדוגמה זו השכירות עדיפה.

בדוגמה שנייה: זוג שרוכש דירה ב-1.5 מיליון שקל עם הון עצמי של 400 אלף ושכר דירה אלטרנטיבי של 7,500 שקל לחודש, גבוה מההחזר החודשי. כאן ההפרש בין החזרהמשכנתא לשכר הדירה שלילי לטובת הרוכש כבר מהיום הראשון, ובסוף 30 שנה הרכישה עדיפה במאות אלפי שקלים בערכי היום.

• ישראל בונה דירות גדולות לאנשים שצריכים דירות קטנות - ומי שמשלם את המחיר הם השוכרים
• שכרה דירה, טענה שאי אפשר לגור בה - ותיאלץ לשלם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדוע אין תשובה נחרצת

ההחלטה רגישה מאוד לשינויים קטנים בהנחות. אם עליית ערך הדירה תעמוד על 3% לשנה במקום 2%, הכף נוטה לרכישה. אם תשואת שוק ההון תסתכם ב-5% במקום 7.5%, הרכישה נראית טוב יותר. ויש משתנה נוסף שאי אפשר לכמת: הביטחון. שוכרים נחשפים לעליות שכר דירה, לפינויים ולאי-ודאות. רוכשים נחשפים לשינויי ריבית ולתנודתיות בשוק הנדלן. שתי החשיפות שונות בטיבן, לא בגודלן.

כדי להפוך את ההחלטה הזו לנגישה, השקנו מחשבון שמאפשר לבחון את שני המסלולים לאורך 30 שנה בהתאמה לנתונים האישיים. הכלי מציג את ההון הנצבר בכל חלופה בערכי היום, ומחשב את נקודת האדישות, כלומר שכר הדירה שבו שני המסלולים מתאזנים. מתחת לנקודה זו השכירות עדיפה, מעליה הרכישה גוברת. זה לא מחליף ייעוץ פיננסי, אבל הוא נותן אינדיקציות ברורות ואפשרות להציב את הנתונים והפרמטרים לפי הערכה שלכם.