תוכנית ההלאמה בברלין פוגשת את הכסף הישראלי: מה זה אומר על אדלר, ADO והחברה של יקיר גבאי
במשך יותר מעשור ברלין הייתה אחד היעדים האהובים על כסף ישראלי בנדל"ן. חברות שנסחרו בתל אביב, יזמים פרטיים ומשקיעים קטנים קנו בעיר בניינים שלמים ודירות בודדות, בהנחה ששכר הדירה בבירת גרמניה ימשיך לעלות. עכשיו העיר מאיימת לשנות את חוקי המשחק. השמאל, הירוקים והסוציאל-דמוקרטים, שמנהלים מגעים להקמת הממשלה המקומית אחרי הבחירות של 20 בספטמבר, הסכימו על מתווה להעברת דירות של משכירים גדולים לבעלות ציבורית.
לפי המתווה, כל חברה שמחזיקה יותר מ-10,000 דירות בעיר תשמור על בסיס של 10,000 דירות, וכל השאר יעברו לרשות העירייה תמורת פיצוי. תקרת הפיצוי הכוללת עומדת על 16 מיליארד אירו, כלומר כ-100 אלף אירו לדירה בממוצע, סכום נמוך בהרבה מהשווי שבו החברות רושמות את הנכסים בספרים. דירות שנבנו מתחילת 2021 ואילך מוחרגות. החוק אמור להגיע לפרלמנט המקומי עד אמצע 2028 ולהיכנס לתוקף כשנה אחרי שיאושר, והוא נשען על סעיף 15 בחוקה הגרמנית, סעיף שעוד לא נוסה בבית המשפט בצורה כזו. בסך הכל מדובר בכ-160 אלף דירות.
הנפגעת הגדולה היא וונוביה, עם כ-138 אלף דירות בברלין. אבל מבחינת הקשר הישראלי, השם המעניין ברשימה הוא אדלר.
מ-ADO בתל אביב לאדלר בפרנקפורט
הסיפור מתחיל ב-ADO Group, חברת נדל"ן ישראלית שנסחרה בבורסה בתל אביב והחזיקה בכ-38% מ-ADO Properties, חברה עם כ-24 אלף דירות בברלין. בעלות השליטה היו קרן אפולו, עם כ-32%, ומשפחת דיין, עם כ-19.7%. בספטמבר 2019 הודיעה אדלר הגרמנית שהיא קונה את ADO תמורת 708 מיליון אירו, בפרמיה של יותר מ-80% על מחיר המניה ערב ההודעה. העסקה הושלמה בדצמבר באותה שנה, והמניה נמחקה מהמסחר בתל אביב.
להרחבה: אדלר הגרמנית רוכשת את איידיאו תמורת 708 מיליון אירו
מאז הקבוצה הוחלפה כמה פעמים. ADO Properties, אדלר וקונזוס התאחדו לישות אחת בשם אדלר גרופ, שעברה בשנים האחרונות הליכי הסדר חוב, מכרה פרויקטים של ייזום והתכווצה. מה שנשאר בידיה הוא בדיוק מה שהעירייה רוצה. לפי הדוח למחצית הראשונה של 2026, לאדלר יש 17,465 יחידות להשכרה, ומהן 17,416 בברלין. שווי התיק כ-3.5 מיליארד אירו, ושיעור המינוף (LTV) כ-79%.
אם המתווה ייושם כפי שהוצג, אדלר תידרש להעביר כ-7,400 דירות, כמעט 40% מהתיק. בשוק כבר תמחרו את הסיכון. אג"ח של זרוע המימון של הקבוצה, לפירעון ב-2029, ירדה מכ-100% מהערך הנקוב ערב הבחירות לכ-78% בשבועות שאחריהן. הנכסים בברלין משמשים בטוחה לחוב, ולכן מחזיקי האג"ח רגישים במיוחד לכל דירה שיוצאת מהתיק. מניית אדלר עצמה נסחרת כבר זמן רב ברמות של מניית שוליים.
לצד הסיפור הגרמני רץ גם סיפור ישראלי. ADO גייסה בין 2015 ל-2018 כ-1.15 מיליארד שקל ממחזיקי אג"ח בתל אביב, בין היתר על בסיס ההתחייבות להתמקד בדירות להשכרה בברלין. הקרן הוחזרה בפירעון מוקדם, אבל נאמן התביעות של המחזיקים הגיש החודש תביעה של 118 מיליון שקל נגד אדלר, נגד המשקיע ג'וודט קאנר ונגד מנהלים ודירקטורים, בטענה שהחברה רוקנה מנכסיה. הנתבעים טרם הגישו כתבי הגנה.
להרחבה: מחזיקי אג"ח ADO תובעים 118 מיליון שקל מהבעלים, המנכ"ל והדירקטורים
גבאי מתחת לרף, אבל ברלין עדיין חשובה לו
ההחזקה הישראלית הבולטת השנייה בעיר שייכת ליקיר גבאי. גרנד סיטי פרופרטיז, שבשליטת אראונדטאון שהקים גבאי, מחזיקה לפי הדוח השנתי לסוף 2025 כ-8,433 דירות בברלין, בשווי של כ-2 מיליארד אירו, כ-23% משווי התיק שלה. אראונדטאון מחזיקה כ-84% מגרנד סיטי.
במספרים האלה גרנד סיטי נמצאת מתחת לסף של 10,000 דירות, ולכן היא מחוץ לרשימת החברות שהמתווה הנוכחי מכוון אליהן. נדגיש שמדובר במתווה ראשוני. ב-2021 הצביעו תושבי ברלין במשאל עם בעד הלאמה כבר מ-3,000 דירות, והיוזמה האזרחית ממשיכה לדרוש את הרף הזה. ברף כזה גם גרנד סיטי הייתה בפנים. כרגע, החשיפה של גבאי היא בעיקר עקיפה: ירידה בשווי הנכסים בעיר ובתיאבון של משקיעים לנדל"ן גרמני.
להרחבה: מו"מ למיזוג: TLG של אמיר דיין רכשה 10% מאראונדטאון של יקיר גבאי
לצד החברות הגדולות, ישראלים רבים מחזיקים בברלין דירות בודדות, חלקם דרך חברות שקנו בניינים, חילקו אותם ומכרו את הדירות למשקיעים בישראל. קבוצה אחת כזו לבדה מכרה כך כ-1,500 דירות. המתווה מכוון למשכירים עם עשרות אלפי דירות, ולכן הם כנראה מחוץ לתחולה. עם זאת, ייתכן שמחירי הדירות בעיר יושפעו מעצם הדיון. הממשלה הפדרלית, מצידה, עובדת על חוק שיחסום את המהלך, ווונוביה כבר הבהירה שלדעתה המתווה מנוגד לחוקה ושיקרוס בבדיקה משפטית.
