הקבלן אשם? השופטת קבעה שהשכנים מלמעלה יתקנו

מה עושים כשהמים יורדים מהשכנים למעלה, והשכנים מצביעים על הקבלן? בית משפט השלום בירושלים נתן באחרונה תשובה ברורה: בעלי הדירה שממנה מגיעה הנזילה חייבים לתקן אותה. אם הם חושבים שהקבלן אשם, הם יכולים לתבוע אותו בנפרד.

הסיפור מתחיל בבניין מגורים ברחוב נחליאלי 10 בצור הדסה, שבנייתו הסתיימה ב-2018. יאיר ומיטל לנג גרים באחת הדירות. מעליהם, בקומה הרביעית, נמצאת דירת הפנטהאוס של גולן ודלית איטח. לפי התביעה, מ-2020 החלו לחלחל מים מהפנטהאוס לדירה של בני הזוג לנג. ניסיונות התיקון לא עזרו, והמצב רק החמיר. בסוף הם כבר לא יכלו להשתמש בחדר השינה שלהם. על התקרה התפשטו רטיבות ועובש, והמים פגעו גם בגופי התאורה והחשמל שבתקרה.

בינואר 2025 הגישו בני הזוג תביעה נגד השכנים מלמעלה ונגד משכן אליהו - חברה לבניה והשקעות, החברה שבנתה את הבניין. הם ביקשו צו שיחייב את כולם לתקן את מקור הנזילה בפנטהאוס ואת הנזקים בדירה שלהם.

השכנים: "האחריות כולה על החברה"

בני הזוג איטח לא הכחישו שיש רטיבות בדירה שמתחתם. לדבריהם, הבעיה התחילה אחרי שבסוף 2019 הותקנו אצלם מזגנים, שחוברו לצינורות ניקוז שהחברה הקבלנית בנתה. הם סיפרו שהחברה עצמה נכנסה לדירה ב-2020, פירקה ריצוף, ובשלב מסוים אף פירקה את המקלחון ואת הקיר שלידו. לכן, הם טענו, האחריות היא כולה של החברה. החברה הקבלנית לא טרחה להגיש כתב הגנה. בגלל זה ניתן נגדה כבר במאי 2025 פסק דין חלקי, שחייב אותה לבצע את כל התיקונים הדרושים בשתי הדירות.

בנובמבר 2025 הצדדים הסכימו שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו, ושפסק הדין יינתן על סמך חוות הדעת שלו, בלי דיונים נוספים. השופטת יעל ענתבי-שרון מינתה את המהנדס צבי רון. הבדיקות שנעשו בהזמנתו היו יסודיות. בחדר השינה של בני הזוג לנג מכשיר המדידה הראה רטיבות של 100%. סריקה תרמית גילתה, כך נכתב, מים ש"חודרים ומתפשטים בתקרה" מכיוון רצפת הפנטהאוס. בפנטהאוס עצמו נמצאו ליקויים כמעט בכל מקום שנבדק: בעיות איטום בשני חדרי הרחצה, צנרת ניקוז עם "מים עומדים במקטעים ארוכים" בגלל שיפועים לקויים, ותקלה בחיבור של האסלה התלויה. בדיקת לחץ בצנרת המים יצאה לא תקינה.

גם במרפסת נערכה בדיקה יסודית: הציפו אותה במים, ואחרי ארבע שעות התחילו נזילות בתקרה של הדירה מתחת. רק צינור מי הגשמים נמצא תקין. המסקנה של המומחה הייתה ש"כשל משולב" גרם לנזקים: כשל באיטום מתחת לרצפה בחדרים הרטובים ובמרפסת, וכשל במערכות האינסטלציה. הוא העריך את עלות התיקונים בפנטהאוס ב-60 אלף שקל: 20 אלף למרפסת ו-40 אלף לחדרי הרחצה. את תיקון הנזקים בדירה של בני הזוג לנג הוא העריך ב-10 אלף שקל נוספים.

"אנחנו שיתפנו פעולה"

בני הזוג איטח לא ערערו על ממצאי המומחה, אבל טענו שהם מראים כשלים בבנייה, ולא משהו שהם עשו. הם הדגישו שבניגוד לחברה, שהתעלמה מההליך, הם שיתפו פעולה לאורך כל הדרך, ולכן לא צריך לחייב אותם גם בהוצאות המשפט. 

השופטת ענתבי-שרון לא קיבלה את הטענה. היא הפנתה לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין, שקובע ש"בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". לדבריה, העובדה שגם החברה הקבלנית אחראית "אינה גורעת מחובתם" של בני הזוג איטח, משום שהם בעלי הדירה שבה נמצא מקור הנזילה. השופטת הוסיפה שאם יש להם טענות כלפי החברה, הם צריכים לברר אותן בהליך נפרד. עוד ציינה שהמומחה לא מצא שום ליקוי ברכוש המשותף או בכל מקור אחר שאינו קשור לפנטהאוס.

לפי פסק הדין, בני הזוג איטח והחברה הקבלנית, ביחד ולחוד, יבצעו את כל התיקונים שהמומחה פירט, בשתי הדירות, על ידי איש מקצוע מוסמך ובפיקוח הנדסי. העבודות צריכות להסתיים עד 15 בינואר 2027, אלא אם המומחה יודיע שבגלל מזג האוויר או סיבה אחרת צריך יותר זמן, בעיקר לצורך איטום המרפסת. החובה תושלם רק כשהמומחה של בית המשפט יאשר שהעבודות נעשו לשביעות רצונו, והעלויות של הבדיקה הזאת יחולו גם הן על הנתבעים.

• רטיבות בדירה: עו"ד זכה בשליש מהתביעה, אך בהוצאות מלאות
• כמה כסף צריך להחזיק בצד בכל גיל?

בנוסף, כל הנתבעים יחזירו לבני הזוג לנג את הכסף שהם הוציאו על המומחה, את אגרת בית המשפט (755 שקל) ושכר טרחת עורך דין בסכום של 12 אלף שקל, בתוספת הפרשי ריבית.