היתר הבנייה איחר והחזר מס של 1.06 מיליון שקל אבד
חברת הייזום בריגה עיר ימים יזום ופיתוח רכשה קרקע בדרום רעננה, שילמה מס רכישה של יותר מ-6 מיליון שקל וביקשה לקבל בחזרה שישית ממנו – 1,060,997 שקל. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בראשות השופט אבי גורמן, דחתה את הערר, משום שהיתר הבנייה לפרויקט התקבל אחרי שחלפו 24 החודשים שהתקנות מציבות כתנאי להחזר.
ההקלה מעוגנת בתקנות מס רכישה. שיעור המס על רכישת קרקע שאינה דירת מגורים עומד על 6%, אבל רוכש שמקבל היתר לבניית דירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, זכאי להחזר של שישית מהמס, בתנאי שלא ניכה אותו כהוצאה לפי פקודת מס הכנסה. בריגה רכשה את הזכויות בשתי עסקאות שנחתמו באותו יום – מכר מלא ועסקת קומבינציה – בשווי כולל של יותר מ-106 מיליון שקל, ושילמה את מלוא המס לפי שומות מנהל מיסוי מקרקעין נתניה. היא הגישה בקשה להיתר לפרויקט של כ-150 יחידות דיור עם מרתפים ומחסנים, וניסתה לפצל אותה כך שקודם יינתן היתר נפרד לחפירה ודיפון. מהנדס העיר רעננה, חיים מלמן, השיב לה ש"המדיניות שלנו היא לא לאפשר פיצול". ועדת המשנה לתכנון ובנייה נתנה לפרויקט אישור מותנה בתוך התקופה, אבל ההיתרים עצמם ניתנו יותר משישה חודשים אחרי שהיא הסתיימה, והמנהל דחה את בקשת החברה לתקן את השומה.
החלטת מיסוי שלא פורסמה
בהליך התגלה מסמך שלא היה ידוע לחברה. בעקבות בקשה לגילוי מסמכים מסר המנהל לבריגה החלטת מיסוי שלא פורסמה, שעסקה בפרויקט של כ-700 דירות. באותו מקרה הסכים המנהל לראות בהיתר חפירה ודיפון שניתן בתוך 24 חודשים כהיתר העומד בדרישות התקנה, בתנאי שההיתר המלא יינתן בתוך 36 חודשים. רק בשלב מאוחר הרבה יותר פרסמה רשות המסים נייר עמדה מקצועי שקבע תנאים מצטברים לשקילות כזו, ובהם פרויקט רחב היקף, רכישה במכרז ופיצול ההיתר לפי דרישת הוועדה המקומית.
הידעת?מי זכאי להחזר שישית ממס הרכישה?
החברה טענה שאילו ידעה בזמן אמת על העמדה המקלה, הייתה מתעקשת מול העירייה על היתר נפרד לחפירה ולדיפון, ושיש להניח שהעירייה הייתה נעתרת. לדבריה, אי הפרסום יצר "סטנדרט מיסויי נסתר" שאינו ידוע לנישומים ואף לא לעובדי המנהל עצמם, ומהווה "הפרה בוטה של חובות ההגינות והשקיפות". לחלופין ביקשה לראות באישור המותנה היתר, או לקבל הארכה ל-36 חודשים כמו בהחלטה שלא פורסמה. המנהל השיב שהמועד בתקנה הוא תנאי מהותי שאין לו סמכות להאריך, ושהטענה כי אי הפרסום מנע מהחברה לכלכל את צעדיה היא "טענה מלאכותית שנולדה בדיעבד".
גורמן לא חסך ביקורת מרשות המסים. "דרך התנהלות רשות המיסים מעוררת קושי", כתב, והוסיף שאם הרשות גיבשה עמדה כזו, "ראוי היה לפרסם עמדה זו בפומבי", ושהמנהל כלל לא ניסה להסביר מדוע לא עשה זאת. עם זאת, קבע כי "עצם העובדה שהחלטת המיסוי לא פורסמה, אינה יכולה להקים לנישום זכות" להקלת מס שלא עמד בתנאיה. לדבריו, הטענה שהחברה הייתה משיגה היתר מפוצל לא הוכחה: "איני יודע מה יכלה העוררת לעשות, ויותר מכך – איני יודע מה הייתה נאותה בשעתו הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה לאשר". הוא הוסיף שבריגה לא עמדה ממילא בתנאים שבנייר העמדה, שכן מהנדס העיר דווקא סירב לפיצול.
הידעת?מתי היתר חפירה ודיפון נחשב להיתר בנייה?
עוד לפני הגשת הערר פנתה החברה למנהל לפי חוק חופש המידע וביקשה לדעת כיצד נהג במקרים דומים. בתשובה נכתב שבמקרים "מאוד ספציפיים" נעשה שימוש בתקנה לגבי חפירה ודיפון, אך הבקשה נדחתה בנימוק שמדובר במדיניות שנמצאת בשלבי עיצוב. בריגה טענה גם שהמנהל דחה את בקשת התיקון בהחלטה "לקונית, שרירותית וקצרה" וסירב לזמן אותה לדיון. המנהל השיב שבבקשה לתיקון שומה, בשונה מהשגה, אין חובה לקיים שימוע. בסיכומיו העלה המנהל טענה נוספת – שהחברה סיווגה את הקרקע כמלאי עסקי ולא הוכיחה שלא ניכתה את המס – אך גורמן קבע שהטענה עלתה לראשונה בשלב זה ולא ביסס עליה את ההכרעה.
"התקבל היתר" – מסמך ולא אישור
גם החלופות נדחו. לפי פסק הדין, אישור מותנה כפוף לתנאים עתידיים, ועד שהם מתמלאים לא ניתן כל היתר; העד מטעם החברה, סמנכ"ל הכספים רענן לוי, לא ידע לומר מתי מולאו. גורמן הפנה לעמדתו בפרשה קודמת, שלפיה הדרישה "התקבל היתר" נבחנת באופן פשוט: קבלת מסמך מוועדת התכנון "הנושא כותרת 'היתר בניה'". באשר להארכה, הוא קבע שהחלטת המיסוי לא האריכה מועדים כלל, וכי אין למנהל סמכות להאריך מועד שהוא תנאי להקלת מס – מסקנה שוועדות ערר שונות כבר הגיעו אליה. הוא ציין גם שהחברה כלל לא ביקשה ארכה, אלא תיקון שומה.
הוועדה הכירה בכך שהחלטת המנהל נכתבה "באופן חסר" ולא התייחסה לטענות החברה, אך קבעה שעיקר ההנמקה מצוי בה וכי לחברה ניתן יומה בהליך. חברות הוועדה, רותי אשכנזי וגבע בלטר, הצטרפו. ההוצאות נקבעו על 10,000 שקל בלבד, סכום שלדברי גורמן "נמוך מהמקובל" בשל הפגמים בהתנהלות המנהל. בריגה לא תקבל את ה-1.06 מיליון שקל.
להרחבה: ההנחה במס רכישה שפוספסה בגלל ימים; בית המשפט: "24 חודשים הם 24 חודשים ולא יום אחד יותר"
