איחרו 4 חודשים בתשלום על דירה בשדרות - האם העסקה מבוטלת?
שני שותפים בעסק לאביזרי אינסטלציה רכשו דירת גן בפרויקט "מדורגי רפאל" בשדרות תמורת 1.4 מיליון שקל, שילמו את רוב הכסף באיחור של כארבעה חודשים, והחברה הקבלנית הודיעה להם שהעסקה מבוטלת. השופטת גאולה לוין מבית המשפט המחוזי בבאר שבע קבעה שהחוזה בתוקף, הורתה לחברה למסור להם את הדירה ולרשום אותה על שמם, וחייבה אותה בהוצאות של 25 אלף שקל. הרוכשים, רמי רחמים כהן ואביעד כהן, יצטרכו מצידם לשלם לחברה, ש.א.י. - אור חברה למסחר בנין פתוח והשקעות, פיצוי של 118,706 שקל על הפיגור, בתוספת הצמדה וריבית.
לפי החוזה, 140 אלף שקל היו אמורים לעבור במעמד החתימה, ויתרת 1.26 מיליון שקל בתוך שלושה חודשים, כנגד קבלת המפתח. בפועל התשלום הראשון הגיע חודש וחצי מאוחר מהמתוכנן, והיתרה הועברה לחשבון הליווי של הפרויקט כארבעה חודשים אחרי המועד. החברה לא הלינה על האיחור הראשון, לא דרשה ריבית ולא הודיעה על דחיית המסירה.
פגישה אחת, שתי גרסאות
בין שני התשלומים נפגשו הצדדים בתחנת הדלק "בית שקמה" ושוחחו על אפשרות לבטל את העסקה. מנהל החברה, שלמה בוסקילה, טען שהרוכשים נקלעו לקשיים, הפצירו בו לוותר על הפיצוי המוסכם, והוא הסכים. בתצהירו כתב: "נעתרתי לבקשה והגענו לכלל הסכמה לפיה התובעים לא ישלמו פיצוי מוסכם". לגרסתו, הכל נסגר בלחיצות ידיים, והרוכשים היו אמורים להגיע למשרד עורך הדין, לחתום על מסמכי הביטול ולהחזיר את ניירת המשכנתא.
הרוכשים סיפרו סיפור אחר. לדבריהם, הם הסכימו לכל היותר לשקול את הרעיון וביקשו לראות מסמך כתוב עם כל התנאים. אביעד כהן כתב בתצהירו שהחברה "לא שלחה אלינו כל טיוטה כתובה של הסכם הביטול", ושבוסקילה הודיע לפתע שהוא עומד על הפיצוי המוסכם. הם גם טענו שהיוזמה לביטול הגיעה דווקא מהחברה, ככל הנראה כי מנהלה רצה את הדירה עבור בתו. החברה הכחישה, וטענה שגרסת הרוכשים השתנתה לאורך ההליך.
הידעת?מהו חשבון ליווי בפרויקט?
השופטת לוין ציינה שעדותו של בוסקילה היא עדות יחידה של בעל דין, בלי ראיה שתומכת בה, ושהתנהלות החברה בחודשים שאחרי הפגישה אינה מתיישבת איתה. לפי פסק הדין, כשלושה חודשים אחרי השיחה בתחנת הדלק פנה בוסקילה לעורכי הדין וביקש להכין מסמכי ביטול, ובאותה התכתבות הסביר שהעניין דחוף כי יש קונה חדש לדירה. טיוטת הביטול הוכנה, אבל נשלחה לרוכשים אחרי שהעבירו את מלוא הכסף.
גם בצד הכספי, כך נקבע, החברה פעלה כאילו העסקה ממשיכה. היא לא החזירה לרוכשים את 140 אלף השקלים, לא עדכנה את הבנק המלווה ולא דיווחה לרשויות המס. בינתיים הבנק אף נתן התחייבות לבנק המשכנתאות של הרוכשים. "קשה להבין כיצד עניין כה משמעותי כביטול הסכם לא קיבל שום ביטוי בכתובים", כתבה השופטת. היא העירה שגם הרוכשים פעלו בצורה מעוררת שאלות, כשבחרו לשלם באיחור במקום לברר מה מצב החוזה, אבל קבעה שהחברה לא עמדה בנטל להוכיח הסכמה מחייבת על ביטול.
סעיף אחד שהכריע את המחלוקת
החברה טענה שגם בלי הסכמה, איחור בתשלום 90% מהמחיר הוא הפרה יסודית שמצדיקה ביטול. החוזה אכן הגדיר את סעיף התשלומים כיסודי, אבל קבע גם את הדרך לבטל: הודעה בכתב לקונה, ועשרה ימים שבהם הוא רשאי להשלים את התשלום עם ריבית. ההודעה הראשונה של החברה על ביטול נשלחה במייל אחרי שהכסף כבר הגיע, ובה כתב בוסקילה ש"עניין רכישת הדירה בטלה ומבוטלת". מכתב רשמי מעורך דינה הגיע חודשים אחר כך.
הידעת?מה ההבדל בין הפרה יסודית להפרה רגילה?
לפי השופטת, שתי ההודעות נשלחו אחרי שהרוכשים תיקנו את ההפרה, ולכן אין בהן מימוש של זכות הביטול. "הסכם אינו מתבטל מעצמו, גם אם הופר הפרה יסודית", כתבה, והוסיפה שהצד שנפגע רשאי למחול על ההפרה. לדבריה, כך בדיוק נהגה החברה לגבי התשלום הראשון, ובפועל גם לגבי השני.
התביעה שכנגד של החברה התקבלה בחלקה. השופטת דחתה דרישה לפיצוי על עסקה שנמנעה עם קונה אחר, כי לא נמסרו פרטים על אותה עסקה, ובהם מחירה. גם הדרישה להחזר על שדרוגים בדירה נדחתה, בהיעדר חשבוניות או אסמכתאות. לגבי כספי התמורה שהוקפאו בבנק לבקשת החברה, נקבע שהם עמדו לרשותה עד שבחרה לעצור אותם, ולכן היא אחראית להפסד.
- עזבה דירה לפני תום החוזה - האם תקבל כספה בחזרה?
- בית המשפט העליון מקל על חברות: קנס אחד על הפרת חוזה - לא קנס לכל לקוח
ריבית הפיגורים בסך 118,706 שקל חושבה לפי סעיף בחוזה שקובע ריבית שנתית של 18%, והרוכשים לא חלקו על החישוב. השופטת דחתה את בקשת החברה להמשיך לצבור ריבית גם על התקופה שאחרי התשלום, כי החברה היא שבחרה לא לקבל את הכסף. היא גם דחתה את הדרישה לפיצוי מוסכם של 10% מהמחיר, שמגיע לפי החוזה בתנאי שקמה זכות לביטול. לדבריה, חיוב כזה לצד ריבית הפיגורים היה "בבחינת כפל פיצוי".
