אטרקצ'י בונה על הגיל השלישי: אאורה רוכשת את בית בכפר ב-1.7 מיליארד שקל - פרמיה של 82%

חברת הנדל"ן אאורה -6.18%  , שבשליטת יעקב אטרקצ'י, מרחיבה את פעילותה מעבר לתחום המגורים וההתחדשות העירונית ונכנסת לתחום הדיור המוגן. החברה הודיעה כי חתמה על הסכם לרכישת מלוא הבעלות בחברת בית בכפר , שבשליטת משפחת בלושטיין, בתמורה כוללת של כ-1.7 מיליארד שקל. העסקה משקפת פרמיה של כ-82% על שווי השוק של בית בכפר בבורסה ערב ההודעה, שעמד על כ-936 מיליון שקל בלבד.

על פי מתווה העסקה, אאורה תרכוש תחילה את מניות השליטה בבית בכפר, המהוות כ-55% מהון המניות, מידי חברות שבבעלות בני משפחת בלושטיין. התמורה למשפחה תסתכם בכ-935 מיליון שקל במזומן, לפי מחיר של 24.31 שקל למניה, לעומת שער נעילה של 13.39 שקל ביום המסחר האחרון. במקביל, תפרסם אאורה הצעת רכש מלאה ליתרת המניות שבידי הציבור, באותו מחיר למניה, כאשר 30% מהתמורה ישולמו במזומן ו-70% באמצעות מניות אאורה.

בסך הכול, רכיב המזומן בעסקה צפוי להסתכם בכ-1.15 מיליארד שקל, בעוד שכ-550 מיליון שקל נוספים ישולמו במניות אאורה, לפי שווי חברה מוסכם של 5.5 מיליארד שקל. המניות שיוקצו לבעלי מניות בית בכפר צפויות להוות כ-8.8% מהונה של אאורה לאחר ההקצאה. עם השלמת העסקה ומחיקת מניות בית בכפר מהמסחר, היא תהפוך לחברה פרטית בבעלות מלאה של אאורה.

משפחת בלושטיין יוצאת, ארבע שנים אחרי ההנפקה

בית בכפר, שהוקמה בשנת 1988, היא אחת החברות הוותיקות בתחום הדיור המוגן בישראל. החברה הונפקה בבורסה בתל אביב בינואר 2022 לפי שווי של כ-1.15 מיליארד שקל לפני הכסף, במסגרת גיוס והצעת מכר בהיקף כולל של כ-255 מיליון שקל. עוד קודם לכן, בספטמבר 2020, השקיעה פועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק הפועלים, כ-150 מיליון שקל בחברה תמורת 20% ממניותיה.

מאז ההנפקה התקשתה מניית בית בכפר לייצר תשואה חיובית למשקיעים, ובשבועות האחרונים אף נסחרה בשווי נמוך מהונה העצמי. כעת, המחיר שמציעה אאורה גבוה משמעותית מהשווי שהעניק לה שוק ההון, וגם גבוה בכ-48% משווי החברה לפני הכסף בהנפקה לפני כמעט חמש שנים.

מבחינת משפחת בלושטיין מדובר במימוש משמעותי של החזקותיה, אך מבחינת אאורה השאלה המרכזית היא האם ניתן יהיה להצדיק את המחיר הגבוה באמצעות הרחבת הפעילות והשבחת הנכסים הקיימים.

מה מקבלת אאורה תמורת 1.7 מיליארד שקל?

בית בכפר מפעילה כיום חמישה מתחמי דיור מוגן הכוללים יחד 975 יחידות דיור. בשנת 2025 הסתכמו הכנסות החברה בכ-109.6 מיליון שקל, ה-NOI הגיע לכ-72.4 מיליון שקל וה-FFO הסתכם בכ-31.7 מיליון שקל. מדובר בחברה שמייצרת הכנסות שוטפות מפעילותה, לצד הכנסות הנובעות ממודל הפיקדונות והתחלופה של דיירים בבתי הדיור המוגן.

במחצית הראשונה של 2026 הציגה החברה הכנסות של כ-59.8 מיליון שקל, עלייה של כ-11% לעומת התקופה המקבילה. ה-NOI עלה לכ-39.3 מיליון שקל וה-FFO הסתכם בכ-16.7 מיליון שקל, עלייה של כ-31%. הרווח הנקי הסתכם בכ-78.3 מיליון שקל, אם כי חלק משמעותי ממנו הושפע מעליית שווי של נדל"ן להשקעה ולא רק מהפעילות השוטפת.

שיעור התפוסה הממוצעת בבתי הרשת עמד ברבעון השני על כ-88%, לעומת יותר מ-90% בממוצע בשנת 2025. החברה ממשיכה לאכלס את פרויקט ההרחבה בכפר סבא, שבו נוספו 92 יחידות דיור, כאשר נכון לפרסום דוחות המחצית שווקו כ-80% מהיחידות החדשות.

• החניון לא נבנה, אבל החשבון הגיע בכל זאת
• אאורה הרסה 76 דירות ביהוד-מונוסון - ותבנה במקומן 300 דירות

ההון העצמי של בית בכפר הסתכם בסוף יוני בכ-1.29 מיליארד שקל, כך שהעסקה משקפת מכפיל הון של כ-1.32. ביחס ל-NOI של 2025, מחיר הרכישה משקף מכפיל של כ-23.5, וביחס ל-FFO מכפיל של יותר מ-50. עם זאת, מדובר בהשוואה שאינה מביאה בחשבון את פוטנציאל ההשבחה והתרומה העתידית של הפרויקטים שנמצאים בשלבי פיתוח.

וזה אולי החלק המרכזי בעסקה מבחינת אאורה. לצד הפעילות הקיימת, בית בכפר מקדמת שלושה פרויקטים שיכולים כמעט להכפיל את היקף יחידות הדיור שלה: 249 יחידות בבאר יעקב, 300 יחידות במודיעין ו-335 יחידות בקיבוץ אושה. שני הפרויקטים הראשונים נמצאים בשלבים ראשוניים של עבודות והיערכות לבנייה, ואילו הפרויקט באושה עדיין כפוף להשלמת הליכי התכנון.

אם הפרויקטים יושלמו במלואם, מספר יחידות הדיור של החברה יגדל לכ-1,859, גידול של כ-91% לעומת הפעילות הקיימת. אלא שמדובר בפרויקטים שידרשו השקעות נוספות, ולוחות הזמנים שלהם, במיוחד באושה, עדיין אינם סופיים.

אאורה נכנסת לתחום חדש - אבל איך תממן את הרכישה?

מבחינת אאורה, שמזוהה בעיקר עם ייזום דירות למגורים והתחדשות עירונית, רכישת בית בכפר מספקת מנוע פעילות נוסף. בשונה מפרויקטים למכירת דירות, שבהם ההכנסות תלויות בקצב השיווק, ההקמה ומסירת הדירות, פעילות הדיור המוגן מבוססת על תפעול נכסים לאורך שנים, דמי אחזקה, פיקדונות ותחלופת דיירים.

העסקה מגיעה בתקופה שבה שוק הדירות החדשות בישראל מתמודד עם האטה במכירות ולחץ על המחירים. אאורה עצמה אמנם דיווחה על מכירת 722 דירות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, אך חלק משמעותי מהמכירות ברבעון השלישי הגיע במסגרת מבצע ההנחות למועדון חבר. הכניסה לדיור מוגן עשויה לצמצם לאורך זמן את התלות של הקבוצה במחזוריות של שוק הדירות למכירה.

• גיקס חושבת שבנאסד"ק היא תוערך יותר - לו יהי
• לא רק קפה: שטראוס רוצה להפוך לשחקנית ענק בברזיל ומכוונת לצמיחה שנתית של עד 9% ברווח

עם זאת, גם עסקה מסוג זה אינה חפה מסיכונים. ההשקעה הראשונית גבוהה, התפעול דורש מומחיות שונה מזו של יזמות למגורים, ובניית מתחמים חדשים כרוכה בהוצאות ובתהליכי שיווק ואכלוס שיכולים להימשך שנים.

אחד הנושאים המרכזיים יהיה המימון. על פי פרטי הדיווח, אאורה הגיעה להבנות עקרוניות עם בנק לצורך מימון מרבית רכיב המזומן בעסקה באמצעות הלוואה ארוכת טווח. נכון לסוף המחצית הראשונה של 2026, לאאורה היו מזומנים ושווי מזומנים בהיקף של כ-323 מיליון שקל, מול חוב פיננסי כולל של כ-3.9 מיליארד שקל, הכולל גם מימון לפרויקטים השונים שלה.

במחצית הראשונה של השנה הציגה אאורה הכנסות של כ-1.05 מיליארד שקל, עלייה של כ-26%, אך הרווח הנקי ירד בכ-27% לכ-116 מיליון שקל, בין היתר בעקבות עלייה בהוצאות המימון. לכן, לצד התרומה העתידית האפשרית של בית בכפר, יהיה צורך לבחון כיצד רכיב החוב החדש ישפיע על הוצאות המימון ועל התזרים של הקבוצה. באאורה מעריכים כי ההון העצמי לאחר השלמת העסקה יעלה על 2.5 מיליארד שקל.

העסקה עדיין כפופה לשורה של תנאים מתלים, בהם קבלת האישורים הדרושים להצעת הרכש, היענות בעלי המניות ברוב הנדרש, אישור מחזיקי אגרות החוב של בית בכפר לשינוי השליטה וקבלת אישור רשות התחרות או פטור ממנו. הצדדים קבעו תקופה של 180 ימים להשלמת התנאים, עם אפשרות להארכה ב-60 ימים נוספים.

במסגרת ההסכם, יניב בלושטיין, יו"ר בית בכפר היוצא, צפוי להמשיך ללוות את החברה כיועץ למשך שלוש שנים, בתמורה ל-150 אלף שקל בחודש בתוספת מע"מ ורכב. בנוסף, עשויה אאורה לשלם סכום של עד 22 מיליון שקל למנהלים ולעובדים בבית בכפר, מעבר לתמורה העיקרית בעסקה, בכפוף לתנאים שנקבעו.

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל אאורה, מסר: "רכישת בית בכפר היא צעד אסטרטגי משמעותי במימוש החזון שלנו להיות קבוצת המגורים המובילה והמקיפה בישראל. אאורה מלווה את לקוחותיה לאורך תחנות החיים המשמעותיות - החל מרכישת הדירה הראשונה של זוגות צעירים, דרך פתרונות מגורים למשפחות, וכעת, עם רכישת בית בכפר, גם במתן פתרונות דיור איכותיים לגיל השלישי".

באאורה מתכננים לשלב את יכולות הייזום והביצוע שלה, בין היתר באמצעות חברת הבת מגידו, עם הניסיון התפעולי של בית בכפר. בנוסף, החברה בוחנת אפשרות להציע פתרונות דיור מוגן לדיירים מבוגרים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

את החיבור בין הצדדים לעסקה הוביל לירן רזמוביץ, מנכ"ל דיסקונט חיתום. את אאורה ייצגו עורכי הדין לוי אמיתי ותמר לוז ממשרד גולדפרב, ואת בית בכפר ייצגו עורכי הדין אודי עפרון ויעקב אנוך ממשרד פירון.