מרכול באשקלון ישלם חצי מחוב ארנונה של 382 אלף שקל
סופר שבא מפעילה מרכול ברחוב שיבת ציון באשקלון, בנכס ששטחו לצורכי ארנונה כ-566 מ"ר. את הגלריה שמעל המרכול, בשטח של כ-80 מ"ר, השכירה החברה בשכירות משנה לחברת ויפו לניהול פרויקטים וביצוע עבודות הנדסה, בעסקה לא שגרתית: במקום דמי שכירות, ויפו התחייבה לשאת בחשבונות הארנונה והמים של כל הנכס. מנהל סופר שבא, אביאל דמרי, הגיע למשרדי העירייה וביקש לרשום את ויפו כמחזיקה, והעירייה עשתה זאת. כשנתיים וחצי אחר כך, משלא שולמה ארנונה, החוב הגיע ל-382,704 שקל. העירייה החזירה את הרישום על שם סופר שבא ותבעה את שתי החברות. השופט עידו כפכפי מבית משפט השלום באשקלון חייב את המרכול לשלם מחצית מהחוב.
ויפו ומי שנתבע לצידה לא התגוננו, וניתן נגדם פסק דין. המחלוקת התמקדה אפוא בסופר שבא, שטענה שפעלה בשקיפות מלאה, שהעירייה עצמה החזיקה בהסכם שכירות המשנה, ושהעירייה מנסה לתקן בדיעבד "טעות אנוש" שעשתה ביודעין. היא טענה גם לשיהוי: במשך כשלוש שנים ויפו צברה חובות, ומכתב ההתראה הראשון נשלח לסופר שבא רק אחרי שהחוב כבר תפח. מיד כשנודע לה על החוב, לדבריה, פינתה את ויפו מהנכס והחלה לשלם את הארנונה השוטפת.
טעות משותפת ולא מרמה
השופט דחה את רמיזות העירייה למרמה. העירייה טענה בסיכומיה שיש חשד שהמרכול ידע מראש שהסיכוי לגבות מוויפו נמוך, אך כפכפי קבע שאין לכך בסיס, ושטענת מרמה אף לא נטענה במפורש בתביעה, "וטוב שלא נטענה". לדבריו, דמרי ונציג העירייה, מוטי יהודה, "נקלעו לטעות משותפת" כשסברו שהעסקה לגיטימית ושאפשר לרשום על פיה את ויפו כמחזיקה. עם זאת, השופט מצא פער בין מה שנאמר לבין מה שנכתב: לפי ההסכם, ויפו התחייבה לשלם את הארנונה לסופר שבא, ולא ישירות לעירייה, ולא הסכימה להירשם כמחזיקה. "אין דין תשלום שוכר המשנה לנתבעת כדין תשלום מטעמו ישירות לעירייה", כתב.
הידעת?מי נחשב "מחזיק" לעניין ארנונה?
נציג העירייה, פקיד ותיק בצוות העסקים, אישר בעדותו שקיבל את ההסכם ושמע הסבר על ההסדר, ולשאלת בית המשפט השיב שאינו זוכר מקרה דומה שבו הועבר רישום של נכס שלם על סמך שכירות משנה של חלק קטן ממנו. מנהל מחלקת העסקים בעירייה, ינון שיליאן, העיד שבוצעו נגד ויפו פעולות אכיפה שונות, אבל לפי פסק הדין התצהיר מטעמו לא פירט אותן.
סופר שבא ביקשה גם לטעון שהשומה על שמה אינה סופית, וכאן דווקא קיבל השופט את עמדתה. העירייה טענה שהמרכול לא הגיש השגה או ערר, ולכן אינו יכול לכפור בהיותו מחזיק. כפכפי קבע שלא נסתרה הטענה שהמרכול לא ידע על העברת הרישום עד לפגישה שקיימו הצדדים בעירייה, ולכן אין לחסום את דרכו להתגונן בבית המשפט. בסיכום של אותה פגישה נרשם, לפי פסק הדין, שנעשתה מלכתחילה טעות אנוש ברישום ויפו כמחזיקה.
העירייה גובה דמי שכירות
לפי פקודת העיריות, דייר משנה אינו "מחזיק", והארנונה מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. סופר שבא המשיכה להפעיל את המרכול לאורך כל התקופה, וויפו השתמשה רק בגלריה כמשרדים. כפכפי קבע שבפועל המרכול הפך את העירייה ל"גובה של דמי השכירות המגיעים לה", והעביר את הסיכון לאי גבייה לקופה הציבורית. השופט הוסיף שבהסדר כזה ההכנסות משכירות המשנה אינן מדווחות. לכן רישום ויפו כמחזיקה היה מנוגד לדין, והעירייה הייתה רשאית לתקן אותו. לדבריו, אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול, משום שהמחזיק בפועל היה חייב בארנונה כבר בזמן אמת.
שני הצדדים התרשלו
השאלה הייתה כמה לשלם. השופט מתח ביקורת על העירייה, שאישרה את החלפת המחזיקים אף שקריאה של ההסכם הייתה מגלה שהמרכול נשאר המחזיק, אפשרה לוויפו לצבור חוב גבוה בלי להודיע למרכול, ולא הסבירה אילו פעולות גבייה נקטה, אף שהשתהות כזו היא בדיוק מה שמאפשר לחוב ארנונה לטפוח. מנגד, כתב, סופר שבא "לא יכולה לרחוץ בניקיון כפיה": היא לא לקחה מוויפו ביטחונות ולא בדקה אם הארנונה משולמת. דמרי הסביר בעדותו מדוע לא דרש ערובה: "בזה לא לקחתי ביטחון, כי הוא עומד מול העירייה, הוא לא עומד מולי". כפכפי ציין שאלמלא המנגנון הזה, המרכול היה פועל נגד ויפו כבר בחודש הראשון שבו לא קיבל דמי שכירות.
הידעת?האם בית משפט יכול להפחית חוב שנולד מחוזה פסול?
השופט נשען על הסמכות לפי חוק החוזים ולפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, שמאפשרת לפטור צד מהשבה, כולה או מקצתה, כשהשבה מלאה אינה צודקת. סופר שבא חויבה לשלם 191,352 שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, וכן מחצית מהאגרה ושכר טרחת עורך דין של 20,000 שקל. אם ויפו ומי שנתבע עימה ישלמו יותר ממחצית החוב, העירייה תצטרך להפחית מחובו של המרכול, משום שאינה רשאית לגבות ביתר. החצי השני של החוב נשאר אצל ויפו, החברה שהעירייה רשמה כמחזיקה של כל המרכול.
