החניון לא נבנה, אבל החשבון הגיע בכל זאת

בשכונת נוף ים באור עקיבא, ברחוב השקמים, תוכננו בניין מגורים גבוה של 75 דירות ולידו מרכז מסחרי של כ-1,600 מ"ר. התוכנית שחלה על המקום קבעה כלל פשוט: כל מגרש פותר את החניה שלו בתוך גבולות המגרש עצמו. עבור המרכז המסחרי הקטן זה היה ברור ויקר: לחפור שתי קומות חניה מתחת לאדמה, עם כ-50 מקומות, כי לא נשאר מקום לחניות בגובה הרחוב.

ב-2017 יזמה אאורה השקעות תוכנית חדשה בשם מבואות קיסריה - זיקת הנאה, שאושרה ב-2018. הרעיון: החניות של המרכז המסחרי יהיו חניות פתוחות בתוך מגרש המגורים הסמוך, באמצעות זיקת הנאה, כלומר זכות שימוש שנרשמת לטובת המגרש המסחרי. התוצאה: אין צורך בחניון התת-קרקעי. על כך שהתוכנית חסכה את העלות הזו אין בכלל מחלוקת. לפי חישובי השמאי, בניית חניון שכזה עולה כ-3.1 מיליון שקל - הרבה יותר ממה שאפשר לקבל ממכירת החניות שבו (1.32 מיליון שקל).

המחלוקת התחילה כשהחברה מכרה את הזכויות שלה בפברואר 2022, והוועדה המרחבית לתכנון ובנייה יישובי הברון דרשה היטל השבחה. החברה טענה שהתוכנית לא השביחה דבר. השמאי המכריע דוד דדון קבע שההשבחה מסתכמת ב-1.868 מיליון שקל (ההיטל עצמו הוא מחצית מההשבחה). החברה הגישה ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז חיפה.

"השיטה המסורתית היא לא היחידה"

הטענה הראשונה של החברה היתה נגד שיטת החישוב. השמאי השתמש בשיטת הדלתא, כלומר העריך רק את הערך הנוסף שהתוכנית יצרה: החיסכון בבניית החניון. לפי החברה, כשמדובר בתוכנית מותר לחשב רק בשיטה המסורתית, שבה מעריכים את כל הנכס לפני התוכנית ואחריה.

הוועדה, בראשות עו"ד ברק נ. שוורץ, הסכימה שבדרך כלל עדיפה השיטה המסורתית, אבל הבהירה שהיא לא היחידה. החשש משיטת הדלתא הוא שהיא תפספס השפעות נוספות של התוכנית על הנכס. אבל כאן, כך נכתב, החברה "כלל לא התיימרה לטעון לעיוות קונקרטי כזה או אחר", ולכן "לא קמה עילה להתערב בשיקול הדעת המקצועי של השמאי המכריע".

ויש עוד פרט קטן ולא נוח: גם השמאי מטעם החברה עצמה עבד בשיטה כמעט זהה. "זה כמו זה עסקו רק בדלתא הנובעת מאישור התוכנית", כתבה הוועדה, וקבעה שהחברה מנועה מלתקוף שיטה שהשמאי שלה עצמה השתמש בה.

33 חניות, ופי שניים חניות

הטענה השנייה נגעה ל-33 חניות. לפי החברה, כדי לפנות מקום לחניות של המסחר במגרש המגורים, היא נאלצה לבנות 33 חניות מקורות חלופיות לדיירים, ואת העלות הזו צריך לקזז מההשבחה. גם כאן הוועדה לא השתכנעה. לפי שמאי הוועדה המקומית, והחברה לא סתרה זאת, החניון המקורה כבר הושלם וקיבל טופס 4 עוד לפני שהתוכנית הופקדה. החברה גם לא הצליחה להצביע אילו בדיוק הן 33 החניות החלופיות. במקביל, לפי נספחי התוכנית, מספר החניות בשלושת מגרשי המגורים קפץ מ-182 ל-424 - הרבה מעבר למה שהתקן דורש.

החברה עצמה הודתה ש"מובן שהחניות המקורות הוקמו כולן לצורך שיווק יחה"ד". מכאן הסיקה הוועדה כי, "לא ניתן לדעתנו לסווג הוצאות שהוצאו מטעמים שיווקיים לשם הגדלת הרווח היזמי במגרשי המגורים, כעלות שנדרשה לשם השבחת המגרש המסחרי בהכרח".

החברה טענה גם שעל זיקת הנאה אי אפשר לגבות היטל השבחה בכלל, מכיוון שההיטל חל רק על בעלים או על חוכרים לדורות. הוועדה דחתה את הטענה: זיקת ההנאה לא ניתנה לחברה עצמה, אלא למגרש המסחרי, שהחברה היא בעלת הזכויות בו. ועל המגרש הזה חל ההיטל. יותר מזה, הוועדה הסבירה שהשמאי בכלל לא תמחר את זיקת ההנאה עצמה, וכך דווקא היטיב עם החברה, "ולכן טרונייתה אינה מובנת". גם הטענה שחניה בזיקת הנאה שווה פחות מחניה צמודה נדחתה, משום שלפי השמאי הפער הזה כבר מגולם בשווי שהוא קבע.

• חשבתם שהממ"ד פטור מהיטל השבחה? הפסיקה שמשנה את החשבון בהתחדשות עירונית
• החלטה שעשויה לשנות פרויקטי פינוי-בינוי: היטל של 3.4 מיליון שקל נחתך ל-1 מיליון שקל

הנחה בריבית, קנס בהוצאות

בנקודה אחת החברה כן הצליחה. היא ביקשה לבטל את ריבית הפיגורים, בין היתר בגלל מחלתו ופטירתו של מנכ"ל החברה ובגלל שירות המילואים של השמאי שלה מה-7 באוקטובר. עבור התקופה שבין חתימת עסקת המכר בפברואר 2022 לבין הדיווח עליה, שהגיע רק באוקטובר 2022, הריבית נשארת. אבל על כל תקופת ההליכים, גם אצל השמאי המכריע וגם בערר, הריבית בוטלה, ואם כבר שולמה היא תוחזר לחברה.

ובכל זאת, השורה התחתונה ברורה: הערר נדחה בכל הנוגע לשומה, והשומה אושרה כפי שהיא. החברה תשלם לוועדה המקומית הוצאות משפט בסכום של 10,000 שקל. הוועדה ציינה שתוצאת הערר "יכלה להיות ברורה לה כבר ממועד הדיון". ההחלטה התקבלה פה אחד.